Lors d'un récent événement du Club d'investisseurs immobiliers du Québec à Montréal, un membre est venu me rencontrer durant l'un des moments de réseautage pour me demander s'il était préférable de faire des flips [procéder à des opérations d'achat-revente] ou d'opter pour l'accumulation d'immeubles à long terme.
Ce dilemme est très fréquent chez la plupart des investisseurs immobiliers débutants. Voici le résumé de l'échange que nous avons eu.
Avantages d'accumuler des immeubles
Enrichissement dans le temps
Le principal avantage d'accumuler des immeubles est l'équité grandissante que vous créerez avec le temps, grâce à l'effet combiné de la capitalisation du prêt hypothécaire ainsi que de la prise de valeur de l'immeuble.
En effet, il est prouvé que les immeubles prennent en moyenne 3% de valeur par année. Il y a parfois des périodes où la plus-value est accélérée, comme cela a été le cas depuis les années 2000. Par contre, certains investisseurs se rappelleront la crise des années 1990 où la valeur des immeubles avait chuté radicalement. L'immobilier étant cyclique, les valeurs montent et descendent, mais maintiennent une tendance à la hausse.
Effet de levier exponentiel
Un autre avantage de privilégier l'accumulation d'immeubles découle de la capitalisation et de la plus-value. Vous conviendrez avec moi que, si votre équité grandit avec le temps et que vous avez fait de bons achats (c'est-à-dire que vous avez entre autres réalisé un profit instantané à l'achat), vous serez en mesure de refinancer dans un laps de temps relativement court, récupérer vos liquidités et procéder à une nouvelle acquisition qui accélérera votre progression.
En d'autres termes, plus vous posséderez d'actifs immobiliers achetés sous la valeur marchande, qui capitaliseront et prendront de la valeur, plus votre progression sera rapide. Voilà la clé de l'enrichissement en immobilier.
Désavantages d'accumuler des immeubles
Peu de flux de trésorerie générés au début
Parlons maintenant des désavantages de l'accumulation. Le premier étant le peu de flux de trésorerie (cash flow) que vous générerez, du moins au début. À moins bien sûr d'y injecter beaucoup de capitaux initialement, ce qui aurait pour effet de diminuer votre rendement. Gardez à l'esprit qu'un immeuble financé à son maximum générera relativement peu de flux de trésorerie, puisque vos paiements hypothécaires seront plus élevés que si vous aviez injecté beaucoup d'argent comptant lors de l'acquisition. Il ne faut donc pas trop miser sur de grands flux de trésorerie à vos débuts.
La perte de motivation
Voici un désavantage entraînant le découragement de beaucoup de gens. Parce que les immeubles génèrent peu de flux de trésorerie au début, et que l'enrichissement se fait avec le temps, beaucoup d'investisseurs trouvent les débuts un peu trop longs à leur goût ! Ils se rendent compte qu'ils font beaucoup d'efforts pour peu de résultats. Seuls les plus motivés persévéreront.
Il est important de se rappeler que la plupart des entreprises atteindront un seuil de rentabilité seulement après plusieurs années. Beaucoup d'efforts devront être investis lors du démarrage de l'entreprise. L'investissement immobilier ne fait pas exception à cette règle.
Et maintenant, qu'en est-il des flips ? Voyons les avantages et les désavantages.
Avantages de faire des flips
Générer rapidement des liquidités
Qu'est-ce qu'un flip ? L'opération consiste à acheter un immeuble et à le revendre à profit dans un laps de temps relativement court. Puisque les flips sont réservés aux petits immeubles, c'est-à-dire aux maisons, condos, plex se situant à la base de la pyramide de l'investissement immobilier, vous retrouvez sur le marché un grand inventaire de ces types d'immeubles.
Par conséquent, vous aurez la possibilité de prendre rapidement de l'expérience et d'augmenter vos capitaux grâce à quelques transactions successives, à condition, évidemment, d'être bien formé, outillé et constamment dans l'action.
Remplacer un emploi
Étant donné que les flips permettent de générer rapidement des liquidités, il s'agit du seul moyen pour l'investisseur débutant d'éventuellement quitter son emploi et de se consacrer à l'investissement immobilier. Si vous désirez y parvenir par l'accumulation, il vous faudra un bon nombre d'immeubles. Mais avant de quitter votre emploi et vous lancer à plein temps dans les flips, pensez-y ! Ce n'est pas si simple que cela puisse paraître.
Désavantages de faire des flips
Toujours à recommencer
Le principal désavantage des flips est qu'il vous faudra recommencer le processus année après année. C'est bien beau de faire quelques flips et de réussir à en vivre, mais une fois vos immeubles revendus, vous n'aurez plus d'actifs pour vous enrichir et devrez procéder à d'autres flips, encore et encore.
Un processus accaparant
Les flips demandent qu'on y investisse beaucoup de temps. Le processus d'acquisition, plus spécifiquement la recherche, l'analyse, la visite des lieux, la rédaction d'offres d'achat et la prise de possession, s'avère relativement prenant, car il est à recommencer chaque fois. Malgré cela, calculez votre taux horaire lors de vos flips et vous serez en mesure de constater qu'il est souvent très élevé.
Grande marge bénéficiaire requise
La notion de bénéfice à l'achat est primordiale et essentielle pour réussir vos flips, ce qui n'est pas nécessairement le cas lorsqu'on achète des immeubles qu'on envisage de détenir à long terme. Avec une stratégie d'accumulation d'immeubles, il n'est pas essentiel de faire autant de profit à l'achat que sur le mode flip, car le temps fera effet et vous donnera raison.
Et pourquoi pas les deux
Après ces explications, je vous propose de considérer d'y aller d'une stratégie mixte. C'est-à-dire de considérer les flips à court terme afin d'augmenter vos capitaux rapidement ainsi que d'acheter des immeubles que vous conserverez à long terme afin de vous enrichir.
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec, il occupe le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier et auteur du best-seller Les flips.