De plus en plus de propriétaires préfèrent vendre sans garantie légale pour éviter tout recours de l’acheteur en cas de vice caché. Mais cette façon de vendre n’est pas forcément aussi avantageuse qu’elle n’y paraît.
Par défaut, le Code civil protège les acheteurs contre les vices cachés : il oblige tout vendeur à garantir à l’acheteur, au moment de la vente, que la propriété ne souffre pas de vices qui empêcheraient de l’habiter ou qui, s’ils étaient connus, auraient une incidence sur la décision d’achat ou le prix payé.
Un vendeur peut toutefois s’abstenir de donner une telle garantie de qualité. Il lui suffit de faire inclure dans la promesse d’achat que la vente « est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ».
Ces dernières années, la proportion des ventes immobilières sans garantie légale a régulièrement augmenté. En 2016, pas moins d’une maison unifamiliale sur cinq a été vendue aux risques et périls de l’acheteur.
Pourtant, contrairement à ce que pensent parfois les vendeurs, l’absence de garantie légale ne les protège pas totalement contre les recours légaux en cas de vice qu’ils auraient délibérément caché. Que la garantie légale s’applique ou non, un vendeur a toujours l’obligation de déclarer tout vice de la propriété au moment de la transaction. S’il omet de le faire, l’acheteur pourra se retourner contre lui et aura de bonnes chances d’obtenir gain de cause s’il peut prouver que le vendeur connaissait le vice au moment de la vente.
Au-delà de ce risque à moyen terme, le vendeur qui se soustrait à la garantie légale accepte dès la transaction de perdre une partie de la valeur de sa propriété.
Selon une étude du cabinet JLR, sur l’île de Montréal, l’absence de garantie légale correspond à une baisse du prix de vente qui se situe entre 8 % et 11 % de l’évaluation foncière de la propriété. Ainsi, une propriété unifamiliale évaluée à 300 000 $ au rôle foncier se vend, sans garantie légale, entre 24 000 $ et 33 000 $ de moins que si la vente est sous garantie.
Se protéger contre des accusations de vice caché
Un bon moyen de se protéger est de confier la vente de sa propriété à un courtier autorisé par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). En lui faisant remplir une déclaration du vendeur sur l’immeuble, le courtier amène le vendeur à identifier les faiblesses qu’il aurait pu oublier, le protégeant ainsi contre toute accusation de dissimulation. Comme le courtier a le devoir de découvrir les facteurs qui touchent défavorablement les parties ou l’objet de la transaction, sa présence rassure les acheteurs, qui se savent couverts par la Loi sur le courtage immobilier. Le courtier aide aussi le vendeur à adapter sa stratégie de vente si l’immeuble souffre de points faibles.
Certaines firmes de courtage proposent une protection supplémentaire. Ainsi, le programme Tranquilli-T de RE/MAX Québec offre un service téléphonique d’assistance juridique sans frais dans les 12 mois suivant la vente. « Ce service peut être utile au vendeur en cas d’accusation de vice caché », explique Marc Cousineau, vice-président marketing chez RE/MAX Québec.
Faute d’entente entre le vendeur et l’acheteur, un litige pour vice caché pour un montant ne dépassant pas 15 000 $ peut se rendre à la Cour des petites créances. « Or, on s’y retrouve sans avocat », rappelle Marc Cousineau. Grâce au programme Tranquilli-T, offert sans frais par les courtiers RE/MAX participants, le vendeur bénéficie alors de trois heures d’encadrement au téléphone par des avocats expérimentés.
Un second programme, le plan de garantie de qualité du bâtiment Intégri-T de RE/MAX protège le vendeur contre tout recours pour vice caché.
Offert sous certaines conditions, il prévoit une visite du bâtiment par un technologue, pour prévenir ce qu’un inspecteur mandaté par l’acheteur pourrait découvrir. Il offre aussi un service de conciliation en cas de conflit après la vente. De plus, si des travaux sont nécessaires, il en couvre les frais, jusqu’à 40 000 $, dont un maximum de 5 000 $ est assumé par le vendeur. Le plan assure donc au vendeur une protection financière jusqu’à 35 000 $.
L’offre d’une telle garantie rassure les acheteurs prudents et peut constituer un argument de vente important !
