Sauriez-vous établir un comparable ?

Publié le 13/10/2017 à 00:25

Par REMAX

En immobilier, il n’est pas rare que l’on parle de spéculation, ce qui laisse croire que la valeur d’une maison repose sur des forces mystérieuses et qu’on peut suggérer un prix de vente... un peu comme on ferait un souhait. Il est ainsi courant que les vendeurs surestiment la valeur de leur propriété, puis subissent les répercussions d’une mauvaise entrée sur le marché (stagnation, négociation difficile…). Le secret pour évaluer la juste valeur marchande de sa propriété ? Savoir établir un comparable !

Dresser le portrait de sa propriété
Avant de se comparer, encore faut-il bien se connaître. La liste des attributs d’une maison comprend l’évaluation de son secteur, la dimension de son terrain et de sa superficie habitable, le nombre de pièces, la qualité de son enveloppe extérieure (toit, brique, fenêtres, fondations…) et de sa finition intérieure (en particulier l’état de la cuisine et des salles de bain), ainsi que ses caractéristiques dites « contributives » tels un garage, une piscine, une cave à vin, une clôture de fer forgé, etc.

La valeur de ces caractéristiques dépend de l’emplacement de la propriété. Par exemple, sur l’île de Montréal, le prix moyen d’un pied carré en copropriété est de 320 $ alors qu’il est de 153 $ à Gatineau(1). De la même façon, un garage sur le Plateau aura forcément plus de valeur qu’un autre de la même taille en banlieue.

Le vendeur doit procéder à cet inventaire avec un regard neutre et détaché : toute valeur émotive ne doit pas peser dans l’équation. La réalité est ainsi faite : le spa qui a agrémenté ses douces soirées d’été et l’opulence de ses rhododendrons ne valent à peu près rien sur le marché.

Établir la fourchette des comparables
Commence ensuite l’étude des comparables, c’est-à-dire des propriétés qui partagent des caractéristiques similaires. À quel prix se sont conclues les dernières transactions comparables ?

Plus l’information est récente, plus elle est pertinente. En 2017, le délai de vente moyen était de 113 jours pour une unifamiliale(2) ; les maisons vendues il y a six mois sont pour ainsi dire sans intérêt.

On se doit également de déterminer les comparables présentement en vente : non seulement leur nombre à lui seul est révélateur de la concurrence actuelle sur le marché, mais ce sont contre ces derniers qu’il faudra favorablement se positionner. Que l’on soit dans un marché d’acheteurs (comme c’était le cas pour les copropriétés en 2016) ou de vendeurs (pour les unifamiliales dans le Grand Montréal en 2016) change forcément la donne.

On devrait compter entre 3 et 10 comparables pour établir une fourchette statistiquement éloquente. Il ne reste plus qu’à situer la propriété dans celle-ci, en fonction notamment de ses caractéristiques subjectives, soit des attributs qui peuvent, aux yeux de certains acheteurs, valoriser ou dévaloriser une propriété. Possède-t-on l’avantage d’être sur un croissant peu passant par rapport aux comparables ? Notre façade est-elle en brique rose démodée ? Notre maison est-elle située à distance de marche d’une station de métro ? Elle pourrait, si tel est le cas, se vendre en moyenne 38,9 % plus cher, selon une étude de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Et cette plus-value varie en fonction de la couleur de la ligne… Bref, tout est à considérer.

Le contexte personnel pèse aussi dans la décision du prix de vente. On ne connaît pas la situation personnelle des autres vendeurs, mais on ne doit pas oublier de considérer la sienne. Doit-on, par exemple, clore la vente rapidement à la suite d’un divorce ? Le degré d’urgence de la transaction implique forcément un compromis sur le prix affiché.

Se faire accompagner
On peut utiliser plusieurs outils en ligne pour évaluer, sommairement et gratuitement, la valeur d’une propriété.

Afin de profiter de cette expertise et de ce regard professionnel, il n’est pas rare que les courtiers immobiliers travaillent conjointement avec un évaluateur agréé réputé. Autrement, la formation et l’expérience des courtiers sont aussi utiles dans ce qui constitue tout de même la première grande décision du vendeur. Un courtier compétent sortira toujours une liste des comparables avant même de parler de prix, en plus d’offrir des justifications sur le positionnement de la propriété du vendeur par rapport à ceux-ci.

Et l’évaluation municipale ?
Peut-on simplement se fier à l’évaluation municipale de notre propriété ? Après tout, la ville a fait le travail, pourquoi ne pas utiliser cette information qu’on trouve aisément en ligne ? C’est qu’il s’écoule presque cinq ans entre chaque mise à jour de ces informations, un horizon qui tient lieu d’éternité sur le marché de l’immobilier. Dans certains marchés chauds, ce qui date d’hier ne vaut déjà plus grand-chose aujourd’hui.

Cela dit, tout au long de la période de mise en vente, on doit rester attentif aux nouveautés sur le marché et être prêt à réagir en conséquence.


1. Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), Prix de revente de copropriétés, avril 2017.
2. Centris, Statistiques immobilières, 2e trimestre 2017 

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