Des courtiers qui soignent leurs devoirs

Publié le 23/11/2015 à 10:18

Par L'OACIQ

À l’instar des avocats, des comptables agréés et des notaires, les courtiers immobiliers exercent une profession réglementée et encadrée par une loi, et qui comporte de nombreuses exigences. Parmi celles-ci : l’obligation de divulgation.


Bien des gens l’ignorent, mais la profession de courtier immobilier et hypothécaire est encadrée par la Loi sur le courtage immobilier. Celle-ci est mise en œuvre par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), un organisme qui relève du ministère des Finances du Québec et dont la mission est de protéger le public dans le domaine du courtage immobilier et hypothécaire.


La Loi sur le courtage immobilier encadre notamment l’accès à la profession et la pratique en tant que telle. En effet, à la suite de l’obtention d’une attestation d’études collégiales en courtage, une formation de 500 heures environ, les courtiers doivent réussir un examen d’entrée dans la profession pour obtenir leur permis d’exercice. Les devoirs du courtier sont sérieux, et ses obligations déontologiques, nombreuses !


Déontologie 101 : la transparence a bien meilleur goût


Parmi les obligations déontologiques du courtier figurent le respect de la confidentialité des renseignements personnels des clients et l’obligation de vérification, de conseil et de divulgation. Celle-ci implique notamment que le courtier adopte une conduite irréprochable quant aux informations que le vendeur lui fournit, et qu’il aidera celui-ci à les consigner dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Le courtier doit non seulement vérifier les affirmations du vendeur, ce qui représente sans contredit une valeur ajoutée importante pour l’acheteur, mais il est aussi tenu de divulguer tout facteur dont il a connaissance et qui pourrait nuire aux parties. Un client refuse de remplir ce formulaire en tout ou en partie ? Le courtier doit refuser de signer un contrat de courtage avec ce client.


Défense de taire les suicides


En novembre 2013, la Cour supérieure a décidé que le vendeur d’un immeuble avait l’obligation d’informer les acheteurs qu’un double suicide avait eu lieu dans la propriété, dans le jugement Fortin c. Mercier.


Après avoir fait affaire avec deux courtiers qui lui ont mentionné l’obligation déontologique de divulguer un double suicide dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, sans quoi ils ne pouvaient signer un contrat avec lui, le vendeur, Mercier, a mis sa maison en vente par lui-même sur le Web. Quand un jeune couple s’est montré intéressé, Mercier a omis sciemment de leur dévoiler les faits. Le jeune couple a acquis la maison et a appris la tragédie par un voisin quelques jours plus tard. Ils n’ont jamais emménagé dans la maison et ont entamé un recours en justice.


La Cour supérieure affirme dans son jugement que le vendeur aurait dû informer les acheteurs du double suicide, puisque cet élément « est de nature à influencer une transaction immobilière » et « doit être dévoilé afin que le consentement du cocontractant soit libre et éclairé ». Par conséquent, le tribunal a prononcé la nullité de la vente et a accordé des dommages aux acheteurs.


Acheter après un suicide : l’histoire de Julie et Antoine


Accompagnés de leur courtière, Julie et Antoine ont acquis une jolie maison à Québec. Et ils l’ont fait en sachant pertinemment qu’une jeune fille s’y était suicidée, puisque cette information était divulguée dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, où la clause D13.8 demande noir sur blanc si une mort violente ou un suicide a déjà eu lieu dans l’immeuble. « Notre courtière nous a aidés à comprendre ce que ça impliquait, et à préparer notre rencontre avec les vendeurs, ébranlés, qui voulaient discuter avec nous avant de signer, dit Julie. Depuis, nous avons tout rénové, notre maison est remplie de joie et de belles vibrations. » Comme quoi un consentement libre et éclairé peut avoir une issue positive pour les deux parties.


Pour ne pas négocier à l’aveugle


Conçu pour protéger autant le vendeur que l’acheteur, le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble est obligatoire depuis 2012 pour toute transaction faite par l’intermédiaire d’un courtier immobilier. Son objectif : donner à l’acheteur des précisions sur l’état de la maison qu’il convoite, afin qu’il puisse négocier en toute connaissance de cause. Comme tous les formulaires de courtage, celui-ci a été conçu par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui a la mission d’informer et de protéger le public dans le domaine du courtage immobilier et hypothécaire. Parcourez le formulaire ici.


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