La conjoncture économique favorable et le coût de la vie abordable expliquent entre autres la prospérité de Montréal et ajoutent à son attrait auprès des locataires et des investisseurs. Photo : 123RF
C'est une vive effervescence qui s'est emparée du marché immobilier des espaces de bureaux depuis quelques années. À Montréal, et dans une moindre mesure à Gatineau et à Québec, les nouvelles constructions et les reconversions se multiplient. Pour les locataires, les locateurs et les investisseurs, quels sont les secteurs à surveiller? Lesquels sont à éviter? Et que faire pour s'adapter aux tendances et se réinventer? Les Affaires vous offre les réponses.
Le marché montréalais des locaux à bureaux poursuit sur sa lancée. Après les tours Manuvie, Deloitte et Aimia, voilà que de nouveaux projets, comme la nouvelle maison de Radio-Canada ou le nouveau siège social de la Banque Nationale sont en chantier ou sur le point de l'être. Mais cette croissance est-elle soutenable ? Quels secteurs profitent de ces grues qui percent le ciel de la métropole ?
« La croissance que l'on observe est soutenable, affirme de but en blanc Andrew Maravita, directeur général de la firme de services-conseils en immobilier Colliers au Québec. Je pense que cette lancée va durer au moins cinq ans. Montréal est vraiment sur le radar des investisseurs partout au Canada. Les fondamentaux de l'économie sont très bons, et les travaux d'infrastructures, couplés à la création du réseau électrique métropolitain (REM), participent à cette lancée. »
Ce sont 1,7 million de pieds carrés, selon la firme Avison Young, et 1,93 million de pieds carrés, selon la firme CBRE, qui ont été absorbés en ce qui concerne les locaux à bureaux dans le grand Montréal en 2017 seulement. En 2016, l'absorption n'a été que d'environ 200 000 pieds carrés. Autant dire que 2017 s'est avérée exceptionnelle. Cette année promet d'être excellente aussi, avec une absorption positive prévue de 880 000 pieds carrés et un taux d'inoccupation en baisse de 12,8 % à 12,5 % selon la firme de services-conseils en immobilier CBRE. Mais seuls quelques secteurs raflent la mise.
Les secteurs qui gagnent
Ce sont surtout le centre-ville, le « coeur de l'île », comme le Mile-End et le Mile-Ex, et la Rive-Sud qui profitent de la croissance actuelle. « Les locaux de qualité au centre-ville trouvent preneurs facilement, remarque Laurent Benarrous, associé chez Avison Young, une autre firme de services-conseils en immobilier. »
Quant au coeur de l'île, où se trouvent notamment les bureaux d'Ubisoft, il profite de la poussée de croissance des industries du jeu vidéo, de l'intelligence artificielle et des technologies en général. Si le taux d'inoccupation n'est pas si faible que ça, « c'est trompeur, croit M. Benarrous. C'est qu'il y a un approvisionnement constant en nouveaux locaux depuis une décennie. Il y a eu beaucoup de reconversion de locaux et il reste sans doute deux ou trois millions de pieds carrés à aller chercher ».
Enfin, le marché de la Rive-Sud, notamment le secteur qui gravite autour du Dix30, se porte « très bien, observe M. Maravita. Le projet Solar Uniquartier, par exemple, est énorme. Ce sont près d'un million de nouveaux pieds carrés d'espace commercial qui vont s'ajouter. Je crois que ce projet créera une concurrence avec le centre-ville, parce que plusieurs entreprises vont vouloir s'y installer. »
Les secteurs qui perdent
Entre-temps, le portrait est beaucoup plus sombre dans l'Ouest-de-l'Île et sur la Rive-Nord, Laval y compris. « Ce sont surtout les marchés périphériques qui se portent moins bien », affirme M. Benarrous. « Même s'il y a une amélioration depuis le troisième trimestre de 2016, le taux d'inoccupation est élevé du côté de l'Ouest-De-L'Île et de Laval. »
Selon Avi Krispine, vice-président exécutif et directeur général de CBRE au Québec, « on pensait, il y a trois ans, que les gens allaient quitter le centre-ville et que ça pourrait profiter à la périphérie. Ce n'est pas du tout le cas. Au contraire, le centre-ville attire la main-d'oeuvre. Est-ce que la situation va changer à cause de la mise en service du REM ? Ça reste à voir ».
Selon les données de Colliers, les banlieues de Montréal ont affiché une absorption négative au troisième trimestre de 2017, de 188 421 pieds carrés. Les taux de disponibilité et d'inoccupation ont aussi augmenté depuis le début de 2017. Quant aux loyers nets pondérés, ils ont diminué de 0,61 $ pour s'établir à 13,76 $.
Gatineau et Québec
Quant à la ville de Québec, « nos experts locaux nous disent qu'elle est en santé, remarque M. Krispine, mais c'est loin d'être Montréal. Il n'y a pas beaucoup de nouveaux projets, mais il reste de la place pour des projets spéculatifs. Ce qui n'était pas le cas il y a trois ou cinq ans. »
Il y a aussi un manque d'immeubles haut de gamme, croit Annie Labbé, première vice-présidente immobilier chez PwC. « Ce qui nous empêche de vivre ce que Montréal vit, comme l'arrivée de sièges sociaux importants. »
Pour ce qui est de Gatineau, « on est encore souvent dans le bureau occupé par le gouvernement, mais c'est mieux rempli qu'à Québec, explique Mme Labbé. Beaucoup de locaux sont désuets, mais bien occupés. On ne pense pas encore à les reconvertir. Ce qui manque, toutefois, ce sont de petits locaux à louer. »
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