La formule du condotel : un bon investissement?

Publié le 22/01/2016 à 09:00

La formule du condotel : un bon investissement?

Publié le 22/01/2016 à 09:00

Par Claudine Hébert

Depuis une vingtaine d’années, plusieurs promoteurs immobiliers, particulièrement ceux du secteur hôtelier, ont favorisé la formule du condo-hôtel pour financer la construction de leurs immeubles. Un concept qui permet aux acheteurs de profiter d’un toit en zone de villégiature en plus de pouvoir soutirer un revenu de location.


La formule a l’avantage d’offrir une vie de chalet sans souci. Que la toilette brise, que le toit coule en l’absence de l’acheteur, les gestionnaires des condo-hôtels s’en occupent. Idem pour l’entretien du gazon, le paiement des taxes, l’entretien de la piscine, le lavage des draps des invités... En fait, c’est d’investir dans un produit où l’on peut aller passer du bon temps.


Combien ça coûte? L’échelle de prix varie selon les services offerts dans l’immeuble. Actuellement, le prix moyen d’un condotel à Mont-Tremblant flirte avec les 220 000$. Mais on peut trouver des unités à partir de 85 000$ jusqu’à 1,5 M$.


La plupart des condotels fonctionne selon le principe du ratio 10-90. L’acheteur peut l’utiliser 10% du temps dans l’année, soit l’équivalent de 36 jours. Le reste du temps, le condo doit se retrouver dans un groupe de location. Cette formule, explique Steven Lafave, courtier et directeur général du bureau Engel & Völkers Tremblant, a un avantage fiscal. Elle permet au propriétaire d’éviter les taxes de vente.


Notez que dans la plupart des groupes de location, les revenus par nuit sont répartis auprès des propriétaires qui n’occupent pas leur unité. Ainsi, le propriétaire qui choisit d’occuper son condo pendant la période des fêtes se prive des revenus les plus élevés de l’année.


Le propriétaire qui décide d’utiliser son condo à titre exclusif, c’est-à-dire d’en être le seul occupant, devra assumer les taxes de vente à l’achat.


L’important dans tout ce processus, avertit l’avocat Yves Joli-Cœur, spécialisé dans le droit de co-propriété et créateur du site condolegal.com, c’est de définir dès le départ si on achète ce produit en tant qu’investisseur ou à titre d’occupant.


« Comme investisseur, l’acheteur a tout intérêt à privilégier l’achat de condotel lors des premières années de construction de l’immeuble. Bien que la surprise d’avoir des vices de construction ne soit pas nulle, un bâtiment neuf présente beaucoup moins de risque de nécessiter de lourds travaux, telle la réparation du recouvrement extérieur », indique Me Joli-Cœur. En privilégiant un immeuble de moins de 15 ans d’âge, l’investisseur limite les risques de se retrouver à payer une cotisation spéciale, en plus de son hypothèque et de ses frais de condo.


Si l’acheteur compte occuper régulièrement son condotel -ce que certains groupes hôteliers permettent sans restriction moyennant tout de même un frais de location en fonction du calendrier- l’approche est différente. « L’occupant souhaite se rapprocher de la montagne de ski, d’un lac, de la plage qui se trouve à proximité de l’immeuble. En achetant un condotel dans un tel environnement, l’acheteur doit toutefois être conscient qu’il ne le fait pas pour le calme et la sérénité des lieux. Les unités voisines mises en location vont entraîner de fréquents bruits de roulement de valises dans les couloirs », poursuit l’avocat.


De louer l’unité la durée d’un week-end, voire d’une semaine en haute saison, avant de s’en porter acquéreur, devrait faire partie du processus d’achat, autant pour l’investisseur que l’occupant.


Avant de signer tout contrat, il faut s’assurer de bien lire toutes les règles de la convention qui unit le promoteur hôtelier et les propriétaires des unités. « Et comme pour tout type de copropriété sur le marché, cette convention va évoluer aux termes du contrat », prévient Martin Provencher, conférencier et auteur de plusieurs guides portant sur l’immobilier. De nouveaux règlements, des augmentations de cotisations, des frais de condos vont éventuellement s’ajouter.


En principe, peu importe l’établissement (hôtel avec ou sans services), les revenus de location générés par la formule du condotel permettent aux propriétaires de couvrir, au minimum, les frais de condos, les coûts d’opération, les taxes municipales et scolaires. Pour certains produits, notamment L’Estérel, dans les Laurentides, et l’Estrimont, dans le Cantons-de-l’Est, les revenus de location de la plupart des unités vont même couvrir l’hypothèque et ses intérêts, soutient François Dallaire, copropriétaire de Gestion Hôtellerie RevPar qui gère ces deux établissements. Il y a également la valeur de revente. Les détenteurs d’unités à L’Estérel Suites, Spa et Lac qui ont revendu après un an, ont encaissé au moins 15% de profit, insiste M. Dallaire.


Depuis 2008, les revenus de nombreux condotels n’ont pas toujours été au rendez-vous. Ces locations n’échappent pas à la crise que traverse actuellement l’industrie hôtelière québécoise. « En plus d’avoir un taux d’occupation annuel qui ne dépasse guère 60%, ces unités font face à une nouvelle concurrence : la venue de la plateforme Airbnb », soutient Martin Provencher.


Actuellement, les statistiques résidentielles indiquent que le principal marché du condotel au Québec, soit Mont-Tremblant, compte plus de 300 unités à vendre. Elles étaient plus de 450 il y a trois ans, soutient Céline Aubry, courtière immobilière chez le groupe Sutton Tremblant.


Malgré ce regain, le délai de vente des copropriétés à Mont-Tremblant atteint en moyenne 335 jours, ce qui est le délai le plus long de la province. La moyenne québécoise pour la revente de copropriétés est d’environ 135 jours.


« Ce sont les condotels qui sont en grande partie responsables du long délai de vente moyen de la copropriété dans la région. Certaines unités sont inscrites sur le marché depuis au moins deux ans », indique Mme Aubry. Des demandes de prix trop élevés de la part des propriétaires en fonction du produit, expliquent, selon elle, ces longs délais.


« On est plongé dans un marché d’acheteurs. Les propriétaires n’ont pas le choix de s’ajuster s’ils veulent vendre. Les acheteurs sont beaucoup plus avertis, et on le voit, ils ont fait leurs devoirs avant d’investir », conclut Mme Aubry.


 


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