Boudés depuis des dizaines d'années par les investisseurs institutionnels majeurs, les immeubles industriels reprennent du galon. La neuvième plus importante transaction immobilière de notre classement Les Affaires-JLR implique justement quatre bâtiments liés à ce secteur dans la zone du boulevard Industriel, à Laval. La compagnie d'assurance-vie Great-West a payé 49,2 millions de dollars pour en faire l'acquisition.
«Étant donné la rareté de locaux pour bureaux et d'espaces commerciaux de classe A accessibles sur le marché, les investisseurs institutionnels se tournent de plus en plus vers des immeubles de classe B et C, qui accueillent généralement des entreprises du secteur industriel», indique Sylvain Leclair, vice-président et directeur, Québec, du Groupe Altus. Une tendance qui va s'accentuer, dit-il. Particulièrement si ces immeubles sont de bonne qualité, bien localisés et occupés par de locataires ayant signé des baux à long terme, ajoute cet expert.
Un avis que partage Louis Grenier, associé principal chez Stratégies immobilières LGP qui publie le répertoire des parcs industriels du Québec. «Ce mouvement est encore à ses balbutiements, mais il va s'intensifier au cours des prochaines années», soutient ce spécialiste du secteur immobilier industriel. Selon lui, la création du fonds immobilier FTQ a lancé le bal au Québec il y a cinq ans. «En s'intéressant aux placements immobiliers dans le secteur industriel, cet investisseur a incité les autres joueurs institutionnels à y porter également attention», souligne M. Grenier.
Moins payant, mais stable
Le secteur industriel locatif a la réputation d'être moins rentable que les autres types d'espaces. Ces espaces rapportent entre 7 $ et 25 $ le pied carré. «Néanmoins, ce secteur immobilier se révèle généralement plus stable que les autres et à l'abri des soubresauts de l'économie», maintient M. Grenier.
Le nouvel intérêt pour les immeubles à vocation industrielle ne constituera toutefois pas une planche de salut pour de nombreux bâtiments que plusieurs qualifient de «canards boiteux» d'une autre époque. «À moins que leurs propriétaires ne les améliorent, les immeubles bondés de colonnes et dont la hauteur des plafonds ne dépasse guère 18 pieds continueront d'être laissés pour compte», dit-il. Les investisseurs institutionnels vont davantage reluquer les immeubles aux plafonds d'au moins 24 pieds de hauteur, situés près des axes routiers majeurs. Des immeubles dont les loyers peuvent rapporter entre 15 $ et 25 $ le pied carré, avise M. Grenier.
Même Ivanhoé Cambridge s'y intéresse
Cette stratégie anime également Ivanhoé Cambridge, la filiale de placements immobiliers de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Depuis cinq ans, la valeur des actifs en matière d'immeubles consacrés à l'industrie légère et à la logistique est passée de 500 M$ à plus de 4 milliards de dollars dans le bas de laine des Québécois.
«Au cours des 12 derniers mois, ce sont plus de 2,5 G$ US qu'Ivanhoé Cambridge a investi en Amérique du Nord», souligne Mario D. Morroni, vice-président exécutif, industriel, Amérique du Nord, chez Ivanhoé Cambridge. Parmi ces investissements, il cite le partenariat avec la société CapRock Partners, une société d'investissement et de développement californienne spécialisée dans l'immobilier industriel. Les deux partenaires, dit-il, participent conjointement au projet Colony Commerce Center estimé à 450 M$ US, soit la construction de plus de 4 millions de pieds carrés de produits industriels de classe A dans la région d'Inland Empire, dans le sud de la Californie. Les travaux de la phase 1 ont été annoncés en octobre dernier.
Ivanhoé Cambridge, en collaboration avec l'investisseur Blackstone, s'est également portée acquéreur de Pure Industrial Real Estate Trust (PIRET). Cette fiducie dispose de plus de 25 millions de pieds carrés d'espaces industriel léger dans tout le pays, notamment à Vancouver, Toronto et Montréal, et aux États-Unis, fait savoir M. Morroni. Désormais, Blackstone Property Partners et Ivanhoé Cambridge possèdent respectivement 62 % et 38 % de cette fiducie.
Porté par le commerce électronique
Ces investissements, soulève Mario Morroni, sont, entre autres, motivés par l'économie de ce secteur. «Le taux d'inoccupation de ces bâtiments est en forte baisse au Canada. Il atteint 6,3 %. Celui de Toronto atteint même 1,7 %. Du jamais vu. Ce qui se traduit par une hausse substantielle du prix des loyers. Au pays, la location du pied carré industriel a grimpé d'au moins 8 %. À Vancouver, il a pris 26 % de gain», signale l'investisseur immobilier. Il attribue ces hausses principalement à la vigueur du commerce électronique. «Au Canada, le commerce électronique représente encore moins de 5 % de la consommation. Déjà, aux États-Unis, il atteint le double. Au Royaume-Uni, on parle de 16 %. En Chine, c'est même plus de 25 % de la consommation qui se négocie maintenant par commerce électronique», indique M. Morroni.
Au cours des cinq prochaines années, Ivanhoé Cambridge souhaite que cette catégorie d'actifs représente au moins 10 %, sinon 15 % de son portefeuille immobilier.
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