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Les fonds de placement immobiliers à capital fermé (FPI) ont procuré une performance exceptionnelle ces dernières années grâce à la chute sans précédent des taux d'intérêt. Maintenant que la baisse des taux n'est plus un carburant pour ces fonds, leurs rendements seront nettement plus modestes à l'avenir. Les FPI peuvent toutefois encore jouer leur rôle à long terme en portefeuille, à certaines conditions. Voici des conseils d'experts pour y voir plus clair.
Les généreux rendements annuels de 10 % de la dernière décennie sont choses du passé, mais les FPI ont toujours leur place dans un portefeuille bien diversifié, croit Dan Hallett, vice-président chez HighView Financial.
«Une participation au secteur de l'immobilier commercial à long terme est souhaitable, mais il faut être pointilleux concernant la qualité des propriétés et le niveau d'endettement des FPI», conseille M. Hallett.
Ces fonds sont une source stable de revenus, puisqu'ils redistribuent aux porteurs de leur part de 70 % à 90 % des fonds que génèrent les loyers des propriétés qu'ils détiennent, que ce soit des immeubles de bureaux ou d'appartements, des centres commerciaux et même des résidences pour personnes âgées.
Il faut aussi considérer ces fonds comme un placement bien distinct des actions et des obligations, car ils possèdent des actifs physiques. À long terme, la part des FPI devrait refléter la valeur sous-jacente des propriétés, fait valoir Jeffrey Olin, gestionnaire chez Vision Capital.
La capacité des propriétaires immobiliers à relever leurs loyers et à faire croître leurs revenus de location au fil du temps offre aussi une protection naturelle contre l'inflation, dit-il.
De 1974 à 2013, l'investissement direct dans l'immobilier commercial a procuré un rendement annuel composé de 11,2 % au gestionnaire immobilier Morguard Financial, précise Derek Warren, gestionnaire du Fonds immobilier canadien CIBC.
«Les distributions sont sécuritaires et procurent une bonne part du rendement», ajoute-t-il.
Pas étonnant alors que les caisses de retraite investissent de 12 % à 20 % de leur capital dans cette catégorie d'actif pour respecter leurs engagements à l'égard de leurs prestataires à très long terme.
Dans l'indice S&P/TSX de la Bourse de Toronto, le poids des FPI est à peine de 4,4 %.
La place qu'on devrait leur accorder en portefeuille se situe probablement quelque part entre ces deux repères et varie selon les besoins en revenus de chaque investisseur. «Plus on approche de la retraite, plus ces besoins augmentent», dit M. Warren, qui recommande aux investisseurs de consulter un conseiller.
À plus court terme, les parts des FPI fluctuent en fonction des taux à long terme auxquels les investisseurs comparent les distributions des FPI. Leur valeur en Bourse varie aussi en fonction de l'appétit des investisseurs pour l'ensemble des titres à revenus élevés, tels que les actions qui versent des dividendes, rappelle M. Hallett.
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