Un mois après l’avertissement d’une agence d’évaluation de crédit concernant sa dette trop élevée, Cominar émet 200 millions de dollars de nouvelles parts et rétablit son régime de réinvestissement des dividendes.
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Le Fonds de placement immobilier Cominar(Tor.,CUF.UN, 15,66$) de la famille Dallaire émet 12,8 millions de nouvelles parts à 15,65$ chacune.
Son ratio d’endettement passera de 54,5 à 51,9% de son actif total, soit son plus bas niveau depuis 2013. En août, Dominion Bond Rating Service (DBRS) avait prévenu le propriétaire immobilier qu’il pourrait perdre sa cote de crédit institutionnel s'il ne diminuait pas sa dette par rapport à son actif.
Bien qu’une dette réduite soit souhaitable, le plus grand nombre de parts en circulation (provenant de l’émission et du régime de réinvestissement des dividendes) diminue l’avoir des actionnaires existants et les futurs flux de trésorerie par part, déplore Jenny Ma, de Canaccord Genuity.
En d’autres mots, les futurs profits seront répartis sur un plus grand nombre d’actionnaires.
L’analyste aurait aimé que le propriétaire immobilier s’en tienne à la vente d’actifs moins stratégiques pour rembourser sans hâte sa dette.
Il diminue donc la valeur d’actif net de Cominar de 3% à 16,37$ ainsi que les flux de trésorerie par part de 2% pour 2016 et de 7% pour 2017. En conséquence, il abaisse son cours cible de 17 à 15,50$.
«Le rétablissement du régime de réinvestissement de dividende, qui permet aux porteurs de parts de réinvestir leurs distributions dans l’achat de nouvelles parts est un recul pour la société», dit-il.
Le programme de réinvestissement réduit aussi de 80M$ les distributions que Cominar aurait normalement versées, ce qui lui donne plus de flexibilité financière.
La part de Cominar s’échange au rabais de 4,4% par rapport à sa valeur d’actif et obtient aussi une évaluation de 8% inférieure à ses semblables en Bourse.
Toutefois, M. Ma ne prévoit pas que cette évaluation s’améliorera à court terme étant donné sa croissance interne modeste et la proportion élevée (115%) des flux de trésorerie qu’il distribue aux porteurs de parts.
En moyenne, ses semblables distribuent 84% de leurs flux de trésorerie aux porteurs de parts.
En plus, Cominar reste encore plus endettée (50% de l’actif) que ses semblables, même après l’émission de parts et la vente prévue de 150M$ d’actifs superflus, ajoute l’analyste.
La part de Cominar a peu réagi le 23 septembre puisqu'elle se négocie surtout en fonction du rendement élevé de 9,4% que procure sa distribution.
La part de Cominar a tout de même flanché de 14,5% depuis le mois de juillet, pendant une remontée des taux d'intérêt qui dimiue l'attrait relatif des distributions des fonds de placements immobilier à capital fermé.
Le propriétaire du Centre Laval et du Mail Champlain doit trouver le juste équilibre entre les intérêts parfois divergents de ses porteurs de dettes et de parts. À court terme, elle a choisi de conserver sa cote de crédit de qualité, afin de préserver ses coûts d'emprunt.
Les dirigeants sous plus haute surveillance
L’analyste Matt Kornak, dont l’employeur Financière Banque Nationale a participé au placement de parts, marche sur des œufs.
L’émission se réalise à un cours inférieur de 20% à celui de 19,50$ de janvier 2015. De plus, Cominar émet de nouvelles parts au même cours qu’elle a payé pour racheter 3,2 millions de ses actions, au quatrième trimestre de 2015 et au premier trimestre de 2016.
«Bien que le cours et le moment de cette nouvelle émission de parts sont loin d’être idéal, le placement apaisera les porteurs de dettes que l’avertissement de DBRS avait ébranlé. Le retour du régime de réinvestissement des dividendes leur plaira aussi puisque les distributions non versées aideront Cominar à financer ses dépenses en capital et à maintenir son ratio de distribution effectif sous 100%», explique-t-il.
Les capitaux récoltés donnent plus de temps à la société pour vendre des actifs. En revanche, l’émission augmente la pression pour que les dirigeants ravivent la croissance des flux de trésorerie en recyclant leur portefeuille d’immeubles, en signant des baux plus rentables et en répartissant judicieusement leur capital, reconnaît M. Kornack.
Il maintient son cours cible de 17,50$, car Cominar a encore plusieurs leviers à tirer pour mettre en valeur son portefeuille d’immeubles, au moment où son évaluation est la plus basse par rapport à son industrie depuis six ans
