L'ingrédient secret pour réussir en immobilier, c'est quoi?

Publié le 08/11/2017 à 15:22

L'ingrédient secret pour réussir en immobilier, c'est quoi?

Publié le 08/11/2017 à 15:22

Que diriez-vous d’acquérir un immeuble et de voir votre valeur nette augmenter de dizaines de milliers de dollars?


Le scénario semble fantaisiste pour certains, mais c’est bel et bien ce qui se produit lorsqu’on achète un immeuble au rabais. Et c’est possible.


Mais qu’est-ce que le profit à l’achat? Supposons que vous mettiez la main sur un immeuble à revenus valant sur le marché 1 000 000 de dollars. Si vous réussissez à payer 900 000 dollars, soit parce que l’acheteur doit vendre rapidement ou une succession veut s’en débarrasser, vous venez de réaliser un profit à l’achat, un enrichissement immédiat de 100 000 dollars.


En immobilier, il est toujours préférable de faire un profit à l’achat, et parfois il est impératif, par exemple lors d’une opération «flip rénos». Dans ce cas, c’est nécessaire pour couvrir les frais reliés à l’acquisition, à la détention, aux travaux requis et aux frais de vente.


Vous risquez fort de rater votre investissement si le profit à l’achat n’est pas de 25% au moins. 


Progressez plus rapidement


Dans d’autres circonstances, payer un immeuble sous la valeur marchande vous permet de progresser rapidement. Comment? En utilisant votre profit comme levier financier.


Prenons encore l’hypothèse que vous réalisez un profit à l’achat de 100 000 dollars en payant 900 000 dollars un immeuble qui en vaut 1 000 000 dollars. Vous obtiendrez un financement basé sur une acquisition de 900 000 dollars, mais rien ne vous empêche de retourner voir votre banquier l’année suivante pour refinancer l’immeuble. Vous pourrez alors récupérer une partie, voire la totalité des sommes investies, ce qui devrait servir à acheter d’autres immeubles. Comme on dit dans le milieu, la roue sera partie.


Obtenez une meilleure rentabilité


Si vous réussissez à réduire votre déboursé total lors de l’acquisition d’un immeuble, vous verrez par le fait même votre rendement augmenter.


Posons l’hypothèse que vous achetiez comptant un immeuble de six logements au prix de 600 000 dollars, incluant les frais d’acquisition. J’entends déjà plusieurs personnes penser que cette situation n’est pas à la portée de tous, j’en conviens! Il s’agit d’un exemple pour faciliter la compréhension. 


Votre immeuble, dont le chauffage est payé par les locataires, générera des revenus de 54 000 dollars (6 logements X 750$ par mois X 12 mois) et aura comme dépenses d’exploitation un montant d’environ 18 900$, soit 35% des revenus bruts. Le revenu net sera alors de 35 100 dollars (54 000$ - 18 900$).


Ayant payé 600 000 dollars un immeuble générant un revenu net de 35 100 dollars et n’ayant pas de remboursements hypothécaires à effectuer, il vous restera 35 100$ dans vos poches à la fin de l’année, avant impôts. Dans ce cas, on considérera que le revenu net équivaudra au surplus de trésorerie, ou si vous préférez le «cashflow».


Le rendement sur votre déboursé sera alors de 5,85%, soit (35 100$ / 600 000$ X 100) et celui sur la capitalisation du prêt sera de 0% puisque l’immeuble ne sera pas grevé d’hypothèque et qu’aucun capital ne sera remboursé. Vous obtiendrez donc un rendement combiné de seulement 5,85%. Pas très excitant en immobilier.


Allons-y maintenant avec l’autre extrême, soit l’achat sans comptant qui fera en sorte que vous vous retrouverez avec une hypothèque de 600 000 dollars. Les paiements pour rembourser le prêt amorti sur 25 ans à un taux d’intérêt de 3% seront de 34 068$ par année (soit 2 839$ par mois X 12 mois).


Le surplus de trésorerie annuel sera alors réduit de 35 100$ à 1 032$ (35 100$ - 34 068$). Un dur coup vous croyez?


Malgré cette diminution importante du surplus, votre rendement ne s’en trouve pas moins infini puisque vous n’avez injecté aucune liquidité pour acheter votre immeuble.


Vous comprenez mieux avec ces extrêmes la relation entre le rendement obtenu et le montant investi. Moins vous injectez d’argent de vos poches pour acquérir un immeuble, meilleur sera votre rendement. Plus vous en injectez, plus votre rendement sera faible.


Vous auriez alors intérêt, dans une optique d’augmenter vos rendements, d’acheter avec le moins de comptant possible. Et c’est toujours plus facile quand on paie sous la valeur marchande. 


Protégez-vous des baisses de valeur


Une autre raison de rechercher le profit à l’achat est qu’il vous protégera contre une hypothétique baisse de marché. Si vous faite un profit à l’achat de 10 %, vous êtes protégé contre une baisse de marché du même ordre.


Recherchez le potentiel inexploité


Parfois, la valeur est cachée. Pour capter le profit à l’achat, il faut utiliser le potentiel inexploité de l'immeuble. La stratégie consiste alors à augmenter dans un court laps de temps les revenus et à diminuer les dépenses afin de faire augmenter le revenu net d'exploitation et, par le fait même, la valeur.


Cette technique de restructuration, qui passe par une gestion plus saine, par des modifications apportées au bâtiment ou les deux, vous permettra entre autres de donner rapidement de la valeur à vos immeubles. Vous serez alors en position pour refinancer afin de retrouver vos liquidités. Les investisseurs qui connaissent du succès sont des experts pour déceler le potentiel inexploité d’un immeuble.


Si vous pouvez réaliser un profit à l’achat et optimiser le rendement de votre acquisition, vous ferez des miracles avec l’immobilier.


Ne vous laissez par décourager


 Plusieurs personnes de votre entourage, des intervenants du marché, des amis vous diront qu’il n’existe plus d’aubaines. 


Qui sont ces gens? Ont-ils des immeubles? Sont-ils des investisseurs ? Font-ils des visites et des offres d’achat ? Ou se contentent-ils de critiquer en restant derrière leur ordinateur à se dire que les immeubles sont trop chers? Ils ne doivent pas refroidir votre détermination.


Car les aubaines ne courent pas les rues en effet, et vous devrez être à la recherche d’exceptions. Comme toute entreprise, l’immobilier n’est pas facile et vous devrez être persévérant pour mettre la main sur de tels immeubles.


Le profit à l’achat est réservé à ceux qui cherchent et qui font les choses différemment des autres.


Je vous invite à lire mes articles précédents.


Votre coach,


Yvan


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À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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