Plusieurs investisseurs que je rencontre sont à la recherche d’aubaines et me disent connaître le Registre foncier du Québec, mais très peu d’entre eux l’exploitent à sa pleine capacité. Ils utilisent à l’occasion l’index aux immeubles, qui fait partie du Registre, afin de connaître l’historique d’une propriété en particulier, mais l’exercice s’arrête souvent là. Dommage, ils ne savent pas ce qu’ils manquent!
Le Registre foncier du Québec est un site Internet où toutes les propriétés de la province du Québec sont inscrites. Les droits pouvant affecter les propriétés y sont consignés, et toutes les ventes de biens immobiliers y sont répertoriées, dont les hypothèques et les hypothèques légales de construction. On dénombre plus de 250 inscriptions différentes possibles selon la firme JLR Solutions foncières.
Livre des présentations
Bien que plusieurs investisseurs utilisent l’index aux immeubles pour connaître l’historique d’une propriété en particulier, peu connaissent le livre des présentations. Cette section fonctionne par date et par circonscription foncière, contrairement à l’index aux immeubles qui fonctionne par numéro de cadastre.
Or, en choisissant une circonscription foncière et une date donnée, on obtient tous les actes ayant été inscrits cette journée. La requête coûte seulement 1$. Dès lors, les occasions peuvent se multiplier pour l’investisseur. Une vraie mine d’or pour ceux qui se donnent la peine de consulter quotidiennement ce livre des présentations.
Plusieurs firmes privées nous simplifient la tâche
Heureusement, il existe quatre firmes privées qui creusent le Registre foncier et qui traitent les informations dans le but de les revendre. Je pense entre autres au pionnier en la matière, JLR Solutions foncières. Un nouveau venu est apparu sur le marché, il y a maintenant plus d’un an, Monprospecteur.com. Il existe également la firme GDL Crédit ainsi que le Groupe Echo pour nous aider dans notre démarche.
Mais revenons à notre livre des présentations qui offre une multitude d’occasions pour celui qui est capable de comprendre la nature des inscriptions que l’on y retrouve.
Les préavis d’exercice
Il s’agit très certainement de l’inscription la plus surveillée par les investisseurs immobiliers, les courtiers immobiliers et les prêteurs privés. Mais pourquoi donc? Un préavis d’exercice est émis lorsqu’un créancier désire reprendre ou faire vendre un immeuble en raison de défaut paiement. Cette étape, qui dure au minimum 60 jours, permettra au créancier d’entamer les démarches afin de se faire nommer propriétaire de l’immeuble ou d’obtenir l’autorisation de vendre l’immeuble. Si le débiteur ne parvient pas à faire face à ses obligations envers le créancier (une banque ou un prêteur privé), celui-ci reprendra l’immeuble. Il le remettra en vente par le biais d’un courtier immobilier ou il procèdera par une vente en justice. Les reprises bancaires, ça vous dit quelque chose? Presque tous les investisseurs sont à la recherche d’aubaines par l’intermédiaire des reprises bancaires.
Les quatre firmes privées précédemment citées recensent les préavis d’exercice afin de les rendre accessibles à qui veut bien en tirer profit.
Les successions
Après les préavis d’exercice, les déclarations de transmissions sont, selon moi, les inscriptions les plus précieuses au Registre foncier.
En quoi consiste une déclaration de transmission? Il s’agit du document publié par un notaire à la suite du décès d’une personne et qui permet officiellement le transfert de propriété aux héritiers. Cela permet de connaître qui a hérité d’une ou de plusieurs propriétés, dans quelles régions demeurent les héritiers, quel métier ces derniers exercent, etc. Ceux qui héritent de propriétés veulent rarement les gérer. Ils sont plutôt intéressés par l’argent qu’ils pourraient empocher rapidement à la suite de la vente. Il y a donc de belles occasions.
Les préavis d’exercice et les déclarations de transmission sont par contre les plus populaires, vous ne serez donc pas seuls à détenir ces informations.
Voici deux autres inscriptions qui pourraient vous permettre de vous démarquer.
Les hypothèques
Lors de vos recherches au livre des présentations, vous trouverez une quantité impressionnante d’hypothèques enregistrées. La très grande majorité de celles-ci ne présenteront rien d’intéressant. Par contre, lorsque vous serez en présence d’une hypothèque consentie à une entité autre qu’une banque ou une caisse, vous aurez affaire, dans 99 % des cas, à un prêteur privé. Ceux-ci doivent parfois reprendre des immeubles dont ils ne veulent pas s’occuper. Contactez-les afin de leur laisser savoir que vous êtes peut-être preneur. Évidemment, faites vos calculs et connaissez votre marché car l’aubaine n’est pas automatique.
Avec un peu de discipline, en quelques semaines, vous pouvez dresser une bonne liste de prêteurs privés. Ces derniers peuvent être très utiles si vous cherchez un immeuble à flipper ou encore un immeuble à revenus que vous voulez détenir longtemps. Par contre, si vous empruntez auprès d’eux, assurez-vous d’avoir un plan de remboursement rapide, car leurs taux peuvent être très élevés.
Les hypothèques légales de construction
Ce type d’inscriptions enregistrées sur une propriété démontre que le propriétaire pourrait manquer de liquidités. Cette situation pourrait mener à un préavis d’exercice de la part du créancier. JLR Solutions foncières offre dans sa gamme de produits un espion qui vous permet de surveiller une propriété en particulier. Très utile lorsqu’on désire être informé rapidement.
Certains investisseurs que je connais font ce que l’on appelle de « l’escomptage d’hypothèque », technique qui consiste à offrir à celui qui a enregistré une hypothèque légale de construction sur une propriété, une somme moindre que l’hypothèque à recevoir. En d’autres termes, celui qui a enregistré l’hypothèque recevra plus rapidement une somme s’il accepte de céder sa créance à une autre entité. Comme le dit l’adage : un tient vaut mieux que deux tu l’auras. Ils encaissent moins que prévu, mais ils s’assurent de revoir la couleur de leur argent. Cette technique « d’escomptage » s’adresse aux experts car elles représentent un risque élevé. Il existe tout un encadrement juridique entourant ces hypothèques légales. Il faut le connaître avant de s’y aventurer.
Je vous invite également à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux si vous croyez que vos amis pourraient en bénéficier.
Votre coach, Yvan
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