Immobilier : n'achetez jamais sans une assurance titres

Publié le 08/03/2017 à 15:15

Immobilier : n'achetez jamais sans une assurance titres

Publié le 08/03/2017 à 15:15

Combien d’investisseurs débutants, voire même avancés que je rencontre et qui me disent qu’ils ne prennent pas d’assurance titres lors de l’acquisition d’un immeuble car ils désirent économiser ? Ne pas souscrire à une assurance titres, c’est faire des économies de bouts de chandelles.


Tout d’abord, spécifions ce qu’est une assurance titres car ce produit offert par des compagnies privées est peu connue du public. Il s’agit en fait d’une assurance de dommages qui garantit l’état des titres de propriétés à une date donnée. Lorsqu’on parle de titres de propriétés, il est question du document qui certifie que le propriétaire d’un bien foncier est réellement le propriétaire juridique.


« Afin d’être indemnisé, l’assuré n’a qu’à démontrer qu’il subit un dommage des suites d’un risque de titre couvert aux termes de la police », explique Me Julie Bissonnette , Directrice, Réclamations et services corporatifs chez FCT, compagnie d’assurance titres. En d’autres termes, nul besoin de prouver qui est responsable du dommage.


De plus, la prime est payable une seule fois lors de la transaction et la couverture est valide tant et aussi longtemps que l’acheteur demeurera propriétaire. Cette prime est en fonction du prix de vente de l’immeuble et non du risque encouru.


Pas requis selon le notaire, ni le créancier !


Il est vrai que le notaire recommandera ou non à l’acheteur de prendre une assurance titres et il est aussi vrai que le créancier exigera ou non une assurance titres, mais pourquoi ne pas la prendre systématiquement ? Comme le dit l’adage en droit : Trop fort casse pas !


Gardez à l’esprit que l’assurance titres couvre au-delà des titres de propriété. La police propriétaire assure contre 33 risques de titres. Regardons ensemble quelques cas où l’assurance titres pourrait vous être des plus utiles.


1. Travaux non conformes


Croyez-vous que le notaire est en mesure de certifier que le vendeur n’a pas fait de travaux qui pourraient s’avérer non conformes et avoir été exécutés sans obtenir de permis en règle à la municipalité ? La réponse est non, il ne peut le certifier. Et bien, dans un tel cas, l’assurance titres pourrait vous éviter bien des ennuis.


2. Fraude par usurpation d’identité


Avez-vous déjà vu dans les médias des histoires de la sorte ? : « Nous étions partis en voyage et à notre retour, notre maison a été vendue à notre insu. » Saviez-vous encore une fois que l’assurance pourrait vous être des plus utiles dans pareil cas ?


3. Une transaction notariée malgré une irrégularité


Et si le notaire découvrait, lors de l’examen des titres, une irrégularité pouvant mettre en cause la signature de l’acte notarié ? Et si vous perdiez votre super aubaine tant recherchée du fait que le vendeur ne veut ou ne peut pas attendre que le problème soit réglé ? Une assurance titres de quelques centaines de dollars permettant de conclure la vente ne vaut-elle pas son pesant d’or dans de telles situations ?


4. Les reprises bancaires


Sachez que les banques vendent toujours sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur. Vous n’avez alors aucun recours contres elles. Or, plusieurs investisseurs me disent songer à prendre une assurance titres lors de l’achat d’une reprise bancaire, car l’institution financière vendant la propriété, n’offre aucune garantie légale de qualité ni de titres. À ceux-ci, je réponds toujours : « Vous ne devriez même pas y songer. Vous devriez opter pour une assurance titre de façon systématique ».


5. L’assurance titres ne règle pas tous les problèmes


Il va de soi que l’assurance titres n’est pas le remède à tous les maux. Ce n’est pas parce qu’une assurance titres a été prise que les problèmes seront réglés à la source pour autant.


Imaginez un instant qu’un certificat de localisation révèle une irrégularité quelconque. « En présence d’un vice de titres existant au moment de la transaction d’achat, l’assureur prendra fait et cause pour l’assuré advenant une réclamation d’un tiers (la ville, un voisin). L’assureur défrayera les montants nécessaires afin de dédommager le propriétaire assuré », mentionne Me Sylvie Dionne, Directrice, Opérations et souscription, Solutions résidentielles chez FCT, compagnie d’assurance titres.


Notez aussi que l’assurance titres ne couvrira pas les problèmes découlant d’une découverte d’un vice caché. Une bonne inspection par un inspecteur qualifié est toujours de mise. Encore une fois, c’est systématique lors de l’achat d’un immeuble, selon moi.


Voici une liste non limitative des aspects couverts par l’assurance titres et/ou avantages :


- Un empiètement dans une servitude ou sur une propriété voisine;


- Toutes les irrégularités qu’un certificat de localisation à jour aurait permis de découvrir au moment de la signature de l’acte notarié;


- Les problèmes dans la chaîne des titres;


- Des règlements municipaux non respectés;


- Des constructions ne respectant pas les règlements de zonage;


- Des arrérages de taxes foncières et/ou scolaires non payées;


Voici en terminant quelques raisons pour lesquelles je juge qu’il est toujours préférable d’obtenir une assurance titres :


- Une prime économique et unique;


- Une excellente protection avec 33 risques de titres couverts pour le propriétaire;


- Un processus de réclamations sans égard à la faute;


- Dans l’éventualité d’une réclamation, l’assureur assume les coûts pour défendre le titre et offre une résolution rapide et simple,


- Aucune franchise;


- La police d’assurance peut être transférée : aux héritiers, au conjoint ou aux enfants de l’assuré;


- L’assuré est toujours couvert même lorsqu’il n’est plus propriétaire;


- La paix d’esprit !


Tout cela ne faut-il pas quelques centaines de dollars additionnels lors de l’achat d’un immeuble ?


Je le répète, n’achetez jamais d’immeubles sans assurance titres. Au montant que cela représente dans l’ensemble de la transaction.


Sur ce sage conseil, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.


Votre coach, Yvan


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À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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