Immobilier : investir en solo ou avec des associés?

Publié le 22/01/2016 à 14:14

Immobilier : investir en solo ou avec des associés?

Publié le 22/01/2016 à 14:14

À la suite de l’article que j’ai écrit en début d’année relativement à l’élaboration d’un plan d’action, j’ai reçu de nombreuses questions et énormément de commentaires. Je vous en remercie. Entre autres, un lecteur m’a contacté pour savoir s’il devrait faire cavalier seul ou encore se joindre à quelqu’un afin d’investir. Ceci a donné lieu à une belle discussion que je partage avec vous.


Voici donc quelques pistes de réflexion qui pourraient aussi vous être utiles. 


Avant de détailler différentes possibilités qui s’offrent à vous, parcourons une liste non exhaustive des aspects à considérer dans votre analyse et qui vous aideront à déterminer ce qui semble le mieux pour vous actuellement.


- L’argent dont vous disposez. Êtes-vous à sec ou votre compte en banque est très bien garni?


- Le nombre d’heures dont vous disposez. Travaillez-vous 70 heures semaines ou plutôt à temps partiel?


- Le type de projets que vous désirez réaliser. Vous désirez acheter dans votre carrière un triplex ou encore posséder 300 logements?


- Votre crédit vous permet-il ou non de financer l’achat de vos immeubles?


- L’inventaire du secteur où vous demeurez. Qu’y a-t-il comme types d’immeubles à 30 minutes de votre domicile?


- Êtes-vous du type « initiateur » ou « finisseur »?


- Vos aptitudes, vos forces et les choses à améliorer.


- Votre caractère, votre personnalité. Êtes-vous du type fonceur ou plutôt conservateur?


Tout ceci influencera considérablement votre prise de décision pour l’achat de vos prochains immeubles. La vie étant évolutive, il est fort probable que ce qui vous convient présentement ne sera plus de mise dans quelques années, voire quelques mois. Une révision régulière s’impose.


Allons-y maintenant avec quelques avantages et désavantages de chacune des options afin de vous aider à y voir plus clair.


Investir en solo


Débutons l’analyse avec la façon d’investir qui s’avère la plus simple du point de vue décisionnel. En effet, si vous faites cavalier seul, vous sauverez beaucoup de temps en échange d’informations, en réunions et comptes-rendus de toute sorte. Nul besoin d’avoir l’accord de tous ou la majorité des associés! Vous prendrez les décisions et n’aurez aucun compte à rendre. Ça sera merveilleux de ce point de vue!


Toutefois, vous devrez avoir du temps à investir, du moins au début de votre carrière, car vous devrez tout faire vous-même. Avec le temps, vous devrez donc développer votre équipe de rêve afin de vous libérer de certaines tâches et ainsi, faire croître plus rapidement votre entreprise immobilière.


Étant seul, vous devrez également avoir la capacité de financer vos acquisitions et d’injecter les mises de fond requises, à moins bien sûr d’utiliser certaines techniques de financement créatif. Votre crédit laisse à désirer? Vous devrez donc vous tourner vers des associés, des prête-noms ou encore obtenir l’endossement de gens qui vous feront confiance en cautionnement les prêts.


De plus, vous devrez être un généraliste, car vous aurez à voir à tous les aspects qui touchent l’investissement actif. Je pense entre autres à la recherche d’immeubles, l’analyse de rentabilité, le financement, la gestion de vos immeubles, l’administration pour ne nommer que ceux-ci.


Si vous investissez seul et désirez tout faire seul, votre progression en sera de beaucoup ralentie. D’un autre côté, vous toucherez 100 % des profits, mais assumerez également 100 % des risques.


Bonne réflexion.


Investir en couple


Faire de l’immobilier avec l’être cher est le rêve de plusieurs personnes que je croise, surtout lors des formations sur les flips. J’ai vu plusieurs couples procéder ainsi et plusieurs parmi eux ont très bien réussi alors que certains ont décidé de rester des amoureux mais de ne plus faire des affaires ensemble.


Ginette Méroz, avocate en droit immobilier et co-auteure du best-seller Le couple millionnaire de l’immobilier, prétend qu’afin de s’assurer d’une certaine réussite dans le domaine immobilier, «il est très préférable que les deux partenaires soient vraiment amoureux l’un de l’autre, qu’ils partagent des ambitions et des intérêts similaires dans l’investissement immobilier puisque des effets multiples, tant négatifs que positifs, les attendent au détour ».


Vivre sous le même toit, partager les mêmes rêves et vivre de l’immobilier est un investissement non seulement financier pour un couple, car les individus devront également investir efforts, attentions, temps, émotions et énergies et risquer ainsi de voir leurs aspects d’affaires s’entremêler dans leur gestion de sentiments amoureux. Évidemment, arriver à bon port n’est pas si simple, à tout le moins pour la première expérience.


Investir avec un(e) ami(e)


Tout comme c’est le cas avec l’investissement en couple, le fait d’investir avec un ou une amie requiert que vous soyez compatible en affaires. Vous êtes peut-être compatible en amitié ou en amour, mais qu’en est-il lorsque l’argent entre en ligne de compte? Souvent les individus changent du tout au tout. Leurs belles valeurs qu’ils démontraient auparavant prennent le bord comme ont dit.


Investir à deux ou en groupe comme nous verrons plus bas signifie que vous devrez mettre de l’eau dans votre vin. Êtes-vous du type flexible ou plutôt rigide? Il est certain que si vous désirez tout contrôler, l’association avec une personne risque d’être plus ardue.


Un avantage majeur de l’investissement à deux est sans contredit la synergie créée, quand tout va bien évidemment, car lorsque la pagaille est prise, il vaut souvent mieux être seul que mal accompagné. Investir à deux dans l’harmonie fera en sorte que vous vous motiverez l’un l’autre, réduirez les risques, augmenterez les apports financiers et le temps investi. Vous pourrez ainsi faire plus de projets mais devrez aussi partager les profits.


Réflexion à avoir si vous avez de la difficulté à démarrer votre entreprise immobilière? Vaut-il mieux toucher 50 % d’un profit ou 100 % de rien? À vous de répondre.


Tout comme c’est le cas avec l’investissement en groupe, investir à deux nécessitera que vous vous dotiez d’une bonne convention entre actionnaires ou encore une bonne convention de copropriétaires, selon si vous achetez vos immeubles via une société ou en vos noms personnels. À cet effet, des rencontres avec vos juristes devront avoir lieu afin d’ajuster le tir au fur et à mesure que vous avancerez dans votre projet immobilier. Pour plus de détails concernant les achats en vos noms personnels ou via une société, vous pouvez vous référer à cet article.


Investir en groupe


L’investissement en groupe peut s’avérer forts intéressant à plusieurs égards, mais peut aussi être catastrophique si l'opération est mal menée. Afin de réduire les risques de bise-bille dans le groupe, je vous conseille de faire rédiger par un juriste compétent une convention entre actionnaires ou entre copropriétaires. Ceci permettra d’avoir en main un document de référence prévoyant à l’avance les solutions à divers problèmes que vous pourriez rencontrer en cours de route. Croyez-en ma parole, il est mieux de prévoir les solutions lorsque tout va bien que de commencer à s’obstiner lorsque tout va mal.


Dans cette convention, il sera entre autres question des aspects suivants :


- Qui injectera l’argent afin que le projet se réalise?


- Quel taux d’intérêt sera versé à ceux qui injecteront des capitaux?


- Comment se fera le partage des profits?


- Advenant des pertes, qui les assumera et dans quelles proportions?


- Quelle sera la description de tâches?


- Quels seront les outils de communication et d’échange d’informations


- Qu’arrivera-t-il au décès d’un associé?


- Si quelqu’un désirait vendre ces parts, comment cela devra-t-il se faire?


- Qui détiendra les actions votantes et non votantes?


- Qui sera le comptable assigné?


Comme vous pouvez le constater, investir en groupe s’avère quelque chose de beaucoup plus lourd en terme de gestion et de prise de décision. Ce n’est pas fait pour tous. Il y a beaucoup d’aspects à considérer et c’est pourquoi je vous conseille de bien choisir les gens qui feront partie de l’aventure. Ne prenez pas les premiers venus et assurez-vous d’être complémentaires.


Conclusion


Dites-vous que tout n’est pas noir, ni blanc. Il est fort possible que durant votre carrière d’investisseur, vous procèderez à l’acquisition d’immeubles seul, alors que d’autres achats se feront avec des associés qui risquent de ne pas être nécessairement toujours les mêmes selon le type de projets. Laisserez-vous passer une super aubaine à cause que votre associé actuel n’est pas intéressé ou n’y voit aucun potentiel? Un immeuble qui vous semble fort intéressant ne l’est peut-être par pour une autre personne. Demeurez toujours ouvert à de nouvelles associations possibles. Du moins, je vous y invite.


Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.


Votre coach, Yvan


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À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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