Immobilier : des flips à la dizaine

Publié le 12/09/2016 à 14:51

Immobilier : des flips à la dizaine

Publié le 12/09/2016 à 14:51

Combien de fois ai-je vu et entendu dans les médias que les flips consistent à acheter un immeuble, le rénover et le revendre à profit quelques mois plus tard. C’est vrai en partie! Mais qu’en est-il des autres types de flips ? Personne n’en parle ou presque. Il existe pourtant plusieurs façons de faire des flips. Les voici.


1. La location avec option d’achat


Vous achetez une propriété, la plupart du temps une maison ou un condo, la louez quelque temps, disons une année, à une personne qui vous achètera cette propriété à un montant et à une date déterminés à l’avance. Flip très populaire par les temps qui courent et le sera de plus en plus si les acheteurs potentiels ont des difficultés avec leur crédit ou manquent de liquidités pour leur mise de fonds.


2. La vente à réméré


Ce type de flip ressemble étrangement à la location avec option d’achat, mais avec la différence que votre locataire/acheteur est celui qui vous a préalablement vendu la propriété. En d’autres termes, vous dénichez une aubaine, louez la propriété avec option d’achat à ce même vendeur. Il vous vend donc la propriété, l’habite et vous la rachète par la suite.


3. Le « flip conversion »


Vous achetez un immeuble et effectuez un changement de vocation dans le but d’en augmenter très rapidement sa valeur. Une fois l’opération complétée, vous revendez l’immeuble et encaissez le profit. Le changement de vocation peut prendre la forme d’une conversion en condos par exemple ou encore la transformation d’un immeuble commercial en immeuble résidentiel ou vice-versa.


4. Le « flip tel quel »


Vous achetez une aubaine et la revendez sans avoir effectué de travaux ni de conversion. Ce type de flip requiert moins de liquidités, moins de temps investi et sa revente peut être plus rapide que le flip réno. Pensez alors à être moins gourmand avec ce genre de flip, car les risques et l’implication sont habituellement moins élevés.


5. Le « flip propriétaire occupant »


Vous achetez une propriété que vous habiterez quelque temps pour ensuite la revendre exempte d’impôt. Du moins, possiblement les premières fois. D’un point de vue fiscal, soyez des plus vigilants et consultez un spécialiste compétent en la matière, car vous pourriez avoir éventuellement à débattre avec les autorités fiscales sur vos réelles intentions de détenir l’immeuble à long terme et conséquemment, peut-être devoir payer les impôts dus, avec pénalités et intérêts. Une personne avertie en vaut deux!


6. Le « flip fermeture double »


Vous achetez un immeuble et le revendez quelques jours plus tard, voire dans la même journée, à un acheteur qualifié que vous aviez préalablement trouvé avant d’être devenu vous-même propriétaire.


Attention! C’est à cause de ce type de transactions exécutées par certaines personnes sans scrupule et selon des techniques douteuses que vous entendrez parfois les gens et les médias mentionner que les flips sont illégaux. Quoique les médias semblent avoir compris depuis quelques années que les flips ne sont pas illégaux, du moins, on ne voit plus personne crier aux loups en voyant le mot flips. Les journalistes n’utilisent plus les titres sensationnalistes d’autrefois et du genre : « Les flips sont de retour! ». Consultez votre juriste et soyez très vigilant avec ce genre de transaction qui en soi n’est pas illégale. Rien n’interdit dans la loi d’acheter un immeuble et de le revendre le lendemain à profit. Qu’est-ce qui rend souvent illégal ce genre de transactions? Les individus impliqués dans un stratagème frauduleux et avec de faux documents. La prudence est de mise!


7. Le « flip maquillage »


Après avoir fait l’acquisition d’un immeuble, vous effectuez de menus travaux d’ordre esthétique et revendez l’immeuble. Aucunement besoin de refaire la cuisine, la salle de bain, la toiture, les fenêtres ou autres travaux d’envergure. Idéal comme genre de flip pour débuter, car les risques et les liquidités requises sont diminués de beaucoup.


8. Le « flip mathématique »


Vous achetez un immeuble de six logements et plus et en augmentez rapidement les revenus nets d’opération en augmentant les revenus et en diminuant les dépenses. Vous créez par le fait même une augmentation de la valeur de l’immeuble. Ne vous reste plus qu’à revendre ce dernier. Toutefois, pensez-y avant de revendre l’immeuble, car une fois les frais de vente et les impôts payés, il ne vous restera pas beaucoup plus d’argent en poche que si vous refinanciez l’immeuble, évitant ainsi l’impôt à payer. « Les bons immeubles à revenus, on les détient à long terme habituellement, ce qui permettra de vous enrichir avec le temps » mentionne Jacques Lépine, président fondateur du Club d'investisseurs immobiliers du Québec.


9. Le « flip à être construit »


Vous achetez un immeuble sur plan et bénéficiez alors d’un rabais avant construction. Une fois construit, vous devenez propriétaire et revendez l’immeuble.


10. Le « flip réno »


Vous achetez un immeuble afin d’y faire des rénovations mineures ou majeures et le revendez quelques semaines, voire quelques mois plus tard. C’est un classique que l’on voit souvent à la télévision. De toute évidence, les producteurs télé doivent faire sensation et si leurs émissions étaient basées sur des flips « tels quels », les cotes d’écoute ne seraient pas au rendez-vous! 


Comme vous pouvez le constater, il n’y a pas juste les flips rénos qui existent. À vous de voir lequel des flips vous convient le mieux selon vos intérêts, vos aptitudes, vos liquidités disponibles, l’inventaire dans votre secteur, votre crédit et le temps dont vous disposez.


Sur ce, bons flips et je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.


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À propos de ce blogue

Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs immobiliers du Québec qui compte plus de 16 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Ingénieur en bâtiment de formation, il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 12 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca

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