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Il va de soi que le prix à payer pour un immeuble est étroitement lié à la rentabilité qui sera obtenue. Toutefois, est-ce le seul critère à considérer lors d’une analyse? Doit-on arrêter notre analyse à cette simple étape? Bien sûr que non!
Pourtant, c’est ce que plusieurs investisseurs font actuellement. Combien de gens me disent que les immeubles sont trop chers, qu’il n’y a pas d’aubaines sur le marché. Ils ne font que regarder le prix demandé et ne bougent pas, souvent par manque d’expérience.
Voici donc une liste non exhaustive d’éléments à prendre en compte lors de vos analyses et qui pourraient rendre un projet a priori non intéressant en une aubaine incroyable.
Le potentiel de l’immeuble
L’immeuble convoité aurait-il un potentiel d’augmentation des revenus et/ou de diminution des dépenses à court terme? Par le fait même, vous augmenteriez son revenu net d’opération et sa valeur. Que diriez-vous alors de refinancer l’immeuble après une année ou deux et récupérer une portion de votre mise de fonds? À la limite, récupérer la totalité de cette mise de fonds. Votre rendement deviendrait alors infini. Il s’agit là d’un classique.
Autre option : Serait-il possible de subdiviser et revendre une portion du terrain? Faites du « farming » et notez les terrains de grandes dimensions. Demandez à votre courtier immobilier de vous faire parvenir la liste des immeubles à vendre qui offriraient cette possibilité. L’immeuble sera peut-être dispendieux à l’achat, mais pourrait inclure un ou plusieurs terrains potentiels pouvant être revendus. Faites vos devoirs pour connaître les valeurs marchandes de tels terrains.
Pourriez-vous faire un agrandissement à l’immeuble? Construire de nouveaux logements ou locaux sur une portion du terrain inutilisée par le vendeur? Voilà une autre belle opportunité potentielle à considérer!
Finalement, que diriez-vous de regarder la possibilité de changer la vocation de l’immeuble? L’immeuble n’est peut-être pas rentable en logements locatifs, mais pourrait l’être en locaux commerciaux? Pourriez-vous faire une conversion en condos? Dans certains cas, démolir l’immeuble et reconstruire quelque chose de complètement différent? Vous n’avez qu’à regarder le nombre de condos qui ont été construits ces dernières années afin de vous convaincre que cette stratégie fonctionne très bien. Plusieurs l’ont compris.
Les possibilités sont nombreuses. À vous d’user de créativité et de développer votre sens de vision.
La collaboration du vendeur
Que diriez-vous maintenant de faire participer le vendeur au financement de l’immeuble? Pourrait-il offrir un solde de prix de vente? Si tel est le cas, peut-être que les conditions négociées seraient avantageuses pour vous, rendant ainsi le projet viable. Pour cela, il faudra oser demander et laisser la chance au vendeur de dire non. Ce que peu d’acheteurs font malheureusement. Ils disent non à la place du vendeur. Ils ont peur de subir un refus, alors ils s’abstiennent. Erreur! Ils laissent filer parfois de belles aubaines, sans le savoir.
Quelles sont les conditions du prêt qui grève l’immeuble présentement? Sont-elles intéressantes et avantageuses pour vous? Demandez au vendeur s’il serait possible que vous assumiez le prêt existant. Il évitera peut-être une pénalité pour remboursement anticipé et deviendra par le fait même, peut-être plus flexible avec le prix demandé.
Le vendeur est-il flexible sur la date de prise de possession? Il est peut-être ouvert à négocier le prix de vente si l’immeuble est notarié très rapidement ou, au contraire, si la prise de possession était retardée de quelques mois. Dans ce cas, ceci pourrait différer ses impôts à payer à une autre année fiscale. Qui sait?
La condition physique de l’immeuble
Voici un autre aspect fort important à considérer. L’état de l’immeuble. Est-il en excellente condition ou bien a-t-il «besoin d’amour»?
Ce facteur influencera de beaucoup le prix à payer. Les vendeurs l’ont compris et c’est pourquoi la plupart du temps vous ne verrez aucun frais au poste «entretien et réparations» dans les fiches descriptives d’immeubles à vendre.
L’erreur souvent commise concernant ce poste est de le sous-estimer par optimisme. Il en résulte alors qu’ils paient l'immeuble trop cher. Malheureusement pour eux, ils s’en rendront compte quelques années plus tard lorsque les réparations majeures surviendront.
L’achat sans garantie légale
Voici un aspect pouvant influencer le prix exigé par un vendeur. En effet, il est possible qu’un vendeur accepte de vendre à moindre coût si la vente est réalisée sans garantie légale. Lors d’une vente sans garantie légale, soyez très vigilants puisque vous pourriez, dans certains cas, perdre vos recours contre le vendeur.
Je vous invite à consulter votre juriste en cas d’achat effectué sans garantie légale. Ce conseil est encore plus valable s’il s’agit d’achat sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur. Cette différence peut être lourde de conséquences. Surveillez mon blogue car ces deux aspects feront l’objet d’un article dans les semaines à venir.
Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.
Votre coach, Yvan
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À propos de ce blogue
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec qui compte plus de 17 000 membres et plus de 31 000 fans Facebook, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching sur 10 mois offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former près de 13 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca
