(Photo: Bloomberg)
Il est révolu le temps où les gens payaient trop cher leurs immeubles, géraient mal et sortaient tout de même gagnants grâce à un marché hyper inflationniste.
Ce qui s’est produit depuis le début des années 2000 semble bel et bien exceptionnel et n’est pas sur le point de se réaliser à nouveau au cours des prochaines années aux dires de plusieurs experts et économistes. Plus que jamais, la réussite en immobilier passe par une saine gestion.
«Dans tous genres d’entreprises, et l’immobilier ne fait pas exception, il faut s’assurer un revenu net d’opération le plus élevé possible. À titre de propriétaire d’immeubles, pensez constamment à augmenter vos revenus et à diminuer vos dépenses d’opération. Vous donnerez ainsi une plus grande valeur de marché à vos immeubles», nous explique Jacques Lépine, président-fondateur du Club d’investisseurs immobiliers du Québec. Laissez aller votre imagination et prenez le temps de réfléchir aux différentes possibilités qui s’offrent à vous. Vous serez un jour beaucoup plus riche.
L’immobilier, c’est magique
Gardez toujours à l’esprit qu’à chaque dollar de revenus nets d’opération supplémentaires, vos immeubles de six logements et plus vaudront approximativement 15 dollars de plus en terme de valeur. Pourquoi les immeubles de six logements et plus? Car leur valeur économique est déterminée selon les revenus qu’ils génèrent comparativement aux valeurs marchandes des petits immeubles qui, elles, sont déterminées essentiellement selon les comparables vendus récemment dans le même secteur. Avec un seul immeuble, l’impact d’une augmentation de loyer peut sembler minime, mais imaginez le même principe lorsque vous détiendrez plusieurs dizaines de logements, voir plusieurs centaines.
Avant de vous présenter les quelques trucs valant leur pesant d’or, allons-y d’un exemple chiffré afin de démontrer l’impact considérable que cela aura sur la valeur de vos immeubles dans le temps. Si vous l’appliquez, bien évidemment.
Imaginons que vous êtes l’heureux propriétaire d’un 32 logements et que vous augmentiez vos loyers ne serait-ce que 15 dollars par mois par logement. Considérant que les dépenses d’opération augmenteront également, il vous restera, de façon réaliste, dix dollars par mois de revenu net d’opération par logement. L’impact de cette augmentation du revenu net d’opération sur la valeur de votre immeuble sera alors de 57 600$, soit 32 logements X 10$ X 12 mois = 3840 $ annuellement, le tout multiplié par 15.
Imaginez maintenant que vous répétiez l’exercice année après année, avec quelques immeubles de la sorte. N’est-ce pas merveilleux?
Allons-y maintenant de quelques trucs et astuces relativement simples qui feront de vous, si vous réussissez à les appliquer, des investisseurs beaucoup plus riches dans plusieurs années. Commençons par la diminution des dépenses.
Truc no 1 : La franchise d’assurance
Augmentez le montant de votre franchise, communément appelé le « déductible » applicable en cas de réclamation. Vous pourrez ainsi possiblement diminuer le montant de votre prime d’assurance et ainsi augmenter le revenu net d’opération de votre immeuble. Informez-vous auprès de votre assureur ou de votre courtier en assurance de dommages afin de connaître les options qui s’offrent à vous.
Truc no 2 : Contestez l’évaluation municipale
Que diriez-vous de contester la valeur municipale de votre immeuble? Puisque celle-ci sert de base d’imposition, vous diminuerez la charge des taxes à payer annuellement. Informez-vous des conditions auprès de votre municipalité car il existe certains délais à respecter. Dans la majorité des cas, ils sont mentionnés au verso de votre compte de taxes.
Truc no 3 : «Saignez» les radiateurs
Si votre immeuble est muni d’un système de chauffage central à eau chaude, de l’air pourrait se former dans le circuit réduisant ainsi l’efficacité du système et par le fait même, faire augmenter inutilement vos coûts d’énergie. L’automne venu, pensez à «saigner» les radiateurs afin d’évacuer l’air accumulé dans le système. Vous pourrez ainsi réduire la facture de gaz, de mazout ou d’huile.
Truc no 4 : De la visibilité à moindre coût
Optimisez vos publicités. Tentez d’être visibles à moindre coûts et aux endroits les plus stratégiques afin de rejoindre votre clientèle cible. En plus de réduire vos frais de publicité, vous réduirez également votre taux de vacances.
Poursuivons maintenant l’augmentation de votre richesse dans le temps grâce à l’augmentation des revenus.
Truc no 5 : Internet au service du propriétaire
Que diriez-vous de fournir Internet sans fil à vos locataires? Appliquez un principe vieux comme le monde. Achetez un service au prix du gros et revendez-le au prix de détail. Songez à des compagnies comme Open-Mesh ou encore TelKel.
Truc no 6 : Optimisez les pieds carrés
Possédez-vous de grands logements pouvant être subdivisés en de plus petits logements? C’est bien connu que deux trois et demi se loueront plus cher qu’un six et demi.
Avez-vous pensé louer des espaces encore non utilisés? Pensons à des stationnements par exemple, des espaces de rangement, des cabanons ou encore un sous-sol pouvant accueillir un ou deux logements supplémentaires.
Nicolas Lapointe, investisseur immobilier depuis plusieurs années, nous raconte qu’il construit souvent, à peu de frais, une terrasse et arrive à louer cent dollars de plus mensuellement. Il s’agit, selon lui, de beaux agrandissements extérieurs nécessitant aucun plombier, électricien, ni tireur de joints.
Truc no 7 : Simplifiez votre gestion
Systématisez la gestion de vos immeubles afin d’y réduire le temps investi. À long terme, vous éviterez les pertes de temps et d’argent. Vous libérerez du temps vous permettant d’être à la recherche d’autres aubaines. Pensez à un logiciel comme SideManager, Proprio Expert ou encore Hopem.
Je vous laisse sur une réflexion simple mais combien importante.
«La plus grande dépense d’un immeuble n’est-elle pas son prix d’achat? Alors, pourquoi ne pas tenter de le réduire au minimum? Exigez toujours un profit instantané dès l’achat. Combiné à une saine gestion, vous progressez plus rapidement et ferez des miracles avec l’immobilier», nous précise Jacques Lépine.
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Votre coach, Yvan
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À propos de ce blogue
Yvan Cournoyer est investisseur immobilier depuis 15 ans. Impliqué depuis 2001 au sein du Club d’investisseurs Immobiliers du Québec qui compte plus de 18 000 membres, il occupe maintenant le poste de vice-président-directeur général. Il est également conférencier, courtier immobilier, auteur du best-seller « Les flips », formateur ainsi que mentor durant les séances de coaching sur 10 mois offertes par le Club, une organisation vouée exclusivement à la formation et au réseautage immobilier ayant contribué à former plus de 13 000 investisseurs immobiliers jusqu'à présent. www.clubimmobilier.ca
