On ne compte plus les sites, les articles et les blogues qui font éloge des ventes par le biais d’un courtier immobilier. Plusieurs investisseurs que je rencontre me demandent s’il est préférable ou non de travailler avec les courtiers immobiliers pour dénicher des aubaines. Ils comprennent l’importance de vendre avec un courtier, mais lorsque vient de temps d’acheter, plusieurs sont embêtés.
Quels sont les avantages et les inconvénients de faire appel à un courtier immobilier quand vient le temps de trouver la perle rare, cet immeuble qui fera en sorte que vous puissiez progresser rapidement par la suite ?
Payer le prix du marché, comme certains intervenants le conseillent, n’est pas la façon de faire selon moi. Du moins, dans de rares exceptions. Il faut dans ce cas que l’immeuble présente un fort potentiel inexploité. Si vous désirez payer la valeur marchande, c’est fort simple ! Il y a en une quantité industrielle d’immeubles à vendre au plein prix, voire au-dessus du marché. Libre à vous de les acheter ou de les laisser aux autres !
Débutons par les avantages.
Connaissance du marché
Le courtier expérimenté connaît son marché local et est en mesure de reconnaître un immeuble qui correspondra à vos critères de recherches. Il connaît les secteurs qui ont la cote, ceux à éviter et le type de clientèle par secteur.
Un habitué de la négociation
Le courtier d’expérience peut vous aider à négocier certains aspects de la transaction, faire quelques vérifications de base et vous aider dans le processus d’achat. Cette expertise n’est pas à négliger, car en immobilier, on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes. Une erreur peut s’avérer fort coûteuse. Demeurez vigilant.
De puissants outils
De plus, les courtiers ont accès à des outils tels que Matrix, une plateforme exclusive aux courtiers qui permet d’optimiser les recherches grâce à de nombreux paramètres offerts par le système. Ce puissant outil permet également de faire une analyse approfondie des comparables, c’est-à-dire des immeubles similaires qui ont été récemment vendus dans le secteur. Grâce à ces comparables, le courtier est en mesure d’estimer rapidement la valeur marchande de la propriété convoitée et ainsi vous aider dans votre prise de décision.
Un autre avantage d’utiliser un courtier immobilier pour l’achat d’un immeuble est qu’il détient une assurance responsabilité qui vous protège en partie.
Le courtier expérimenté vous aidera enfin à rédiger et à comprendre les implications de chacune des clauses d’une promesse d’achat.
Mais tout n’est pas rose
Lorsqu’un courtier immobilier agit comme intermédiaire dans une transaction, le processus de communication peut parfois être moins fluide que lors d’une vente directement du propriétaire. Plus qu’il y a d’intermédiaires impliqués, plus il y a de risques que la communication soit difficile.
Imaginez que vous désirez obtenir une information de la part du vendeur et que deux courtiers sont impliqués. La question ira de vous au courtier collaborateur, au courtier inscripteur et puis au vendeur avant de revenir par le chemin inverse. Le jeu du téléphone arabe, vous connaissez ?
Plusieurs investisseurs considèrent que la présence d’un courtier représente un désavantage car le vendeur aura une commission à verser. Par conséquent, il ne pourra baisser son prix autant que si l’acheteur avait traité directement avec le vendeur.
L’autre côté de la médaille lors des négociations
Par exemple, un des aspects plus difficiles à négocier lorsqu’il y a des courtiers impliqués est la balance de vente par exemple. C’est plus compliqué de faire valoir les avantages de cette option auprès du vendeur quand il y a un intermédiaire. Le courtier peut parfois aider à négocier, mais dans certaines transactions particulières, il nuit à l’acheteur. Plusieurs investisseurs m’ont rapporté cette difficulté.
Comme je le mentionne souvent, le fait d’avoir un courtier immobilier avec qui vous collaborez étroitement vaut son pesant d’or. Que ce soit en détenir un à long terme ou dans le but de faire un flip immobilier, le courtier devrait être considéré comme un allié et faire partie de votre équipe de rêve. C’est indéniable.
Toutefois, l’investisseur immobilier à la recherche active d’aubaines ne devrait pas se fier uniquement aux courtiers. Il devrait mettre en place un système de recherche indépendant des courtiers, car les ventes réalisées au Québec ne sont pas toutes faites par le biais des courtiers.
Certains m’écriront pour me relayer des statistiques sur les ventes réalisées via un courtier comparativement aux ventes conclues grâce à Du Proprio, par exemple. Vous comprendrez ici que cet article n’est pas uniquement écrit pour les ventes de maisons, de condos ou de plex. Il s’applique également aux immeubles à revenus de 6 logements et plus.
Or, très peu de statistiques existent sur le marché pour cette catégorie d’immeubles. Toutefois, les investisseurs peuvent compter sur une agence immobilière qui compile les données pour ce type de transactions, soit Patrice Ménard Multi-Logements.
Selon cette agence, 60% des ventes de 6 logements à 11 logements dans la grande région de Montréal ont été réalisés sur le réseau MLS des courtiers immobiliers en 2016. Pour ce qui est des 12 logements et plus, 40% des ventes ont été réalisés sur le réseau MLS.
Quand on sait que la majorité des gens cherchent des aubaines affichées dans le réseau, on comprend que l’investisseur immobilier qui se donne la peine de chercher hors du réseau multiplie ses chances de trouver la perle rare.
Parmi les courtiers immobiliers qui se spécialisent dans ce genre de vente, Patrice Ménard Multi-Logements est celui qui a vendu le plus grand nombre d’immeubles de cette catégorie en 2016 au Québec, et la majorité de ses ventes ont été réalisées hors MLS.
Peu d’investisseurs ont la discipline de chercher à contre contre-courant. La plupart se découragent après quelques mois et disent que les immeubles sont trop chers et qu’il n’y a plus d’aubaines sur le marché. C’est parfait pour ceux et celles qui persévèrent, ils ont moins de compétition!
Sur ce, bonne recherche avec et sans courtier. Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.
Votre coach, Yvan
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