Tout investisseur ou propriétaire foncier désire réduire ses dépenses. Un des moyens est de faire baisser ses évaluations foncières afin de réduire le montant des taxes à payer.
Débutons par cette simple question : est-ce que la valeur municipale reflète réellement la juste valeur marchande de l’évaluation? Pas certain!
Repérez la date de référence du marché
Portez une attention particulière à la date de référence du marché puisque la valeur marchande est calculée non pas en date de l’exercice financier, mais bien à la date de référence du marché.
Par exemple, pour une évaluation reçue le 25 novembre 2016 dont le rôle triennal est de 2017 à 2019, la date de référence du marché est le 1er juillet 2015. Vous trouverez la date de référence du marché dans la section « Valeurs de l’unité d’évaluation » de votre « Avis d’évaluation ».
« Comme la date du marché est antérieure de 18 mois à la date du rôle triennal, vous devez déterminer quelle était la valeur marchande ou économique de votre immeuble le 1er juillet 2015 et non pas en 2016 ou en 2017. Cela fait une différence énorme et la plupart des contribuables n’y voient que du feu », explique Gilles Laferrière, un coach en immobilier comme moi.
Puisqu’il y a généralement un montant à débourser pour ouvrir un dossier de demande de révision, assurez-vous que ces frais n’excéderont pas la baisse de taxes anticipées pour les trois prochaines années, sinon vous ferez inutilement une demande de révision et vous n’économiserez rien.
Pour ce faire, calculez le montant des taxes anticipées en fonction la nouvelle valeur de votre demande de révision, le tout selon le taux de taxation indiqué sur votre compte de taxes municipales.
La contestation du rôle d’évaluation : trois conditions
- Remplissez le formulaire disponible au service d’évaluation de votre municipalité.
- Payez les frais. Le montant des frais dépendra du type d’immeuble. Il est inscrit sur votre avis d’évaluation.
- Déposez votre demande avant la date limite. Celle-ci est le 30 avril pour la plupart des municipalités du Québec. Les dates limites se trouvent sur votre avis d’évaluation
Quelques trucs pour mieux réussir votre contestation
Si vous venez d’acheter votre immeuble, utilisez les rapports d’évaluation que vous avez en main ou le prix payé comme base de contestation. Si le prix payé en 2016 par exemple est plus bas que l'évaluation de la ville en 2015, cela confirmera que la ville a surévalué l'immeuble.
Vous pouvez utiliser les services d’un évaluateur agréé pour fournir un rapport au service d’évaluation de votre municipalité. Attention toutefois de ne pas utiliser les services de la firme qui a obtenu le contrat d’évaluation pour votre municipalité.
La détermination de la valeur
Chaque immeuble a ses particularités, mais les services d’évaluation des municipalités utilisent une moyenne pondérée des transactions immobilières par secteur, car ils ne peuvent visiter chaque habitation.
La valeur marchande devrait être moindre si votre immeuble est en moins bonne condition, a besoin de rénovations majeures ou s’il est situé près d’une usine bruyante, près d’une autoroute ou encore dans un secteur où se déroulent des travaux majeurs. On a qu’à penser aux immeubles situés aux abords de l’échangeur Turcot par exemple.
Si votre immeuble est un six logements et plus, déterminez quelle évaluation est la plus avantageuse pour vous. La valeur par les comparables ou la valeur économique?
Les municipalités déterminent généralement la valeur des immeubles par la méthode des comparables, c’est-à-dire la moyenne des prix de vente d’immeubles comparables dans le secteur au cours des six derniers mois.
Pour les immeubles à revenus de six logements et plus, il est souvent préférable de demander une révision en utilisant la valeur économique de l’immeuble car elle se situe actuellement souvent en dessous de la valeur marchande. Cette option est à préconiser si vos loyers sont plus bas que la moyenne, si votre taux de vacances et de mauvaises créances est élevé, si vos dépenses d’opérations ou vos coûts en énergie sont importants. Le service d’évaluation vous fournira un formulaire à remplir afin de déterminer la valeur économique de votre immeuble.
Si la municipalité envoie un évaluateur sur place, faites-lui visiter les logements que vous ne feriez pas visiter au représentant de la banque ou de la SCHL! Démontrez-lui tous les aspects négatifs de votre propriété.
Une démarche qui a de l’impact
« N’oubliez pas que le montant que vous économiserez en taxes municipales se répercutera sur les trois prochaines années. De plus, votre compte de taxes scolaire sera automatiquement réajusté à la baisse », rappelle Gilles Laferrière.
Pour les immeubles de six logements et plus, les institutions financières utilisent presque toujours la technique du revenu pour déterminer la valeur utilisée pour déterminer le financement qui sera accordé. Or, chaque réduction des dépenses que vous réaliserez augmentera le financement obtenu. Imaginez un instant que vous réduisiez les taxes foncières annuelles à payer de 2000 $ par exemple, la valeur de votre immeuble sera par le fait même augmentée d’environ 36000 $!
J’ai utilisé dans cet exemple 18 comme multiplicateur de revenus nets, mais ce dernier variera entre autres selon la région, le quartier, le type d’immeuble et l’âge de l’immeuble. La baisse des taxes municipales et scolaires augmentera la valeur économique de votre immeuble et vous permettra d’augmenter le montant possible de refinancement auprès de votre institution financière ou de demander un prix plus élevé lors de la revente. Une démarche qui vaut donc la peine d’être entreprise.
Si vous obtenez gain de cause, vous aurez en main une valeur antérieure plus basse lors de la production du prochain rôle triennal. Ce sera un atout supplémentaire pour contester à nouveau la prochaine évaluation.
Je vous invite à lire mes articles précédents.
Votre coach,
Yvan
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