Endettement et énervement : un instant !


30 commentaires sur cet article.

Rédigé par Mortderire le 03-02-2010

@ incubus... Nous ne parlons pas de la même chose. Vous considérez la situation sous l'angle du locatif alors que je suis sur le marché de la revente. Cela change complètement la donne.

Rédigé par Incubus le 03-02-2010

@pbrasseur le 03-02-2010 Cela fait du bien de lire quelqu'un de sensé. Par contre, je pense que le ministre des finance a changé d'idée parce qu'il a peur de faire éclater la bulle. "Fear in the board of governors over the pending crash is palpable. Prime Minister Kevin Rudd did not learn a single thing from the US and the disastrous policies of Greenspan" http://globaleconomicanalysis.blogspot.com/2010/02/pool-of-greater-housing-fools-in.html @ Mortderire le 03-02-2010 Vous devriez changer vos sources d'informations sur l'immobilier. Par contre, le timming de l'an 2000 était excellent. Le hasard fait bien les choses desfois.

Rédigé par nanana le 03-02-2010

Bonjour. @monsieur mortderire. Vous êtes entré dans le marché immobilier au bon moment puisque les taux d'inoccupation sont depuis l'an 2000 entre 0.6% et 2.7% alors qu'ils étaient de 4.7% à 7.7% entre 1992 et 1998 plus souvent au haut du pourcentage. Vous n'auriez donc pas eu le même rendement durant la décennie précédente. Il s'agit des données du RMR de Montréal et non de la ville. Le RMR couvre de Répentigny à Oka sur la rive nord de Laval et incluant des villes plus au nord, et couvre de Chautauguay à Sorel sur la Rive-Sud et contient toutes les villes situées le long la rivière Richelieu (rive nord de la rivière). C'était en fait l'époque d'un marché d'acheteur alors que nous vivons présentement un marché de vendeur, qui a produit une hausse rapide de la valeur des propriétés. Je suis cependant en accord avec le fait que de plus en plus de gens s'embarquent dans une chaloupe qui perd beaucoup d'eau. Merci et bonne journée

Rédigé par Mortderire le 03-02-2010

@ incubus La réalité ne peut pas me rattrapper car je suis entré dans le marché immobilier (que je suis très attentivement by the way) il y a 10 ans et que j'ai obtenu depuis un rendement de 3000 % que je n'aurais jamais pu obtenir en bourse. S'il y a des jeunes ménages qui se mettent la corde au cou en vivant au-dessus de leurs moyens, ce n'est pas mon problème.

Rédigé par pbrasseur le 03-02-2010

@ Incubus Effectivement l'exemple Australien est tout à fait pertinent, un pays de ressources comme le notre, comme ici le gouvernement a introduit des mesures agressives pour stimuler l'immobilier (taux plancher, subvention de $14,000, droit de financer 100%, etc..) et comme ici les prix ont monté en flêche en pleine récession (une aberration). Résultat, la dette des particuliers atteint maintenant 160% du revenu moyen et la classe moyenne n'a plus les moyens d'acheter un logement décent, avec les hausses de taux le crash est maintenant commencé là bas. Au Canada l'endettement continue d'augmenter, maintenant à 145% des revenus, la bulle fait toujours rage, comme le souligne involontairement Mortderire, même à Montréal on assiste à des ridicules guerres de surenchères . Il y quelques temps le ministre des finance semblait prêt à resserer les critères de la SCHL pour ralentir cette folie mais les pressions des lobbys pro immobiliers (les gens qui s'enrichissent quand les Canadiens s'endettent) semblent l'avoir fait changer d'idée. Pendant ce temps les économistes de la CIBC prédisent une poursuite du crash aux USA. Mais nous autres ont est tellement "plusse meilleurs"... http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/why-cibc-sees-a-double-dip-in-us-real-estate-prices/article1453635/

Rédigé par nanana le 03-02-2010

Bonjour. Il faut distinguer le marché d'immeubles locatifs des maisons unifamilialles. Pour les maisons il faut s'attendre à un statu-quo ou une légère baisse. C'est dans le marché des condominiums qui est en hausse, résultant des taux locatifs prohibitifs dont le marché des condos profite. Au lieu de payer un trois et demi à 850$ et un quatre et demi à 1100$, les gens préfère acquérir une propriété, c'est tout à fait normal. Il faut considérer que la population veuillie et que les personnes âgées vendent leur propriété pour aller en appartement et se faire un bas de laine. Selon les informations provenant des trois derniers recensements (1996, 2001 et 2006)il y a aussi la migration des personnes âgées vers les grands centre pour être plus près des services de santé. En 2011, le deux tiers des personnes habiteront seules. Les données provenant de statistiques Canada (recensements) sont basées sur 20% des habitations au Canada. Nous pouvons aussi voir que nombreux sont les 6 et demi ainsi que les 5 et demi qui ont été transformé en deux plus petits appartements puisque la demande est pour les trois et demi, depuis plus de 10 ans tant à Montréal qu'à Québec. Conséquemment lorsque l'on parle du marché de l'immobilier il faut absolument tenir compte du type de logement et de sa grandeur, puisque par exemple le marché des condominium a constamment chûté depuis 2001. Il y a beaucoup de duplex et triplex à vendre mais peu de batiments de 8,12 et 16 logements sur le marché. Il y a un retour vers les grands centre, nous vivons l'inverse des années 70,80 et 90 ou l'étalement urbain était indispensable et en demande. C'est le prix des terrains qui a le plus augmentés et non le bâtiment lui-même, lorsqu'en milieu urbain ou sub-urbain. Merci et bonne journée

Rédigé par Incubus le 03-02-2010

@Mortderire le 03-02-2010 " Montréal qu'ailleurs, que la folie des prix n'a pas connu ici les mêmes excès qu'ailleurs" Ah bon, donc le fait que le prix des maisons a doublé en moins de 10 ans en sachant que le revenu des ménages n'a monté que de 30% est normal pour soutenir les prix. On voit clairement que vous ne connaissez pas l'immobilier et les facteurs qui entrainent les hausses et les baissent. Continuez de rêvez dans votre bulle, mais la réalité va vous ratrapper. Voici le futur du Canada et donc du québec. http://www.news.com.au/couriermail/story/0,23739,26655966-3102,00.html

Rédigé par Mortderire le 03-02-2010

@ incubus Bien sûr que Montréal obéit aux mêmes règles économiques... Ce que je dis, c'est que la situation est moins pire à Montréal qu'ailleurs, que la folie des prix n'a pas connu ici les mêmes excès qu'ailleurs. Il faudrait être de mauvaise foi pour ne pas le reconnaître. Voir le vidéo de Fr. Rochon sur ce sujet : le prix moyen des maisons au Québec est BEAUCOUP plus bas que dans l'Ouest. Mon autre argument, c'est que l'immobilier doit être évalué de façon ciblée selon les secteurs. Certains seront toujours en forte demande parce que TOUT LE MONDE VEUT HABITER LÀ. Pour ces secteurs, le risque est donc réduit et il se peut très bien que la forte demande aide à soutenir les prix. Enfin, en ce qui concerne la démographie, vous oubliez M. Brasseur, de tenir compte de l'immigration qui s'installe prioritairement à Montréal. Et parmi les immigrants, il y en a qui sont fortunés et qui ont des diplômes. (D'autre part, plusieurs personnes qui se battent pour une même propriété, ce n'est pas en soi un phénomène de bulle ; c'est un phénomène de FORTE DEMANDE et d'OFFRE LIMITÉE. Il ne faut pas tout confondre.) C'est bien beau les graphiques, mais j'en ai vu aussi, produits tout récemment par la revue The Economist, qui démontrent de manière éclatante que l'immobilier au Canada est moins cher qu'à peu près partout dans le monde.

Rédigé par Incubus le 03-02-2010

http://www.marketoracle.co.uk/images/2009/Mar/Money-Week_clip_image001.jpg

Rédigé par Incubus le 03-02-2010

@Mortderire le 02-02-2010 On dirait que vous croyez que le marché de Montréal obéit à des lois économique qui sont différentes des autres endroits dans le monde. Il y a des bulles au USA, UK, Espagne,etc, Vancouver, Toronto etc et pas à Montréal! Votre raisonnement n'est pas cohérant. C'est le syndrome pas dans ma cours. Une chose que je ne sais pas c'est combien de temps que cela va prendre pour dégonfler cette bulle? Mais une chose est certaine, c'est que les prix doivent revenir à la norme historique. http://www.marketoracle.co.uk/images/2009/Mar/Money-Week_clip_image001.jpg

Rédigé par pbrasseur le 03-02-2010

@ Mortderire "plusieurs acheteurs se battent pour la même propriété) avec vente au-dessus du prix demandé. Qu'est-ce que ça veut dire ? " C'est un comportement de bulle tout simplement, la même chose qu'on constate à Toronto, Vancouver et...Sydney (Australie)! Ceci dit je ne crois pas non plus que les prix Montréalais vont chuter de 40%...l'année prochaine, mais pourquoi pas 10-15% et encore la même chose l'année suivante, et après qui sait? Contrairement à ce que vous dîtes la démographie n'est pas favorable, Montréal subit un déficit migratoire, elle perd sa classe moyenne au profit de la banlieue, là où il y a plein de terrain et où plein de jeunes ménages croulent sous les dettes. A partir de 2012 la main d'oeuvre active va diminuer au Québec, plus de gens vont quitter le marché du travail qu'il y en a qui y entrent...

Rédigé par Mortderire le 02-02-2010

@ incubus Je serais fort étonné que le marché montréalais subisse une perte de 40 % comme vous semblez le croire. Une période de faible croissance, de stagnation, voire de faible baisse, c'est possible. Mais une baisse de 40 % dans les secteurs centraux en forte demande, ça me semble vraiment peu crédible. Je parlais hier avec un agent d'immeuble expérimenté et il me décrivait la situation suivante : en janvier, il a conclu 4 ventes dans le secteur d'Outremont et dans tous les cas, il s'agissait d'offres multiples (plusieurs acheteurs se battent pour la même propriété) avec vente au-dessus du prix demandé. Qu'est-ce que ça veut dire ? Que la demande dépasse grandement l'offre et donc que les prix, ce printemps, risquent fort de grimper encore. Plusieurs intervenants sur ce site invoquent des statistiques historiques, mais ne semblent pas au courant de la situation de l'offre et de la demande sur le terrain. La grande demande pour les quartiers centraux et recherchés maintient les prix à un niveau qui est peut-être théoriquement élevé, sauf que la demande est là. Sur l'île de Montréal, il n'y a maintenant à peu près plus de terrains disponibles pour construire et avec la hausse démographique, cela ne peut que créer un effet de rareté comme on observe dans la plupart des autres grandes villes du monde (bien plus chères que Montréal en passant).

Rédigé par pbrasseur le 02-02-2010

A voir aussi le récent vidéo de François Rochon sur ce même site: http://www.lesaffaires.com/videos/chroniques/l-immobilier-residentiel-au-canada-a-des-niveaux-dangereux-surtout-dans-l-ouest-du-pays/509184

Rédigé par Incubus le 02-02-2010

Voici un autre lien intéressant. http://patrick.net/housing/crash.html Pour Montréal, le marché est en bulle car le ratio est rendu presqu'à 5 alors que la norme est de ~3. Donc, pour revenir à la normale, il faut une baisse de 40%. Ensuite, lorsqu'on fait un calcul de rendement pour l'achat d'un petit plex, on se rend compte très rapidement que l'achat n'a aucun sens économiquement. Par contre, si on réduit le prix de 40% on s'aperçoit que le "loyer" du proprio correspond à sa valeur locative ce qui confirme que le prix est largement exagéré.

Rédigé par pbrasseur le 02-02-2010

@Incubus Merci pour le lien. Intéressant de constater que les médias "mainstream" parlent de plus en plus de la bulle immobilière et de l'endettement Canadien, ça aussi un signe que ça commence à chauffer vraiment fort...

Rédigé par getalife le 02-02-2010

@Ybertrand merci de nous faire part de vos connaissances en immobilier de logement à revenu, c'est vraiment intéressant ces informations et j'en prends bonne note.

Rédigé par pbrasseur le 02-02-2010

@ Mortderire Vous avez raison le marché n'est pas le même partout et certains sont plus risqués que d'autres comme Vancouver par exemple qui relève de la folie furieuse (9.3 fois les revenus pour une maison, le ratio le plus élevé en Amérique, plus même qu'en Australie pourtant aux prises avec une bulle majeure). Mais même Montréal n'est pas sans risque, les prix y représentent 4.9 fois le revenu moyens, alors que c'est 5.2 à Toronto, donc pas beaucoup plus. A partir de 5 fois les revenus on considère que le marché est "sérieusement inabordable". Les prix ont augmenté de 110% à Montréal depuis 2000, c'est beaucoup plus rapide que les revenus, une progression clairement insoutenable car basée sur une demande soutenue par un endettement croissant. Forcément cette demande devra s'estomper tôt ou tard (plus tôt selon moi) et forcément cela entrainera un chute des prix. C'est d'autant plus vrai que le Québec entre dans une phase démographique qui ne favorisera pas l'expansion du parc immobilier (c'est particulièrement vrai à Québec où la population vieillit très rapidement. Sans parler des finances publiques qui font augmenter les taxes et frais en tous genres (y compris les taxe foncière). Ça fait pas mal d'astres alignés pour provoquer un déclin, prudence...

Rédigé par nanana le 02-02-2010

Bonjour @monsieur Jean. Si vous achetez un immeuble à logements à Québec vous ne pouvez pas vous tromper, il y a pénurie depuis l'an 2000, le % d'innocupation est présentement de 0.6% tout comme l'année dernière. Les projets annoncés depuis deux années (pour environ 1500 logements) sont tous du haut de gamme (850$ et plus, pour un trois et demi, alors que la demande est entre 600$ et 750$. Je viens de compléter une étude sur le sujet qui démontre que vous serez mieux de construire que d'acheter les génilles des autres, et construisez Novoclimat qui diminue la consommation (volet chauffage) de 25 à 30%, et si vous installer des chauffes eaux sans réservoir vous économiserez de 30% à 60% (volet eau-chaude). Vous bénéficierai en plus d'une subvention de 1,500$ par appartement. Oubliez les toîts en pignons dont les coûts sont exorbitants et oubliez les sous-sols et opter pour une dalle de ciment. Vous éviterez de chauffer un entre-toit de 8' de hauteur en construisant avec un toît plat et éviterez beaucoup les problèmes d'introdution d'eau puisqu'il y aura moins de joints qui s'ouvrent les 5 premières années ainsi que les refoulements d'égout ou inondation des sous-sols qui augmentent beaucoup votre facture d'assurance. Enfin, ne construisez pas vos cages d'escaliers à l'intérieur, vous économiserez 15% du prix total de l'immeuble, n'aurez pas à chauffer cette immense pièce et pourrez les aménager à l'extérieur de l'immeuble si vos cages sont entièrement fermées (en métal) vous n'aurez pas à nettoyer les escaliers durant l'hiver. Construisez huit logements sur deux étages ou seize sur quatre étages puisque les trois étages comportent des coûts qui augmentent de beaucoup les deux étages alors que vos coûts diminueront pour un quatre étages. Selon votre âge, achetez un terrain qui vous permettra de construire un deuxième immeuble dans quelques années. Espérant les info à votre satisfaction. Bonne journée

Rédigé par Mortderire le 02-02-2010

@ incubus Quand on parle d'immobilier, il est très important de tenir compte des disparités régionales. C'est comme les statistiques disant que les gens mouraient à 30 en moyenne au Moyen-Âge. C'est complètement ridicule : la plupart des adultes mouraient à 70 ans, mais il y avait beaucoup de mortalité infantile, ce qui fait baisser la moyenne à 30 ans, statistique complètement fictive et farfelue. Or pour l'immobilier au Canada, le fait est que le phénomène de bulle est LARGEMENT UN PHÉNOMÈNE LIÉ À VANCOUVER, CALGARY ET TORONTO. Les prix y sont de 50 % à 200 % plus élevés qu'à Montréal. Ne mélangeons pas les pommes et les oranges, svp. Merci.

Rédigé par Incubus le 02-02-2010

@ jean le 01-02-2010 Avez-vous calculé le manque à gagner sur la mise de fond? Même avec des taux bas, l'immobilier peut descendre car il répond à l'offre et la demande. Regardez les prix de l'immobilier au Japon et l'Allemagne. L'immobilier Cnadadien est en bulle d'au moins 40%. http://canadabubble.com/

Rédigé par dencour le 01-02-2010

Bonjour M. Vézina et à vous tous les blogueurs. Je crois que nos économies occidentales sont en train de se "japonniser" ! Les taux japonnais sont bas depuis 1990 et ils ne sont pas près de remonter. Les nôtres le sont depuis le milieu des années 1990 et ils ne sont pas près de remonter non plus. L'inflation contrôlée, le vieillissement de la population, la transformation de nos économies en économies de "service", etc. tout cela concourt à la situation actuelle. Oublions les taux à "double digit" pour un bon bout de temps ! Tel que le mentionnent certains blogueurs, la demande n'est pas là et tel que le mentionnent d'autres, l'offre est plus que suffisante.

Rédigé par pierremathieu le 01-02-2010

Dire que les bas taux d'intérêt ont été une bénédiction ? Je crois que c'est plutôt une calamité. On récompense ceux qui dépensent plus qu'ils en sont capables, on alimente les bulles en provocant des achats qui n'auraient normalement pas eu lieu et encourage la spéculation. Ceux qui ont épargnés et qui doivent vivre de leurs épargnes avec des placements garantis sont pénalisés. Ces bas taux ne font que reporter le problème à plus tard en faisant payer les plus raisonnables.

Rédigé par pbrasseur le 01-02-2010

@jean Les taux sont bas mais les prix gonflés par presque dix ans de bulle, probablement au top du marché. Prudence donc à moins que vous bénéficiez d'un deal exceptionel. M Vézina a probablement raison lorsqu'il dit que les taux vont remonter lentement (l'économie est encore bien faible), ça pourrait permettre d'attendre un peu histoire de voir où ira le marché, certains s'attendent à un "shift" ce printemps alors que de nombreuses propriétés arriveront sur le marché.

Rédigé par jean le 01-02-2010

Personnellement, j'envisage d'acheter un bien immobilier dans le mois pour bénéficier des faibles taux actuels. De plus, mon apport couvre les 2/3 du prix de vente, et pense rembourser l'hypothèque en 15 ans, voire 10. Je suis donc très loin du 5% d'apport et 35 ans d'amortissement. Toutefois, je pense que ceux qui ont acheté avec 5% d'apport et 35 ans d'amortissement, même avec un taux fixe pour 5 ans risque d'avoir des problèmes, justement dans 5 ans...A bon entendeur !

Rédigé par Navarro le 01-02-2010

Merci M. Vézina pour votre mise en perspective. J'applique le même raisonnement que vous. Tout en ayant à l'esprit que l'endettement a ses limites et ma capacité de payer aussi. Les banques utilisent souvent le ratio suivant soit que le paiement mensuel de nos dettes (auto, prêts, marges, hypothèques, chauffage, électricités, taxes foncières) doit être de 40% maximum du revenu brut mensuel. Personnllement ce ratio doit toujours être de maximum 25%.

Rédigé par pbrasseur le 01-02-2010

Même si les taux n'augmentent pas il y a fort à parier que la frénésie de l'endettement atteindra quand même ses limites, ne serait-ce que parce que nous aurions atteind les limites de notre capacité de payer. Or la récente croissance (ou la non décroissance) Canadienne est essentiellement due à l'accélération de l'endettement des particuliers et des gouvernements. Cet endettement agit sur l'économie comme l'équivalent d'une hausse de revenu des Canadiens. Or on sait très bien qu'il n'en est rien, pire l'inévitable phase de remboursement aura sans doute l'effet d'une baisse de revenu. Voyez ce point très bien développé ici: http://americacanada.blogspot.com/2010/01/update-on-canadian-credit-not-good-news.html

Rédigé par le 01-02-2010

Vous avez raison de dire qu'il ne faut pas en perdre le sommeil, même que il y a une forte possibilité que les taux ne montent pas du tout pour plusieurs années encore. En effet, le crédit est soumis à la loi de l'offre et la demande comme toutes les autres commodités, et rien n'indique que la demande va augmenter prochainement. Même avec les taux si bas, le gens hésitent à emprunter. Il y a bien une reprise en cours, mais tant que celle-ci ne se traduira pas concrètement par une reprise de l'emploi, ce qui n'est pas le cas actuellement, la demande pour le crédit restera faible, et donc les taux ne devraient pas bouger de si tôt. Donc, continuons d'en profiter de manière responsable tant que la situation demeure inchangée.

Rédigé par c le 01-02-2010

Dans les autres crises historiquement les "taux" dont vous parlez ne se sont pas comportés comme dans les récessions cycliques. Dans les crises les taux du gouvernement central (Fed, obl gouv. CDA ou US) baissent et tous les autres taux augmentent (Obl corporatives, états, provinces et municipalités, pays émergents, etc) Dans les crises déflationnistes, les taux à long terme des obligations n'ont pas remonté sensiblement pendant plus de dix ans même si les taux ont remonté comome vous le mentionnez. Pour les investisseurs individuels, il important de comprendre que tous les taux ne bougent pas nécessairement dans la même duirection. Il faut connaître la structure des taux du marché obligataire avant de s'aventurer dans ces marchés. Il est crucial de réaliser que ce que nous vivons n'est pas une récession cyclique comme toutes les récessions vécues depuis 1945 en Amrérique. Il s'agit d'une crise structurelle et les changements structuraux incluent les marchés financiers, la technologie, la démographie et la globalisation de l'économie et des marchés des capitaux. Les règles du pouce auxquelles nous ommes habituées ne fonctionnent pas nécessairement.

Rédigé par Incubus le 01-02-2010

On verra bien l'effet de la hausse des taux sur tous ceux qui achetés des maisons à prix de bulle avec des amortissements de 35 ans, sans comptant et des taux de moins de 4%.

Rédigé par SB le 01-02-2010

Effectivement M. Vézina. Dans le fond, les récessions sont très bonne pour ceux qui travaillent encore et qui gèrent de façon responsable. On en a plus pour son argent et il y a un certain ménage qui se fait au niveau des compagnies alors nous en sommes tous gagnants. Celles qui restent sont plus dominante encore et nous procurera de bon revenue pour un certain temps. POur ma part, j'ai fait le plein en Janvier/Février 2009 et je roule encore avec ces achats. En plus, le linge, l'électronique et d'autres produits n'ont jamais été aussi abordable. Je vais maintenant me faire des réserves pour la prochaine récession. SB.

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