L'immobilier...est-ce encore le temps?


4 commentaires sur cet article.

Rédigé par YBertrand le 10-06-2012

Bonjour. @monsieur Henley. Contrairement à ce que vous affirmer. Un immeuble neuf dispose d'une période de cinq années pour régulariser ses taux de location, son propriétaire peut donc augmenter à volonté pour rencontrer les besoins de la demande, ce qui n'est pas possible pour les immeubles existants. Dans le domaine commercial, les grands portefeuilles de locations commerciales pour le marché du détail démontrent des profits en chûte libres depuis 2009 et plus de la moitié sont en déficit depuis 2010. Vous pourrez constater que de plus en plus de locaux sont libérés dans les grands centres commerciaux partout au Québec et en Ontario. Plusieurs petits centres commerciaux (dits en rangé) qui comportent normalement moins de six commerces) sont entièrement vides et à vendre et continuent à se multiplier. Aux USA, toutes les grandes firmes de propriétés foncières sont en déficit, les locaux commerciaux de la "Big Apple" pourtant le centre de l'économie américaine détient le record de l'innocupation qui était au 31 décembre dernier de 14%. Ce n'est pas sans raison que plusieurs projets deux tours qui devaient être limithrophes au nouvel édifice qui remplacera les deux tours du 1et 2 WTC ne seront pas construite avant 2015 et ce à condition que la demande sont suffisante, ils devaient être prêt pour le début de 2013. D'ailleurs, le nouveau 1, WTC (Freedom tower) ne sea accupé qu'à 41% lors de son inauguration prochainement après avoir rencontré plus d'un milliard de dollars en dépassement de coûts (22%). Deux locataires importants se sont désistés en 2011. La société Silverstein, le plus gros propriétaire d'édifice commerciale de New York s'est retiré du projet pour le laisser entre les mains de la Ville de New-York (Port of Authority) qui cherche toujours un locataire depuis 2006. Silverstein qui a conservé la location du terrain du 7, WTC est toujours vide et aucun projet ne semble en marche. C'est la même situation partout, notamment au Texas (Houston et Dallas), Californie (SFO et LA) et l'Ohio ainsi que la ville de Chicago, les plus touchés par la récession. Non seulement les revenus sont en baisses mais les prix de location ont aussi drastiquement diminués depuis cinq ans sur tous les marchés causé par la mise à pieds de millions d'employés de bureaux depuis 2007. Au Canada, il n'y a qu'en Alberta où tout va bien mais la construction est lente, la Caisse de dépôt par le biais de sa filliale Ivanhoe Cambridge ont laissé tomber des développements à Montréal, Ottawa et Toronto en faveur d'investissement en Alberta depuis 2004 (vers). Merci et bonne journée.

Rédigé par Henley le 09-06-2012

Je suis d'accord sur le fait que les prix des immeubles sont beaucoup trop élevés. Cependant, pour avoir cotoyer plusieurs investisseurs/gestionnaires immobilier à succès, je crois qu'il est possible de faire fortune en immobilier même dans ce marché dit trop haut. Si l'on fait l'achat d'un immeuble au prix du marché, il est vrai que pour les années à venir, l'investissement ne sera pas très bon. Si on achète neuf, le potentiel de l'immeuble est deja à son maximum, ce qui en soit n'est pas un bon investissement non plus (règle générale, il y a des exceptions). La clé, c'est d'acheter à bon prix! Il y a des problèmes de locataire? Des travaux à effectuer dans l'immeuble? Ces problèmes font fuir la majorité des investisseurs et laisse la place aux plus audacieux. Si une restructuration est bien effectuée, changement de locataires, travaux et autre, l'immeuble peut devenir extremement rentable et prendre de la valeur très rapidement. Cependant, il faut y mettre du temps. En fait, je crois que pour avoir du succès dans ce marché, il faut chercher, chercher, acheter à bon prix et avoir un système de gestion rigoureux ayant pour but de faire augmenter la valeur de l'immeuble. Pour l'investisseur passif qui veut acheter un immeuble comme on achète une action à la bourse, il est vrai que le risque est très élevé. L'immobilier est plus risqué qu'il l'était il y a quelques années où un investisseur achetait une propriété à Montréal et la revendait avec profit le mois suivant. Conclusion: Pour ceux qui cherche, je crois qu'il y aura de grandes opportunités dans les années à venir grâce à une majorité de potentiels investisseurs préférant s'abstenir d'investir dû à un marché aux prix généralement élevés!

Rédigé par YBertrand le 09-06-2012

Bonjour. Tout dépend du type d’immobilier il s’agit. Comme tout bon investissement à long terme, la clef du succès est de connaître à fond le marché que l’on convoite. En ce qui concerne l’immobilier il est clair que les prix sont ridiculement hauts. C’est pour cette raison que nous avons décidé de construire au lieu d’acheter les problèmes des autres. Nous avions incidemment les connaissances en construction pour ne pas nous faire rouler et avons utilisé un ingénieur que nous connaissons de longue date comme chef de chantier. Nous avons réussi à construire un immeuble à logement dépassant les normes Novoclimat (R-2000 car nous étions à Ottawa) pour 18% de moins de ce qui était disponible sur le marché pour un immeuble qui fut construit (depuis 10 ans) sous des normes moins contraignantes mais qui engendrera des coûts fixes supérieurs pour toute la durée de vie de l’immeuble. Nous avons incidemment eu le choix de nos locataires (au lieu de récolter des locataires que nous aurions refusés). Enfin notre mise de fond atteignait 66% du bâtiment et obtenu un excellent taux d’hypothèque sur dix ans dont nous pouvons devancer les paiements et sera payé en 6.5 ans. Le domaine de l’immobilier n’est pas un marché de “quick buck” et ceux qui s’y aventurent avec cette mentalité finissent rapidement par manger leurs bas car plus vous faites de transactions et moins vous serez sera enclin d’effectuer toutes les vérifications d’usage pour l’achat d’un immeuble. C’est une méthode qui dirige ce genre d’investisseur vers les tribunaux quelques années plus tard pour différents motifs, le principal étant les vices cachés dont nous retrouvons ni en matière Civile ni en Common Law des délais de poursuite. Nous sommes assurés qu’il y aura de très nombreuses propriétés à location à vendre pour les deux à cinq prochaines années mais ne croyons pas que dans l’état de l’économie actuelle qu’il y aura de bonnes affaires sur le marché puisque ceux qui déposeront leur bilan, le feront après avoir mal entretenu leur immeuble depuis plusieurs années et auront peut être comblé leurs immeubles de personnes indésirables (en fait, il ne faut qu’un seul locataire pour mettre le bordel dans un immeuble et perdre les bons locataires). Enfin notre connaissance du droit nous aide beaucoup comme dans tous les aspects qu’exige ce type d’investissement, étant régie par de nombreuses lois. C’est un domaine d’investissement qui est devenu avec les décennies de plus en plus difficile parce que vous y trouvez les deux embûches de taille qui peuvent facilement l’un comme l’autre vous acculer à la faillite car elles regorgent de requins et de magouilleurs, la construction et les locataires. L’immobilier est un investissement directement relié à un style de vie dont vous devez aimer et non vous en accommoder. Si vous êtes un “partenaire silencieux” je dirais plutôt que vous deviendrez rapidement un “partenaire aveugle”. Je n’aurais jamais investi dans l’immobilier si mon père n’avait pas été un entrepreneur en construction où mon apprentissage a été graduel, complet et varié. C’est pour cette raison que vous voyez que de grands promoteurs depuis une dizaine d’années, car le bagage de connaissances et d’expériences toutes aussi variées pour faire de ce genre d’investissement à long terme, un succès exige une vie entière pour une seule personne. Hors ce genre d’investissement est extrêmement difficile pour les plus jeunes. Ceux-ci trouveront certes de meilleures chances s’ils les investissent dans des études supérieures et un domaine qui conviendra mieux aux champs d’expertise dans lesquels ils entendent s’investir comme capital humain. Il s’agit donc d’investir non seulement avec un regard “comptable” mais en considérant aussi notre philosophie de vie qui est particulière à chacun d’entre nous afin de bien apprécier notre profile “psychologique” d’investisseur. Un exercice qui demande une longue réflexion avant de faire de grands pas. Merci et bonne journée.

Rédigé par Réaliste1 le 08-06-2012

"Mais d’un simple point de vue de …probabilité, il m’apparait évident que le risque est trop élevé pour moi!" En effet, un risque très élevé pour le marché immobilier actuel compte tenu d'une manipulation exagérée par nos autorités. Le graphique suivant saura certainement vous convaincre, particulièrement entre 2006 et 2011!: http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2012/05/CHMC.jpg. Coïncidende, qui est arrivé au pouvoir en 2006???

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