Quitte à investir dans un bloc, faites-le dans le vôtre

Nous sommes nombreux à avoir profité du premier janvier pour prendre de bonnes résolutions, en amour, santé et affaires !

En ce qui a trait aux investissements, l’immobilier sélectif, qui consiste à choisir de façon éclairée un créneau immobilier d’avenir situé à l’intérieur d’un secteur géographique prometteur, restera cette année une valeur refuge de premier ordre.

Avant de parler de l’avenir, il m’apparaît important de revenir rapidement sur les différents éléments qui nous ont menés à la réalité du marché immobilier que nous connaissons en ce moment.

Au-delà des immeubles locatifs et des copro­priétés qui occupent l’avant-plan, le secteur de l’immobilier compte une vingtaine de créneaux, de segments de marché différents. La tendance dans les années 1990 s’orientait beaucoup vers les actions.

En 2000, avec la reprise du secteur de l’immobilier et les dérives de la Bourse, les « blocs » sont devenus plus prisés. Cette mode a eu pour effet que beaucoup de gens confondent encore l’immobilier et les immeubles. Les immeubles à revenus (et non les immeubles procurant des profits !) représentent l’un des créneaux immobiliers les plus populaires depuis 1998.

Cet engouement a eu pour conséquence de propulser la demande, principalement celle des plex, à des niveaux où la rentabilité n’est plus au rendez-vous. Lorsque le marché de ce produit a atteint des prix de vente qui représentaient 12, voire même 13 fois les revenus bruts, les acheteurs auraient déjà dû commencer à se retirer du marché ou, à tout le moins, cesser d’y entrer. (D’autant que les chiffres sur papier ne reflètent que trop rarement la réalité, que ce soit du fait de dépenses minimisées ou de revenus gonflés ; comme si tous les logements étaient loués et que tous les locataires payaient rubis sur l’ongle le premier du mois !)

Dans les faits, les acheteurs ne se sont pas détournés de ce marché. Loin de là ! La frénésie s’est poursuivie, pour trois raisons.

D’abord, parce que les spéculateurs, et ils sont maintenant légion, achètent des immeubles déficitaires à une fois ou une fois et demie les revenus bruts « sous la valeur du marché » et se pressent de les revendre à un acheteur fébrile (et parfois un peu naïf) qui, fatigué des rendements faméliques (ou des pertes) obtenus dans d’autres instruments de placement, veut « à tout prix » entrer sur le marché immobilier avec en tête l’équation « immobilier = blocs ».

Ensuite, parce que les investisseurs croient à tort, étant donné que le prix payé pour un immeuble demeurera fixe dans le temps et à supposé que les revenus locatifs augmenteront, que le déficit à l’achat devra théoriquement se réduire progressivement au fil des années pour atteindre le seuil de rentabilité et, par la suite, générer enfin des profits !