Provencher: les prochains mois seront chauds dans l'immobilier

Toujours au fait de tout, monsieur Bertrand a oublié de s'intéresser à cette nouvelle. C'est vrai que lui, c'est un modèle d'intégrité et que les endettés, ce sont tous des jeunes écervelés qui veulent se payer la traite (mieux vaut en rire) : « Les ménages canadiens sont toujours plus endettés. Ce ratio d’endettement dépasse désormais les 160 % du revenu disponible. Cette barre psychologique, associée à l’éclatement de la bulle immobilière aux États-Unis, a été atteinte avant que le marché immobilier canadien n’amorce sa correction. » (Le Devoir)

Bonjour. @monsieur pbrasseur. Vous avez entièrement raison en ce qui concerne l’endettement et le réveil brutal auquel feront face de nombreux consommateurs. Nous commençons à payer pour la déréglementation de système financier sous Brian Malronné à compter de 1982 qui était à la solde (ou en solde) des américains sous Reagan. Depuis ce temps, tous les secteurs du monde financier ont perdu la boussole pour mettre en place des produits boursiers dont personne n’est en mesure de comprendre mais dont les résultats étaient prévisibles par ce que les consommateurs considéraient être les “gourous” du temps, presque tous reconnus en tant que “crosseurs” aujourd’hui. C’est pour cette raison que je considère que l’on ne voit pas et ne parle pas suffisamment des répercussions sur les autres marchés entourant l’immobilier qui seront de même ampleur. Il est évident que vous voyez beaucoup plus loin que le bout de votre nez, mais conviendrez que vous faites partie d’une très faible minorité de citoyens. L’effet domino dont nous connaissons très bien le mécanisme n’est jamais traité si ce n’est que par une brève allusion dans un texte de deux pages. D’une façon comme d’une autre je crois que vous et monsieur Réaliste1 savent très bien que nous ne sommes pas sortis du bois. Les deux prochaines années nous démontreront selon moi de si “ça passe ou ça casse” et qui s’en sortiront le mieux. Merci et bonne journée.

Bonjour. @monsieur Réaliste1. J’avais lu attentivement l’article proposé par monsieur pbrasseur. Hors l’article n’a rien à voir avec l’équité (ratio montant payé -vs- montant de l’hypothèque totale). Son introduction est d’ailleurs suffisamment articulée “Flaws in a national databank that helps determine the value of houses across Canada have “helped fuel inflation in home prices”, putting mortgage lenders and borrowers at greater risk, key players in the housing sector have warned.” Ce sont deux sujets forts différents. Que de nombreuses propriétés ont été vendues au-delà de leur valeur réelle (valeur au livre) est un problème qui existe depuis des lunes avec des passages plus aggravants que d’autres tel que se fut le cas notamment durant la période 74-81 qui mena à une récession de près de trois ans maintenue par une inflation hors de contrôle. En fait d’équité, les chiffres publiés par la SCHL, la Banque du Canada, les institutions financières démontrent toutes la même chose et je ne vois pas pourquoi ils seraient différents car c’est un exercice purement mathématique contrairement à l’appréciation de la valeur marchande des immeubles qui relève du nirvana de tous et chacun. La valeur du marché est purement théorique alors que la valeur au livre est purement mathématique. Que les banques veulent bien mettre les problèmes sur le dos de la SCHL est aussi une autre chose ! Les banques qui voient la merde venir à grands pas feront tout ce qu’ils peuvent pour mettre leur manque de responsabilité sur le dos du gouvernement. Elles ont déjà commencé à le faire mais surprise, le gouvernement fédéral se prépare déjà contre cette offensive. Vous ne me direz pas que les banques n’ont pas les moyens de se payer des évaluateurs agréés et de faire leurs propres études. De plus la SCHL vient contredire les banques sur les critères et ce avec raison. Si vous voulez vraiment faire le test, communiquez avec la SCHL pour obtenir l’outil dont se servent les institutions bancaires, les assurances, les courtiers en immobilier pour faire le test vous-même. Vous verrez que les données statistiques de Emili sont complexes mais bien détaillées. Si les banques s’en sont servies les deux yeux fermés, ce qui m’apparaît faux, elles ont de sérieux problèmes entre les deux oreilles. Je crois que le meilleur exemple que je peux vous donner est le résultat de notre dernier immeuble construit à 20% en dessous des immeubles existantes de mêmes dimensions (en pieds carrés) malgré une construction sous des normes dépassant la Norme Novoclimat (Québec) (et R-2000 au Canada) en plus de bénéficier d’un immeuble neuf comparativement à des immeubles de 10 à 20 ans. Hors si nous vendions cet immeuble aujourd’hui nous sommes assurés de faire un profit d’au moins 30% puisque les acheteurs et banques l’évalueront selon la “valeur du marché”, sa rareté (à Québec) ainsi que sa position géographique dans la ville. Merci et bonne journée.

@M. YBertrand. "Bonjour Les nouvelles normes ont déjà permis un assainissement du marché, le meilleur barème est celui de l’équité qui a beaucoup augmenté en si peu de temps." Pour le moment... Si vous lisez le dernier lien de pbrasseur, vous vous apercevrez que l'équité actuelle pour plusieurs ménages n'est peut-être qu'une illusion temporaire! Et cela durait depuis 1996... Concernant l'équité globale des ménages, celle-ci n'est peut-être pas si grande si l'on considère que plusieurs continue à engloutir du crédit par cartes de crédit et/ou autres produits de financement. Je suis assez en accord avec le reste de votre commentaire.

Bonjour Les nouvelles normes ont déjà permis un assainissement du marché, le meilleur barème est celui de l’équité qui a beaucoup augmenté en si peu de temps. Le temps du “plaster sur un cancer” est véritablement terminé. Hormis les problèmes reliés directement aux hypothèques de type “subprimes” nous semblons passer sous silence pour le moment les impacts sur les promoteurs qui devront se résoudre à faire des ventes de feu ou carrément disparaître. Il y a aussi les répercussions sur l’industrie forestière et de la construction, il s’agit ici de plusieurs milliers de travailleurs qui se retrouveront sans emploi dont l’impact est prévisible mais non calculable pour le moment. Mais puisque les consommateurs qui ne peuvent se payer une maison s’endettent autrement (auto, voyages, mobilier, électronique et autres biens “de moins en moins durables”) par le bais des cartes de crédit et autres produits de financement, nous ne sommes pas sortis du bois, tous ces produits ayant des taux d’intérêt presque usuraires. Alors que le taux d’endettement hypothécaire par ménage diminue, le taux d’endettement par cartes de crédits et autres produits de crédits augmente au point où l’endettement total par ménage continue d’augmenter. Prise sous cet angle, l’endettement semble être “une maladie incurable” dont les consommateurs sont déjà dans de beaux draps et se réveilleront sans médicament. C’est pour cette raison que certains amendements aux lois bancaires ont été nécessaires et bien d’autre surviendront en 2013-14. Nous savons tous que auto-réglementation a toujours été une farce monumentale et les législatures ne peuvent plus attendre que tout s’écroule. Merci et bonne journée.

@YBertrand - Souhaitons que vous ayez raison, c-à-d que les mesures de resserrement entreprises par la SCHL et le OSFI auront pour effet d'adoucir l'atterrissage, voire d'empêcher une crise plus grave. En tout cas c'est bien clair que ces mesures ne peuvent pas nuire et on peut penser que ça aurait été pire sans elles, mieux vaut tard que jamais... Sauf qu'au delà des détails de structure du marché du crédit le résultat reste que cette flambée immobilières a créé au Canada des déséquilibres majeurs, que ceux-ci devront se résoudre et que ça va faire mal "from coast to coast". Le marché immobilier est l'équivalent d'un feu de paille économique, ça brûle très fort pendant un court moment, ça impressionne et ça donne l'impression que l'économie est forte. Mais ce n'est pas le cas, les rapports se succèdent depuis des années pour nous dire que l'économique Canadienne ne se renouvelle pas, innove peu, etc... Bref quand le feu immobilier va s'éteindre, et il faudra bien car il carbure à l'endettement, la réalité deviendra visible et sera probablement beaucoup plus dure que beaucoup s'y attendent. Et le Québec et Montréal ne seront pas épargnés, loin de là.

Un des graves défaut dans le marché Canadien est la non-transparence, en voici un maudit bon exemple: http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/housing/potentially-flawed-data-used-by-banks-and-lenders-bump-up-house-prices/article4603237/

Bonjour. @monsieur Réaliste1. Lorsque vous dites “Vous dites constamment qu'il n'y aura pas de problème dans lu futur car il n'y a jamais eu de problèmes à date...” hors vous ne pourrez prouver une telle assertion de ma part car il n’y a rien de plus faux bien au contraire. J’ai toujours maintenu que les répercussions de la dite “bulle” ne serait pas d’une amplitude comparable à celle des USA, en fait j’ai minimiser les théories du “houmageddon dont plusieurs sont devenus des porte-parole. Si vous pouvez un seul texte qui fait référence, j’aimerais bien le voir. Il y a eu trois changements dans les critères de la SCHL, le premier est le retour à 5% de mise de fonds en novembre 2008, (la mise de fonds à 0% n’ayant durée qu’une année seulement, dieux merci, de novembre 2007 à novembre 2008). Mais tel que vous le mentionnez les banques ont trouver différentes façons de contourner le règlement de la SCHL (remarquez ici qu’il ne s’agit pas d’amendement de la loi par le parlement mais bien d’un règlement de la SCHL, erreur monumentale, j’y reviendrai plus loin). Il y eut une diminution du terme de 40 à 25 ans par palier de 5 ans pour atteindre le terme à 25 ans en juillet dernier. Il y a depuis deux ans la possibilité, annoncée en avril dernier par le ministre des finances d’augmenter la mise de fonds à 10% si les changements précédents s’avéraient insuffisants. Le problème des mises de fonds provenant de sources non conventionnelles est au centre des problèmes depuis longtemps, c’est pour cette raison que les fonctionnaires du ministère des finances ont tablé des études depuis 2009 qui serviront à déposer un avant projet de loi concernant les institutions financières puisque le problème des sources non conventionnelles a été créé de toutes pièces par celles-ci. Alors que les règlements contournés n’occasionnent aucune répercussion, le fait d’enchâsser les nouvelles normes dans la loi en fera de la fraude dont les répercussions sont énormes. Nous ne pouvons laisser sous silence le “je m’en foutisme général” qui était devenue la norme au sein de la SCHL qui ne remplissait pas ses devoirs et responsabilités en “prenant pour du cash” les dossiers truffés de fausses informations que présentaient les banques mais dont le personnel de la SCHL aurait pu contrecarrer en effectuant leurs propres enquêtes. Vous n’êtes pas sans savoir qu’il y a eu un ménage en profondeur à la SCHL depuis trois ans allant jusqu’au remplacement de trois membres du C.A. dont deux cumulaient plus de dix ans de service. Les études du ministère prévoient plusieurs stratégies dont l’augmentation en paliers de 5% des mises de fonds jusqu’à 15% lesquelles seraient applicables qu’aux seuls propriétaires d’une première maison mais 20% et plus pour les autres types de propriétés. Les effets de levier créé par un actif immobilier ne serait possible que si la propriété en question ait atteint 75% d’équité (en capital). Et plusieurs autres... L’article que vous proposez est vague, l’auteur parle d’un programme qu’il ne nomme pas. Ce n’est que depuis juillet dernier que cette rumeur concernant les garanties hypothécaires de Genworth serait sous “sur-assurance” par la SCHL est apparue. Pour ce faire, il aurait fallu que la loi soit amendée et nous sommes forts loin de ce genre de ce genre de gimmic qui pour le moment est strictement illégale. Je n’ai rien trouvé sur le sujet que se soit dans les rapports trimestriels de Genworth ou de la SCHL ni du ministère des finances même en effectuant une recherche internet utilisant les deux termes. Au contraire, tous les liens conduisent à des documents qui en font les différences, Genworth est la seule entité qui offre des garanties hypothécaires avec la SCHL, AIG ayant été mis de côté pour insolvabilité lors de sa démise en 2008. Il y a aussi Canada Garanty qui effectue de la sur-assurance sur défaut. Est-ce que je trouve la question préoccupante, certes vous n’êtes pas sans savoir que j’ai fait et continue de faire une étude entourant les domaines hypothécaires et financiers dont la SCHL fait partie mais aussi de ce qui se prépare au parlement sur ces questions depuis 2008. Même si je possède trois immeubles à logements, plusieurs terrains (avec une dette représentant 5% du portefeuille) et deux demeures je me dois de m’assurer que ces biens ne deviendront pas un héritage empoisonné et de biens conseiller mes deux fils qui sont aussi dans ce marché. Rien sur les sites concernés n’en fait mention, ils ont une obligation légale de le faire. Mais hors toute cette gymnastique, je maintiens que les répercussions seront moindres au Québec qu’en Ontario mais surtout de l’Alberta et de la Colombie Britannique. Les corrections auront un impact plus marqué pour le marché des condos surtout sur le marché de Toronto dont 74 projets d’importance sont en cours auquel un promoteur veut développer trois édifices de 80 étages au centre-ville. Lorsque le gouvernement canadien a garanti un supplément de 100$ milliards de prêts des banques il s’agissait de garantie de prêts hypothécaires qui sont au-delà de la norme de 20% de mise de fonds offerte par les banques depuis 50 ans. Cela n’a presque aucun impact avec le taux de risque de la SCHL si ce n’est que de le diminuer. Nous avons assisté depuis la mise en place en palier du resserrement des normes à une augmentation substantielle des prêteurs qui devancent leurs paiements et pour les nouveaux une difficulté de plus en plus évidente à passer le test de la SCHL qui refusait déjà trois fois plus de dossiers en 2011 qu’en 2008. Enfin, la SCHL exige depuis deux ans que les prêts soient d’un minimum de cinq années au lieu d’une. La stratégie de l’édification en palier de normes plus strictes fonctionne très bien et a permis d’assainir lentement mais sûrement le marché hypothécaire. La Banque du Canada soutient que le taux des hypothèques à risque est passé de 3% en 2009 à 1.3% au 30 juin dernier. Il s’agit tout de même de 12$ milliards dont la SCHL avait une réserve de 9$ milliards au 31 mars 2012. Tant le Canada que les autres pays du G8 conservent tous des taux directeurs d’environ 1% pour laisser le temps à un grand nombre de prêteurs d’augmenter leur équité, si la bulle éclate ils pourront facilement ré-hypothéquer afin d’en diminuer leurs versements annuels. Merci et bonne journée.

@M. YBertrand. Le gouvernement Fédéral garanti bel et bien 90% du risque des hypothèques consenties par Genworth: "Canada also guarantees 90% of loans insured by private companies such as Genworth MI Canada Inc." (http://business.financialpost.com/2012/05/08/cmhc-considered-selling-mortgage-insurer-as-housing-bubble-fears-grew/). Et ces garanties ont augmenté en flèche au cours des 5 à 6 dernières années: http://theeconomicanalyst.com/sites/default/files/article_inside/2011/07/total_cmhc_securitization.jpg. C'est pas rose rose tout ça... Qu'en pensez-vous? Vous dites constamment qu'il n'y aura pas de problème dans lu futur car il n'y a jamais eu de problèmes à date... Le passé n'est jamais garant du futur. Et la période de folie extrême n'a pas duré 3 ans mais bien 5 longues années (cette période de folie a débuté en 2006 avec les hypothèques 0%/40 ans et s'est terminée en 2011 avec la fin des hypothèques 0% (cash-back mortgages)/35 ans)).

Bonjour. @monsieur réaliste1. Les chiffres exposés par l’auteur de cet article ne tient pas debout. Vous savez très bien que le montant des garanties est celui de l’ensemble du portefeuille de la SCHL et non pas seulement aux hypothèques à haut risque. Depuis un mois on ressort donc l’épouvantail du “housmageddon” d’il y a trois à quatre années. Deuxièmement “In addition to the CMHC, the government also insures 90% of the portfolios of Genworth MI Capital and Canada Guarantee”. Well well, “there you go again” comme disait Reagan, Genworth n’a reçue aucune garantie de la SCHL pour ses propres garanties. Si vous pouvez trouver pareil preuve de cette assertion dans les bilans ou états des résultats des cinq dernières années de la SCHL ou de Genworth, j’aimerais bien la voir. De plus ce genre de stratagème est interdit par la Loi entre le gouvernement et une entreprise privée. Une ventilation du nombre d’hypothèques à haut risque a déjà été présentée en 2010. Ce rapport de la SCHL démontrait que plus de 70% des prêts des cinq dernières années comportaient une mise de fond de plus de 50%" et que "70% des acheteurs ont des hypothèques de moins de 15 ans" En fait ce qu’il fallait retenir de cette ventilation c’est qu’il n’y avait en 2010 environ 3% des prêts qui étaient hasardeux. Ce genre d’article sert bien ceux qui pensent encore que la SCHL ne comprend que des hypothèques contractées durant la période de folie qui a durée environ 3 ans et sont tous à haut risque. Il est clair que l’auteur fait un parallèle avec les “subprimes” des USA résultant de plus de 20 années de folie furieuses de Freddie et Fanny qui ont repris les folies des S&L qui avaient fait les mêmes erreurs et firent faillite. Vous aviez pourtant soumis aux blogueurs (le 2011.12.29) l’article suivant pour tordre par la suite dans tous les sens ce qui y était énoncé. http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/sizable-minority-of-canadians-at-risk-if-mortgage-risks-rise-report-warns/article2230455/ Un rapport sur l’équité résidentielle au Canada en novembre 2008 est disponible @ http://publications.gc.ca/collections/collection_2008/cmhc-schl/hn/nh12-198/NH12-198-2008-11E.pdf Le total des garanties de la SCHL étaient de 982$ milliards en 2009 elles ne peuvent donc avoir diminué à 600$ milliards en 2012. @madame SophieSophie. Nous venons de construire un immeuble qui nous a coûté près de 20% de moins que la même propriété sur le marché mais nous avons effectué des changements radicaux pour y parvenir, les toit cathédral de 8 à 12 pieds de hauteur, des édifices à plusieurs angles, les solages et l'installation des technologie d'eau chaude des années 20 augmentent considérablement et inutilement le prix. Nous avons préféré investir dans l'isolation supérieure et des fenêtre triple isolation qui nous fera économiser pour les 25 prochaines années. Merci et bonne journée.

@SophieSophie Fait attention avant de dire que ce n'est pas rentable. Ce n'est pas soit tout blanc ou soit tout noir. Oui les prix sont chers à certains endroits. Mais pas partout dans la province. Il y en a encore des immeubles rentables immédiatement. Peut être difficiles à trouver dans les duplex et triplex, mais quand tu montes à 4 ou 5-plex, on les trouve plus facilement. Et encore, ceux qui disent que c'est difficile d'augmenter les loyers: oui c'est vrai, mais devenir investisseur immobilier, c'est un 2e boulot, c'est possible d'augmenter les revenus plus vite que ce que la Régie recommande... mais ça prend du travail. Personnellement, sur un 4-plex, j'ai réussi à passer de 31 000$/an à 41 000$/an entre 2009 et 2012. Certains locataires partent, il faut travailler pour augmenter la valeur du loyer et en donner plus au locataire, en échange de loyer plus élever. J'ai passer à 2 doigts d'acheter un 6-plex il y a moins d'un mois, je suis arrivé un jour trop tard (offre accepté). Un 6-plex à 9 fois les revenus qui me laissait plus de 1000$ par mois en cash-flow. Je ne dit pas que tout est rose, c'est faux. Mais laisse-toi pas tomber dans une spirale du "tout est noir". Mais oui, il faut calculer, calculer, calculer avant d'acheter. Steve de jeuneinvestisseurimmobilier.com

ok, c'est ma dernière, me semble que les tours de condo doivent coûter plus chêres qu'elle ne rapportent? qui profitent de ça? et comment?

Pour se mettre vraiment dans l'ambiance: "Canada’s sub-prime mortgage industry is growing and there are $500-billion in high-risk mortgages in the Canadian housing market. That is nearly 50% of the market. Moreover, the Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) which insures all mortgages approved by banks, has a legal limit of $600-billion for mortgage insurance, and this limit has already been raised twice since the end of 2007. “If these high risk mortgages run into problems, the Canadian taxpayers are the ones on the hook for the loss of investment on what could prove to be toxic assets. In addition to the CMHC, the government also insures 90% of the portfolios of Genworth MI Capital and Canada Guarantee. When taking these corporations into account, the Canadian people have over 1T in exposure to insured mortgages.”" (http://business.financialpost.com/2012/10/04/everything-you-need-to-know-about-canadas-housing-bubble/). Il n'y a plus rien à ajouter... L'ensemble des contribuables canadiens sont très exposés au risque hypothécaire et le marché immobilier canadien est vraiment à éviter au cours des prochaines années pour les acheteurs d'une première propriété.

@Rejean Pesant autre question; l'auto-construction (pour revendre), n'est plus rentable aujourd'hui?

@SophieSophie,vous savez compter...un triplex acheté à 13 ou 14 fois les revenus est suicidaire financièrement. Pourtant, les transactions à ces prix pleuvent. La seule chose qui justifierait de payer ce prix est une hausse marquée du niveau des loyers, ce qui est virtuellent impossible à faire au Québec puisque la régie veille à ce que les propriétaires n'haussent pas les loyers au delà du taux d'inflation...

il me semble qu'investir dans un plex aujourd'hui n'est pas rentable si je regarde les facteurs suivants; -le coût de l'immeuble -les loyers -l'entretien -le gain en capital imposable pourtant ils se vendent comme des petits pains chauds, suis-je dans les patates ou sais-je compter?

Pour se mettre dans l'ambiance: http://www.canadianbusiness.com/issue/100258--issue-october-1-2012