La "taudisation" du marché locatif


43 commentaires sur cet article.

Rédigé par Incubus le 02-02-2012

@m1ax Exact, cela prend des dispositions de base. L'erreur la plus fréquente est de croire que les gens vont se comporter normalement ou à notre image. Après quelque temps on déchante et ceux qui ne peuvent pas s'adapter à ce monde doivent se retirer au plus vite.

Rédigé par m1ax le 01-02-2012

Bon. C'était peut-être un peu rapide comme conclusion, mais il reste que le marché immobilier est loin d'être une sinécure. À mon avis, pour être y avoir du succès, il faut y consacrer beaucoup de temps, en plus d'avoir certaines dispositions au plan de la personnalité. En somme, c'est fait pour certains types d'investisseurs. Et je ne parle pas nécessairement d'intelligence. Je parle de débrouillardise, d'ardeur au travail, de patience et de gros bon sens. Si tu réussis, mon cher Incubus, je suis bien content pour toi, je respecte ton succès et ne t'envie pas une seule seconde, car j'ai appris à la dure que cet univers n'était pas pour moi. Sans rancune j'espère...

Rédigé par Incubus le 01-02-2012

@m1ax Il aurait fallu peut être que tu penses un peu avant d'écrire cela: "C'est bien facile de dire que quelqu'un est dans le champ quand on y connaît rien soi-même... " Un commentaire bâclé est souvent mal interprèté.

Rédigé par m1ax le 01-02-2012

@Incubus Je trouve plutôt insultante ta manière de t'exprimer. Il me semble que je n'ai offensé personne en exprimant simplement mon expérience personnelle. Je me demande entre autres pourquoi tu laisses entendre que je ne sais pas lire. D'abord je n'ai pas repris le commentaire de M. Bertrand au sujet de la Régie des logements ontarienne, ensuite si j'ai laissé écrit "c'est extrêmement difficile d'y arriver sans effectivement négliger l'entretien et la mise à niveau", cela ne veut pas dire que c'est ce que j'ai fait. Au contraire, j'investissais dans mes immeubles, mais je trouvais que c'était extrêmement coûteux compte tenu du rendement potentiel. La réalité est qu'il faut faire les choses soi-même dans cette branche d'affaires si l'on veut réussir. Évidemment, lorsque le nombre d'immeubles est suffisamment important, des tâches peuvent être déléguées. Mais il faut du temps et beaucoup de sacrifices pour atteindre cet objectif. Étant donné que ma conjointe et moi avions d'autres occupations professionnelles, nous avons choisi de vendre et d'y consacrer tout notre temps. Voilà, et si je peux vous donner un conseil, apprenez donc à respecter les autres si vous voulez l'être vous-mêmes.

Rédigé par Incubus le 01-02-2012

LOL, je le savais, cela prouve une chose, c`est que vous parlez à travers votre chapeau. Il n'est pas étonnant que vous ne voyez pas de bulle de puisque vous êtes incapable de faire une évaluation. C'est un non sens. Une personne possédant du vécu en immobilier peu rapidement donner une valeur approximative d'un immeuble locatifs, car il connait les coûts moyens d'exploitation pour ce genre d`immeuble. Règle générale, les personnes peu crédibles se défilent lorsqu`on leurs demandes des précisions pour appuyer leurs opinions et hypothèses. La raison est simple, tout est basé sur des impressions.

Rédigé par YBertrand le 31-01-2012

Bonjour. Vous me demandez d'évaluer un immeuble sans le visiter et le faire inspecter. : ) : ) : ). C'est d'ailleurs la dernière fois que je vous répond j'ai suffisamment perdu de mon temps et devriez en faire de même pour mes textes, vos railleries ne m'intéressent pas. Merci et bonne journée.

Rédigé par Incubus le 31-01-2012

@YBertrand Puisque vous ête un as de l'immobilier, alors vous pouvez dire combien vaut cette prorpiété? (http://www.nancyforlini.com/fr/paserelle.asp?id=M8646767). Evidement, je ne m'attends pas à une réponse!

Rédigé par Réaliste1 le 31-01-2012

@ M.YBertrand. "Comparer la SCHL à Freddie and Fanny n'a rien de plus loufoque que ce que j'ai entendu dans ma vie." Je sais très bien qu'il y a eu de la fraude aux USA, etc. etc. Mais sincèrement, je constate que beaucoup de gens exagèrent au sujet des subprimes aux USA. À son maximum, le marché des subprimes aux USA a atteint un peu plus de 600G$ sur un marché total de 10T$, ce qui représentait entre 6% et 7% du marché. Par effet domino, c'est donc une minorité qui a fait déraper le marché immobilier des USA. Ici au Canada, le montant total des dettes hypothécaires est passé de 400G$ en 2000 à plus de 1100G$ aujourd'hui, une progression nettement plus rapide que les salaires. Pour la SCHL, le montant cautionné par les contribuables est maintenant de 541G$, ce qui représente un montant énorme pour un pays comme le Canada dont la population n'est que de 35 milions d'habitants. La question: Jusqu'à quel montant peut-on se rendre??: http://business.financialpost.com/2012/01/30/cmhc-backing-fewer-loans/

Rédigé par YBertrand le 31-01-2012

Bonjour. @incubus. Vous me donnez encore plus de crédibilité dans mes propos. Le rapport de votre lien indique clairement ce qui suit: NO, IT WON'T BE "HOUSEMAGEDDON." The good news is that, in all likelihood, our bubble won’t go KABOOM! Instead, we seem to be in for a painful BUT NOT A DEVASTATIN ONE. That’s because ONLY CERTAIN PARTS OF CANADA are in a bubble. Overcrowded markets in B.C. and Ontario may be close to busting, but many other areas of the country remain very affordable. The very same survey that ranked Vancouver most-unaffordable-city after Hong Kong rates Canada the third most affordable country, after the U.S. and Ireland. Secondly, even in areas where there is a bubble, NOT ALL SECTORS OF MARKET ARE EQUALLY INFLATED. Concerns about OVEREVALUATION AND OVERSUPPLY MOSTLY REGARD THE CONDO MARKET which has been the main engine driving the boom. Construction of single-family homes, on the other hand, “has already landed softly below its long-run average,” Merrill Lynch notes. Merci encore une fois de prouver que vous avez tort et dites n'importe quoi et bonne journée.

Rédigé par Incubus le 31-01-2012

Encore des Devins ( http://www2.macleans.ca/2012/01/26/what-happens-when-canadas-housing-bubble-pops/ ) La courbe USA est très intéressante, elle montre que les gains depuis 1995 sont maintenants nuls.

Rédigé par Incubus le 31-01-2012

"Je n'avance aucun pourcentage, je ne me crois pas devin comme vous " LOL, contrairement à vous je peux prouver mes poucentages de baisses qui sont basés sur des ratios historiques, des tendances à long termes et des rendements normaux. Si vous êtes dans l'immobilier locatifs et que vous n'êtes pas capable d'évaluer la valeur d'une propriété à revenus, et bien vous avez un sérieu problème. Pas besoin d'être un devin pour évaluer une propriété, des notions mathématiques d'un enfant de secondaire I suffisent. Martin Provencher mentionne dans son texte que des gens tirent déjà le diable par la queue pour payer leur plx. En français élémentaire cela veut qu'ils ont payés trop cher, et donc il s'agit d'une bulle. Il suffit de faire le calcul pour avoir une rendement normal et on s'aperçoit rapidement de combien le prix doit être corrigé. Il n'y a aucun acte divinatoire dans cela.

Rédigé par le 30-01-2012

complexités administratives plutôt..

Rédigé par le 30-01-2012

La "taudisation" du marché ou des marchés... L'investisseur rejette les complexivités administratives qui engourdissent la logique de la notion de profit, il migre généralement vers un univers moins complexe. À vrai dire, la réglementation à outrance décourage l'investissement. De toute les facettes d'investissement on retrouve le système d'imposition... voir le texte AMBIDEXTRE pour comprendre la signification de "taudisation"...http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/opinions/chroniques/200901/09/01-692500-petit-cours-de-fiscalite.php

Rédigé par YBertrand le 30-01-2012

Bonjour. @monsieur Réaliste 1. Je voulais tout simplement qu'ils y a plusieurs opinions qui sont très souvent diamétralement opposées, nous reconnaissons souvent ce phénomène en disant qu'il y a "deux écoles de pensés". C'est le cas pour chaque sujet dans toutes discussions. Je suis d'accord que l'opinion de la BMO est simpliste mais celle de la Gazette va plus loin mais s'accroche les pieds dans Freddie and Fanny qui est le résultat de fraudes mur-à-mur d'une ampleur jamais vu qui a mené la planète sur ses genoux. Dire qu'au Canada nous représentons 10% de la population pour dire que nous aurons une débâcle qui atteindra 10% de la valeur de celles des USA est d'une turpitude consommée. Consultez ce dossier "forclosures" du journal d'enquête ProPublica sur cette question, vous constaterez au gré de votre lecture qu'il n'y a pas de comparaison à faire avec le marché canadien. http://www.propublica.org/series/foreclosure-crisis Assoyez vous confortablement et ne buvez pas d'alcool durant la lecture car il y aurait risques de crise cardiaque. "Parental discretion is advised". Commencer par les derniers articles car vous entrerez dans le coeur du sujet, "la fraude" pour mieux comprendre les questionnements que vous trouverez par la suite à la lecture des précédents. Comparer la SCHL à Freddie and Fanny n'a rien de plus loufoque que ce que j'ai entendu dans ma vie. Merci et bonne journée.

Rédigé par Réaliste1 le 30-01-2012

@ M. Ybertrand. "Enfin vous avez dû prendre connaissance de l'article d'aujourd'hui de la BMO sur les présumées bulles. http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/il-n-y-a-pas-de-bulle-immobiliere-au-canada-affirme-bmo/540284". L'analyse de la BMO est des plus simpliste... L'article d'analyse suivant reflète beaucoup mieux la situation réelle au pays: http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/personal-finance/mortgages/connect-the-housing-bubble-dots-there-could-be-trouble-on-cmhcs-horizon/article2310132/.

Rédigé par YBertrand le 30-01-2012

Bonjour. @monsieur Incubus. Premièrement un autre exemple de tordage des faits vous dites @Réaliste1 le 30-01-2012 YBertrand va dire que le Québec est en mode rattrapage, donc la baisse ne 25% ne va pas se matérialiser sauf pour les condos. La réalité est tout autre car je dis depuis le début que la débâcle sera moins pénible au Québec que dans l'Ouest du pays et le marché de Toronto. Je n'avance aucun pourcentage, je ne me crois pas devin comme vous et le 25% que vous invoquez, vous appartient. Je n'applique aucun pourcentage à aucun secteur mais ai dit simplement que le secteur des condos est le plus à risque partout au Canada. Pour ce qui est de l'étude vous devriez commencer par connaître les méthodes mathématique de l'index principale (calcul de l'indice au côut de la vie) dont le sous-index "Rented Accommodation Subindex" est directement rattachée ainsi que les données du "Real Estate Association" qui ne peut donner que des statistiques des maisons qui ont été vendues durant cette période par leurs membres. L'article dit notamment de qui suit : "Misuse of price-rent. """Price-rent ratio metrics are an approximation. There are some deviations that can and do exist, some substantial.""" We hear stories of properties with 1000:1 price-(monthly) rent in parts of Greater Vancouver. When using price-rent to value a property it’s important to take into account its highest and best use. For example, a small house surrounded by larger more affluent houses (or condominiums) is likely going to be re-developed. """Its value will be based on comparing various DCF scenarios and choosing the highest one.""" Vous nagez en pleine effets statistiques basées sur des "probabilité" en gonflant les chiffres qu'en retenant que les plus haut index". Enfin vous avez dû prendre connaissance de l'article d'aujourd'hui de la BMO sur les présumées bulles. http://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/il-n-y-a-pas-de-bulle-immobiliere-au-canada-affirme-bmo/540284 Elle doit être à droite de la gauche ou à gauche de la droite, à vous de décider. Merci et bonne journée.

Rédigé par YBertrand le 30-01-2012

Bonjour. @monsieur Incubus. C'est bien beau les bouts de phrases mais quel en est le contexte. De plus je n'ai pas dit qu'il n'y avait pas de contrôle "sur papier" mais ai tenté de vous démontrer que le processus judiciaire en application de leur recommendation ne fonctionnent pas """parce qu'il est trop coûteux""" tant pour les propriétaires que pour les locataires. C'est bien beau d'interdire les gens de circuler à plus de 100km/hr, cela ne changera rien au fait qu'une grande partie circulent à plus de 100km. Hors il est presque rendu trop dispendieux de faire des barrages routiers pour "donner des contraventions" et tous se tournent vers les photos-radars. C'est la même chose d'ailleurs partout au Canada, devant la majorité des tribunaux, les coûts sont tellement hors proprotions que peu de personnes les utilisent, ce n'est pourtant rien de nouveau. Hors pendant ce temps, nous avons une multitudes de lois qui restent caduques parce qu'il y a personne pour surveiller et personne qui déposent de plaintes parce que le système judiciaire est trop lent et/ou dispendieux. La "commission" de l'Ontario a peu de pouvoirs et finissez toujours en Cour Supérieur. Eh bien si vous voulez récupérer 2000$ et que cela vous en coûte 5000$, je ne vois pas l'attrait. C'est comme la cour des petites créances du Québec et de l'Ontario qui sont devenus une risée depuis qu'ils reconnaissent les personnes morales au même titre que les personnes physiques. Je ne comprend pas le début de votre commentaire car je me fou éperdument de la pension fédérale, mes revenus et pension privée comblent bien plus que mes besoins. Comme d'habitude vous tordez mes propos qui étaient comme suit : "Pour ce qui est des retraites des plus démunis, il ne sait pas encore ce qu'est le pouvoir des têtes grises. Enfin !!! nous allons nous en débarrasser", je suis donc inquiet des plus démunis et non de ma pension que je n'ai certes pas besoin. Pour ce qui est de vos propos tenus sur ce blogue, vous parlez à travers votre chapeau car j'ai travaillé de 60 à 80 heures par semaine toute ma vie dont 11 ans dans la haute arctique dans des conditions de vie peu enviable, j'ai travaillé aussi en Afrique en terrains militarisé pour aller aider les "réfugiés" et en suis revenu après 6 ans avec une maladie dégénérative appelée "la fièvre jaune". Je n'ai pas volé personne, ce que nous avons nous appartient de plein droit. Merci pour le lien j'en prendrai connaissance. Bonne journée.

Rédigé par Incubus le 30-01-2012

En passant, mais si vous êtes de gauche, lisez bien votre commentaire. Une hargne classique typique du Québécois moyen contre Stephen Harper et la mentalité nimby. "Il ne faut pas toucher à ma pension", laquelle est associé à la menace si tu coupes mon bonbon t'auras mon vote. Après on se demande pourquoi on est dans la marde. Ensuite, comparez ma réponse. ( http://www.lesaffaires.com/blogues/diane-berard/suivi-davos-notre-entrevue-en-direct-de-l-igloo-d-occupy-wef/540241/commentaire )

Rédigé par Incubus le 30-01-2012

Voici le lien, il y a même une prime "Rent controls have existed in Ontario since the mid 70s and in Manitoba since the 80s. BC also has a measure of rent control while Alberta has no rent control laws." Avant de dire que je déconnes en disant que l'Ontario ne fait pas de contrôle des loyers. ( http://www.theeconomicanalyst.com/content/examining-house-prices-and-rents-major-canadian-cities )

Rédigé par YBertrand le 30-01-2012

Bonjour. @monsieur Incubus. Je suis loin de la droite et de la gauche, je suis plutôt du centre, si je serais de la go-gauche, je n'aurais pas autant travaillé dans ma vie et n'aurait certe pas été sur les marchés boursiers et immobilier. Mes textes le prouvent très bien, je suis pour un resserrement des critères du crédit depuis que j'écris sur ce blogue il y a presque quatre ans et suis de ceux qui étaient contre la dérèglementation tout azimut sous Brian Malronné qui s'effectua en même temps que celle de Ronald Reagan aux USA. Nous assistons et sommes les victimes de cette dérèglementation car elle a créée une crise économique d'un ampleur jamais connue. Pourriez vous m'indiquer le lien direct vers l'étude menant aux graphiques car le graphique n'indique pas s'il s'agit de statistiques et leur provenance ou est-ce fondé sur des sondages ou un échantillage à faible taux. Merci et bonne journée.

Rédigé par Incubus le 30-01-2012

La légende des logements inabordables à Toronto. Voici 2 graphiques qui montrent que les loyers n'explosent pas comme prétend YBertrand à Toronto ( http://www.theeconomicanalyst.com/sites/default/files/article_inside/2011/05/toronto_price_rent.jpg ) et ni a Montréal d'ailleur( http://www.theeconomicanalyst.com/sites/default/files/article_inside/2011/05/montreal_price_rent.jpg ). Un calcul approximatif donne sur 30 ans un augmentation annuelle composée de 3,10% à Toronto et de 2,89% à Montréal.

Rédigé par Incubus le 30-01-2012

@Réaliste1 le 30-01-2012 YBertrand va dire que le Québec est en mode rattrapage, donc la baisse ne 25% ne va pas se matérialiser sauf pour les condos.

Rédigé par Incubus le 30-01-2012

@YBertrand Votre idéologie de gauche vous rend aveugle, vous vous n'êtes même pas badré de lire les textes sur l'immpact du contrôle des loyers. Dans votre logique simple, si c'est pas écris par un bonze de la gauche alors c'est de la merde. Tous les économistes sont unanimes que c'est une mesure néfaste pour l'immobilier locatif.

Rédigé par Réaliste1 le 30-01-2012

http://business.financialpost.com/2012/01/30/canada-facing-subprime-mortgage-risk/

Rédigé par Incubus le 30-01-2012

Le CV de Nathalie Elgrably-Lévy, Économiste senior " Nathalie Elgrably-Lévy enseigne l'économie à HEC Montréal depuis 1992. Elle a également enseigné l’économie à l'Université de Montréal et à l'UQAM pendant plusieurs années. Elle est l'auteure de La face cachée des politiques publiques, publié en 2006 aux Éditions Logiques, ainsi que de l'adaptation pour le Québec du volume Microeconomics, 6e édition, de Pyndick et Rubinfeld. Nathalie Elgrably-Lévy est également chroniqueuse au Journal de Montréal et au Journal de Québec. Elle a œuvré une partie de l'année 2008 à titre d’économiste senior auprès de l’Institut Fraser. Elle est titulaire d'une maîtrise en sciences de la gestion de HEC Montréal, avec une spécialité en économie appliquée et une thèse sur le déficit budgétaire fédéral. Ses intérêts de recherche se concentrent sur l'évaluation des politiques publiques. " Et le CV de Simon Jodoin " Directeur du développement des nouveaux médias @ Voir | Hour | BangBang Directeur du BangBang @ bangbangblog.com Théologien 2.0 et Libéral alternatif d'extrême centre Poète du dimanche et polémiste de fin de semaine" LOL

Rédigé par YBertrand le 30-01-2012

Bonjour. L'opinion de madame Nathalie Elgrably-Lévy est exactement ce qu'elle est "une opinion" et non une étude digne de ce nom. Elle oublie deux faits très importants, premièrement tous savent que les propriétaires augmentent 4 volonté le prix d'un logement lors du départ d'un locataire et comme le Québec à le plus haut taux de déménagement, il y a donc beaucoup de logements qui ont été touchés depuis 10 ans. Deuxièmement, madma Lévy ne semble pas connaître du tout, le carnage des augmentations de prix à Toronto qui a duré plus de 10 ans et rendu les logements inabordables. C'est la raison de la sur-capacité du marché des condos depuis 2001. Les propriétaires se sont retrouvés avec beaucoup de logements libres pour lesquels ils offraient un téléviseur gratuit pour ne pas diminuer le prix du logement mais a dû subir après plusieurs tentatives loufoques du même genre, des diminutions substantielles. Les taux d'innocupation sont passés (en pourcentages) de 0.9 en 2001 à 4.3 en 2004, il était encore de 3.2 en 2007 et a commencé à diminué depuis la crise à 2.0 en 2008 et poursuit sa descente depuis. Hors si le contrôle des taux de location lui semble produire des problèmes, le contraire en produit factuellement beaucoup plus. Faut-il préciser que madame Levy a un passé parsemé de contreverses puisqu'elle a un enseignement de "droite" où tout devrait échapper au contrôle de l'état et laisser faire le marché à sa tête comme aux USA, c'est du moins sa position dans le livre "La face cachee des politiques publiques", une véritable LePen québécoise. La position exacte qu'a exprimé bozo le clown Eric Duhaime (un jounaliste qui n'a pas encore le nombril sec) hier à Tout le monde en parle qui s'est fait rabbatre les oreilles par Jean François Lisée qui a démentit les propos mensongés de son livre par le biais de nombreuses exemples à l'appuies. Lire aussi http://voir.ca/cyberboom/2011/05/06/nathalie-elgrably-levy-inculte-ou-incompetente/ Merci et bonne journée.

Rédigé par jeuneinvestisseurimmobilier le 29-01-2012

@Incubus Merci pour cet excellent article sur les effets néfastes du contrôle des loyers! Je fais imprimer ça et je relirai attentivement! Steve de jeuneinvestisseurimmobilier.com

Rédigé par Incubus le 29-01-2012

http://www.iedm.org/fr/2733-la-cause-veritable-de-la-crise-du-logement

Rédigé par Incubus le 29-01-2012

"qu'à dénigrer les gens, les insulter et tomber carrément dans des propos sans fondement et de mauvaise fois " Cela serait bien de donner des exemples?

Rédigé par Incubus le 29-01-2012

@YBertrand Vous devriez mieux lire, 1) le calcul de l'augmentation est composée sur 12 ans. Avant d'affirmer gratuitement que mon calcul est faux, il aurait fallu au moins le vérifier! Ensuite, il s'agit de MES calculs d'augmentations selon les critères de la régie du logement pour un immeuble chauffé au gaz naturel situé à Montréal dans un quartier X. Ceci étant dit, cette année la régie à claironnée haut et fort qu'un immeuble chauffé au gaz naturel devrait avoir une augmentation de 0%. ( http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/outils/Fixation2012.asp ) . Finalement en tenant compte des autres frais et en prennant les critères de la régie du logement, j'obtiens le fabuleux taux de 0,45% pour l'année 2012.

Rédigé par YBertrand le 29-01-2012

Bonjour. @monsieur Incubus. J'oubliais le principal, le mazout est plus élevé au Québec à cause de ses taxes, demandez donc à votre province de les réduire. Pour ce qui est de votre calul biaisé, on ne calcul pas le total d'un taux en additionnant les taux annuels mais bien en utilisant la méthode des taux composés. Pour deux immeubles de même valeur municipale à Ottawa et Québec, je paye 26.7% de plus de taxes foncières à Ottawa. Merci et bonne journée.

Rédigé par YBertrand le 29-01-2012

Bonjour. @monsieur Incubus. Vous devriez savoir que les commodités ont des prix différents selon les provinces. Le prix de gaz naturel en Ontario est plus haut qu'au Québec parce que Québec a un monopole (Gaz Métro) alors que l'Ontario est desservies par une multitude de fournisseurs. Hors le gaz est plus élevé à Ottawa qu'à Toronto. C'est la même chose pour l'électricité qui est 120% plus élevée en Ontario qu'au Québec, mais les taux à Ottawa sont plus bas qu'à Toronto. Les taux de taxes foncières de l'Ontario sont aussi plus élevées qu'au Québec. Les normes de calculs sont d'ailleurs différents entre ceux de l'Ontario qu'au Québec. L'augmentation ne concerne que les frais attenants à un immeuble et non à l'ensemble des biens et services rendues à la population. Hors, un immeuble n'a aucune dépense en nourriture, en vêtements, en automobile, en bien durables et autres et bénéficie de plusieurs avantages fiscaux que les personnes n'ont pas. Le taux "du coût de la vie" ne s'applique qu'aux individus et non pas aux immeubles. La Régie a émis ce communiqué pour les augmentations pour 2012 http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/outils/Fixation2012.asp et je ne vois pas d'augmentation de 0.45%. La Régie indique notamment "Ces estimations ne prennent pas en compte les spécificités de chaque immeuble. Les dépenses d’exploitation pour un immeuble pourraient justifier une variation de loyer distincte de ces estimations. Il en est de même pour les ajustements attribuables à l’augmentation des taxes municipales". C'est une chose que vous savez puisque vous êtes propriétaire et savez donc que l'augmentation DE BASE ne concerne que le CHAUFFAGE et non l'ensemble des dépenses. Vous vous dites un professionnel de l'immobilier. Ah bon, enfin. Vous avez recommencé depuis un certain temps qu'à dénigrer les gens, les insulter et tomber carrément dans des propos sans fondement et de mauvaise fois dont le seul but est de critiquer tout ce qui bouge comme c'était le cas il y a deux ans. Merci et bonne journée.

Rédigé par Incubus le 29-01-2012

Le sujet, sont les augmentations ridicules décrétées par les fonctionnaires de la régie du logement du Québec. En Ontario, les augmentations sont supérieurs à celles permises au Québec. Voici mes augmentations calculées selon les critères de la régie du logement pour un immeuble chauffé au gaz naturel de l'an 2000 à 2012 (1,06 2,51 2,66 0,74 3,51 1,62 2,07 0,78 1,77 1,89 1,01 0,73 0,45) et voici celles de l'Ontario ( 2,6 2,9 3,9 2,9 2,9 1,5 2,1 2,6 1,4 1,8 2,1 0,7 3,1 ). Sur 12 ans on obtient une hausse de 22,86% au Québec alors qu'en Ontario on a 35,13%. Autrement dit, les loyers au Québec ne suivent pas l'inflation, ce qui veut dire que les proprios Québécois subventionnent les locataires ce qui n'est pas le cas en Ontario. En passant, l'augmentation de 2012 au Québec 0,45% VS Ontario 3,1%.

Rédigé par YBertrand le 29-01-2012

Bonjour. @monsieur Incubus. La dite Commission de la location immobilière en Ontario n'en est pas vraiment car elle ne représentait qu'un petit segement du marché de locations et était plutôt une entité qui desservait les contrats à long terme du secteur commercial, veuillez consulté "Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation" qui fut mise en place parce que la précédent relevait uniquement du Common Law (sans l'application de la notion mutatis mutandis). Puisque vous êtes dans propriétaire depuis longtemps vous connaissez peut être tous les tenants et aboutissant de la Régie mais il en est autrement pour la Commission en Ontario. Personne ne peut se représenter sois-même, il faut être représenté par avocat ce qui est extrêmement dispendieux et son fonctionnement est un véritable bordel. La Commission n'a pas les pouvoirs de décider dans de nombreux cas mais seulement de faire des recommandations aux deux parties qui servira par la suite en Cour Supérieur. On indique à cette nouvelle loi que "S’il se produit une situation dans laquelle l’une de ces règles donnerait un résultat, mais qu’une disposition précise de la LLUH ou de son règlement ou de la LECL un résultat différent, la loi ou le règlement s’appliquerait. En d’autres termes, la LLUH, la LECL et les règlements l’emportent sur les présentes règles". Cette loi précise aussi que Les présentes règles ne peuvent couvrir toutes les situations. "La présente règle prévoit qu’un membre doit s’inspirer des autres règles portant sur des points semblables lorsqu’il décide de la façon de procéder". Un véritable piège en faveur des avocats. Si les propriétaires pensent que les règles s'appliquant à la Régie du logement sont compliqué, ils n'ont certes jamais fait face aux procédures en Ontario. Je n'ai pas élaborer sur le sujet dans mon texte afin de l'alléger. Mais comme vous cherchez des bibites comme d'habitude et bien... en voilà une de régler. Incidemment je ne passerai pas les prochains jours à vous faire un cours de droit. L'Ontario qui connaît encore plus de pression que depuis 2006 pour avoir une RÉGIE et non une COMMISSION, (dont vous ne comprenez pas la différence entre les mandats de chacune des entités) n'est pas sans fondement, les Ontariens demandent une Régie qui fonctionne selon ses principes et ne dévolue pas ce que devraient être ses devoirs à une autre instance. Merci et bonne journée.

Rédigé par fruitloops le 29-01-2012

N'importe quoi! Vous demandez aux locataires de financer la bulle immobilière. Et j'imagine que vous alle retourner une ristourne aux locataires lorsque vous allez revendre votre plex.

Rédigé par Olivier M. le 28-01-2012

Monsieur Provencher, vous devriez vous inspirer d'analyses comme celle-ci mais comme le précise l'auteur, il ne faut pas avoir d'intérêts dans le marché immobilier pour raisonner ainsi : http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/opinions/chroniques/michel-girard/201201/27/01-4490143-le-gonflement-immobilier.php

Rédigé par Incubus le 28-01-2012

@m1ax Tu devrais apprendre à lire, YBertrand affirme quìl n`y a pas de régie du logement en Ontario alors qu'elle existe depuis au moins 1975. Ensuite, "c'est extrêmement difficile d'y arriver sans effectivement négliger l'entretien et la mise à niveau. " C'est la meilleur façon de tout perdre, pas étonnant que tu as vendu avec cette mentalité de spéculateur.

Rédigé par m1ax le 28-01-2012

Pour avoir été moi-même propriétaire de trois immeubles pendant quelques années, je sais de quoi M. Bertrand parle. La seule façon de faire de l'argent en immeuble, présentement, c'est d'acheter en espérant que la bulle va continuer de grosser et que l'on pourra revendre avec profit. Pour le reste, c'est extrêmement difficile d'y arriver sans effectivement négliger l'entretien et la mise à niveau. Bref, je trouve qu'il est beaucoup plus facile (et moins stressant) de faire de l'argent avec les actions. J'ai donc tout laissé pour mon plus grand bonheur et celui de ma femme. Et si vous pensez que M. Bertrand a tort, je vous invite à tenter l'expérience. C'est bien facile de dire que quelqu'un est dans le champ quand on y connaît rien soi-même...

Rédigé par Incubus le 28-01-2012

YBertrand le 28-01-2012 Vous êtes dans les patates, l'Ontario a déjà une "Régie du logement" . Ses taux sont de loin supérieurs à ceux du Québec! ( http://www.ltb.gov.on.ca/fr/Key_Information/274235FR.html )

Rédigé par YBertrand le 28-01-2012

Bonjour. Selon la méthode comptable la Régie du logement a raison et se fie sur les données de l'inflation et non sur l'absence de capacité des propriétaires de faire leur devoir. De plus, combien de personnes dépensent frivolement leur revenu car ils ne font jamais de budget, c'est la très grande majorité car l'endettement ne serait pas ce qu'elle est présentement. Les propriétaires qui achètent et qui sont sur le bord du gouffre lorsqu'un seul appartement demeure libre, vous seriez surpris, s'ils n'avaient pas utilisé des entourloupettes pour acheter leur propriétés ils aurait beaucoup plus de marge de manoeuvre. C'est pourquoi je dis que dans un marché aussi fébrile que l'actuel où tout est surévalué, le carnage n'est pas terminé en terme de faillites. C'est notamment pourquoi je dis qu'il est mieux lorsque l'on dispose des ressources, de construire car l'achat d'immeubles de 20 ou 30 ans et que l'on rénove à grands prix demeure une immeuble de 20 à 30 ans qui en aura 40 à 60 dans vingt ans alors que construire à neuf diminue considérablement les coûts d'exploitation années après années (entretien, chauffage et réparations) et aurez un immeuble de 20 ans dans 20 ans. Faut-il croire que la Régie du logement fait des petits puisque l'Ontario est sur le point d'en instituer une, la C.B. le Manitoba ainsi que la Nouvelle Écosse et Nouveau Brunswick en ont déjà une. J'ai répété souvent que je préférais obtenir un peu moins pour nos logements mais avoir des gens sérieux qui seront là pendant des années. Trop de locataires cherchent le "quick buck", mais en affaires nous savons tous où ceux-ci finissent. La Régie n'a qu'un seul problème pour ma part, le processus d'audition est trop long, ce qui est en défaveur des propriétaires. Merci et bonne journée.

Rédigé par jeuneinvestisseurimmobilier le 28-01-2012

Bien d'accord avec Incubus pour une fois. Elle n'avait certainement pas fait ses calculs avant d'acheter son plex, donc l'exemple de M. Provencher n'est vraiment pas convainquant pour justifier son point de vue.

Rédigé par Incubus le 28-01-2012

Les augmentations en bas de l'inflation décrétés par la régie du logement ne date pas d'hier. Cela fait des lustres que cela dure et rien ne va changer à moyen terme. Le but étant de faire supporter une mesure sociale d'aide au logement par les poprios du Québec. Dans le cas de cette Dame, dont le cas n'est pas unique, celle-ci a tout simplement payé trop cher son plex, donc un prix de bulle. Dès le départ celui-ci ne devait pas être rentable et cete situation n'est pas la faute des locataires. Lorsque les taux d'intérêts vont augmenter, elle va devra subventionner son plex jusqu'au point de rupture. C'est alors que son histoire d'amour avec l'immobilier se terminera probablement par une faillite.

Rédigé par Miclevesque le 28-01-2012

Et la valeur des plex qui ont plus que doublé en 10 ans vous en faites quoi??? Comment se fait-il que tout les proprios (y compris le mien) font des rénos dès que le printemps se pointe le nez si "rien ne les encourage"???

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