Immobilier: nos recommandations pour 2012


84 commentaires sur cet article.

Rédigé par Olivier M. le 05-01-2012

Concernant Obama, comme beaucoup de gens dans le monde, j'avais eu l'espoir d'un vent de changement mais j'en suis revenu. Obama continue d'être aux bottes du système financier et du monde des affaires. J'ai revu pendant les fêtes le film « Inside job » où après les aides publiques consenties par Bush aux banques, j'avais espéré que la déréglementation qui avait permis au secteur financier de grossir allait cesser mais rien n'a changé. Le changement doit être politique mais quand je vois les débats des primaires du parti républicain et la hausse des idées extrêmistes et conservatrices, je me dis qu'après tout, Obama n'est pas si mal.

Rédigé par Olivier M. le 05-01-2012

@ incubus. Il s'agit des commentaires d'un internaute.

Rédigé par Incubus le 05-01-2012

@Olivier M Voici ce que ton Obama socialiste à passé comme loi ( http://www.businessinsider.com/ndaa-outrage-continues-to-grow-online-2012-1 ). Note que Ron Paul sur lequel tu vomis est contre cette loi.

Rédigé par Incubus le 05-01-2012

@Olivier M. le 04-01-2012 Le premier commentaire d'un internaute du site dit que les propos sont faux et DATES DE 20 ANS. C'est pas fort comme exemple!

Rédigé par Olivier M. le 04-01-2012

@ incubus. Propos racistes et homophobes tenus par Ron Paul : http://www.lexpress.fr/actualite/monde/amerique/etats-unis-ron-paul-epingle-pour-des-propos-racistes_1064540.html

Rédigé par YBertrand le 04-01-2012

Bonjour. @monsieur Brasseur. Les USA pouvaient se petter les bretelles car ils pillaient de ses ressources naturelles, la planète entière, ce qui n'est plus le ca car les médias ainsi que l'éducation ont grandement progressés depuis 40ans. Le pillage persiste mais moins payant qui leur apporte un lot de problèmes internationaux comme le terrorisme. Ce n'est pas sans raisons que les USA est le pays le plus touché par ce problème car ce sotn les USA qui ont fait les plus dommages. La Chine evers les USA indique l'inverse, la chine achète à pas prix les ressources et nous les retournent avec des gains de 2000%. Le l'effect boumerang. Ayant travaillé dans plusieurs pays en Afrique et Moyen-Orient, je peux vous assurer qu'avoir un T-shirt avec la feuille d'érable est un signe précurseur de bienvenue et non de discorde. Cet écoeurantite aiguë est mondiale envers les USA. Merci et bonne journée.

Rédigé par pbrasseur le 04-01-2012

Personnellement la présence se Paul me rassure sur l'avenir des USA. Bien sûr qu'il ne sera pas élu (et même s'il l'était ne pourrait accomplir le 10ième de ce qu'il dit), par contre le support qu'il reçoit montre bien que ses idées font du chemin et qu'il sera très difficile d'imposer un agenda socialiste aux américains. Ce qui a rendu les USA le pays riche et puissant qu'il est aujourd'hui c'est la liberté économique et l'entrepreuneuship qui sont les vrais valeurs profondes de ce pays, certainement pas l'étatisme promu par les démocrates et certains de ses adversaires républicains militaristes. La popularité d'un libertarien comme Ron Paul aux USA démontre un contraste saisissant avec notre pauvre Québec où on crucifie pour moins que ça...

Rédigé par YBertrand le 04-01-2012

Bonjour. @messieurs Incubus et Olivier M. Je ne suis pas un partisant de monsieur Paul parce que ses solutions sont souvent drastiques et impraticables et ne semble pas comprendre que personne ne pourra changer un appareil gouvernemental du jour au lendemain. Hors si les mini Fed's disparaîtraient ce serait déjà une très bonne affaire. La FED centrale pourrait demeurer et avoir un mandat comme celui de la Banque du Canada où elle ne contrôle pas le gouv. mais bien le contraire. J'ai écouté les nombreux débats sur l'investiture républicaine et Ron Paul a d'excellentes idées mais je ne vois pas vraiment comment il pourra tout changer, c'est impossible car chaque changement proposé a d'énormes répercutions qui soulevra la population. De plus, un Président ne fait pas ce qu'il veut, tout changement à une loi devra passer la dédale du processus et sera bloquée à la chambre des représentants ou au sénat. Les USA est ingouvernable et les changements prendront 20 ans avant d'obtenir les résultats escomptés, Ron Paul sera déjà parti depuis longtemps. C'est une machine qui s'est empétré dans la gadou depuis Nixon. Je crois que seul un débâcle générale donnerait plus de résultats que tout changement proposé au sud de la frontière. Je crois aussi comme je le répète depuis longtemps, nous sommes dans une période où les plus riches "passent à la caisse" avec des bonus et salaires faramineux avant que tout éclate. Pour un républicain, Ron Paul est très à gauche alors qu'il répète sans cèsse qu'il vénère Reagan ainsi que Bush père et fils, un non-sens. Merci et bonne journée.

Rédigé par Incubus le 04-01-2012

Olivier M. le 04-01-2012 Ah bon, donne des exemples?

Rédigé par Olivier M. le 04-01-2012

@ incubus. « La solution Ron Paul, plus de FED ni d'empire impérial planétaire US. C'est un bon début! ». Ah oui, je comprends mieux maintenant certaines de vos interventions et certains de vos liens provenant de blogs comme antagoniste. Soutenir l'extrême-droite ne vous semble pas déplacé. En ce qui me concerne, ce type me fait vomir...

Rédigé par Incubus le 04-01-2012

@Olivier M. le 03-01-2012 La solution Ron Paul, plus de FED ni d'empire impérial planétaire US. C'est un bon début!

Rédigé par Olivier M. le 03-01-2012

Le 12 décembre dernier, discours de Mark Carney, Gouverneur de la Banque du Canada: http://www.bankofcanada.ca/wp-content/uploads/2011/12/speech-121211.pdf. « UN MONDE MALADE DE LA DETTE PRIVEE : L’obsession actuelle sur la dette publique méconnait l’essentiel : nous avons assisté à un « supercycle » d’endettement du privé, qui a fait passer la dette des ménages et des entreprises à 300% du PIB dans les pays du G7, note M. Carney, Gouverneur de la Banque du Canada. L’endettement public actuel n’est que second. C’est le résultat du déclenchement des bouées de sauvetage lors de l’éclatement de la bulle du crédit. Comprendre la situation, c’est garder en tête trois déterminants majeurs : I - la croissance nourrie à l’endettement du privé est terminée. II - après les excès de la période précédente, le secteur privé est entré dans une longue phase de désendettement, c’est à dire de réduction de ses dépenses, donc de l’activité. III - la phase de transition devant accompagner ce processus de liquidation de la dette requiert un pilotage politique macro-économique sur plusieurs fronts : restructuration des dettes (et donc du secteur bancaire), inflation, dépenses publiques qui sont seules à pouvoir soutenir l’activité durant la période. Contrairement à ce que prétendent certains politiques qui confondent macro-économie et café du commerce, non, le budget d’un Etat n’est pas comparable à celui d’un ménage. Et ce pour une raison fort simple : un ménage ne produit pas la monnaie qu’il utilise. Un Etat, si. Cette vérité d’évidence est aujourd’hui frappée d’un tabou en Europe, alors qu’elle se traduit en acte aux USA, en Grande Bretagne et au Japon, où les banques nationales facilitent le financement du budget de l’Etat, interdisant de fait les attaques spéculatives sur la dette. Pourtant, l’alternative est claire : faute de faire sauter cet interdit, l’Europe affaiblie va sombrer.»

Rédigé par Olivier M. le 03-01-2012

@ Ybertrand. Lisez ce rapport du Trésor anglais si vous voulez des sources non gauchistes ou non centristes : http://cdn.hm-treasury.gov.uk/2011budget_chapter1.pdf. The UK Treasury’s Budget Report admits to a peak private sector debt to GDP ratio of over 450 percent, with the finance sector ratio alone being 250%.

Rédigé par Olivier M. le 03-01-2012

@ Incubus. « Note que tes gouvernements socialistes épongent les dettes des banksters. Dans un monde vraiment capitalise ceux-ci auraient fait faillites depuis belle lurette. » A entendre actuellement les âneries des républicains et libertariens lors de la primaire qui les concerne, on se dit effectivement que l'on a pour le moment échappé au pire. Mais jusqu'à quand ?

Rédigé par Olivier M. le 03-01-2012

@ Ybertrand. Vous préfèrerez peut-être ce site que je consulte régulièrement : http://contreinfo.info/ . C'est certain que ce n'est pas dans un journal comme les Affaires que vous trouverez des analyses pertinentes de la crise et des solutions pour en sortir.

Rédigé par YBertrand le 03-01-2012

Bonjour. @monsieur Olivier M. Je crois que Business insider est de gauche sous le prétexte de se présenter comme étant du centre (assis entre deux chaises). Cette publication a l'habitude de présenter des données sans nous en donner la provenance (si ce n'est qu'un ramassis de blog) et leur analyse a souvent un goût de la soupe du jour. Ce n'est pas pour moi une source fiable d'information. Merci et bonne journée.

Rédigé par YBertrand le 03-01-2012

Bonjour. @monsieur jeunesinvestisseurs. C'est mon erreur je m'en excuse, je croyais que vous étiez de par votre nom un conseiller pour les jeunes investisseurs, je n'ai pas visité votre site. Bonne journée et merci.

Rédigé par Incubus le 03-01-2012

Olivier M. le 03-01-2012 "Regardez ces belles statistiques que l'on ne trouve pas dans les médias conservateurs DE GAUCHE". Comme ça c'est mieux. Ensuite est-ce que Business Insider est conservateur? ( http://www.businessinsider.com/everyone-is-starting-to-realize-the-size-of-britains-debt-crisis-2012-1 ). Note que tes gouvernements socialistes épongent les dettes des banksters. Dans un monde vraiment capitalise ceux-ci auraient fait faillites depuis belle lurette.

Rédigé par jeuneinvestisseurimmobilier le 03-01-2012

@YBertrand Si vous aviez lu mes écrits, j'indique clairement que "Je ne suis pas un expert en immobilier, ni un conseiller". Et je connais effectivement pas suffisamment de chose en fiscalité! Je n'ai jamais dit le contraire. C'est écrit clairement dans ma bio. Ou avez-vous pêcher que je suis un conseiller? Steve de jeuneinvestisseurimmobilier.com

Rédigé par YBertrand le 03-01-2012

Bonjour. @monsieur Olivier M. Intéressant comme lien, enfin vous ne nous dirigez pas vers P. Jorion : ). Je crois d'ailleurs que la parodie des banques n'est pas terminée, bien au contraire mais pensais en 2010 que les dégâts (voire faillites) de "grandes banques" s'effectueraient durant 2011. Il y a bien eu des centaines de petites et moyennes banques qui ont disparues mais rien de substantiel. A suivre pour 2012. Merci et bonne journée.

Rédigé par Olivier M. le 03-01-2012

@ Ybertrand. Regardez ces belles statistiques que l'on ne trouve pas dans les médias conservateurs. La dette britannique frôle par exemple les 1 000% du PIB...http://www.atlantico.fr/pepites/dette-britannique-frole-1000-pib-secteur-bancaire-258333.html

Rédigé par YBertrand le 03-01-2012

Bonjour. @monsieur Incubus. Vous avez tout à fait raison si vous tenez compte des circonstances de l'économie actuelle puisque normalement un immeuble prend de la valeur avec le temps en autant bien sur que vous avez fait de la maintenance préventive et que les fenêtres s'ouvrent encore ;). Mais la valeur au livre sera égale au prix d'achat moins le montant total amortit depuis son acquisition. S'il fallait tenir compte de la valeur du marché pour faire de la comptabilité, les bilans annuels changeraient drastiquement à chaque année et les évaluateurs agréés travailleraient 48 heures par jour. Tout ce barratin ne s'applique pas aux résidences principales ou secondaires habités par leurs propriétaires. Lorsque vous constituez un bilan pour succession (patrimoine familial) la valeur de votre maison est celle de la municipalité qui est revisée au cinq ans. Bien entendu il faut que la propriété soit entièrement payée. Je n'irai pas dans les détails car ce n'est pas ici la place et nous nous sommes égarés du sujet principal depuis un bon moment. @monsieur Olivier M. Merci pour l'article je ne l'avais pas lu, je suis en retard sur ma lecture. Merci et bonne journée.

Rédigé par YBertrand le 03-01-2012

Bonjour. @monsieur jeuneinvestisseur. Si vous auriez lu mon commentaire correctement vous auriez pu réaliser que la valeur d'un immeuble à revenus est comptabilisé différemment de celle d'une propriété résidentielle et c'est donc pour cette raison que je l'ai indiqué. J'ai deux résidences qui sont comptabilisé selon la valeur municipale et trois immeubles à revenus comptabilisé selon la valeur d'achat parce qu'ils sont notamment amortissables. Pour quelqu'un qui est un expert en immobilier et investissement vous semblez ne pas avoir beaucoup de connaissances en fiscalité. Hors comment pouvez vous conseillez vos clients correctement car l'un ne vas pas sans l'autre. Merci et bonne journée.

Rédigé par Incubus le 03-01-2012

jeuneinvestisseurimmobilier, ton évaluateur agrée a donné une valeur marchande X à un temps Y. Dans quelques années, cette valeur X sera peut être plus élevée ou moins élevée. Par contre, la possibilité que X soit plus faible est de loin plus que probable.

Rédigé par jeuneinvestisseurimmobilier le 02-01-2012

@YBertrand Bien sûr que ma valeur a été vérifiée par un évaluateur agrée, comment pensez-vous que j'ai pu sortir cette valeur autrement? Et pour ce qui est de dire que la valeur comptable est la valeur du rôle foncier, on a définitivement pas le même comptable... Moi il a pris la valeur d'achat, qui était en 2009 plus de 100 000$ de plus que la valeur du rôle foncier. Ca a été rajusté depuis dans le rôle de la ville.

Rédigé par YBertrand le 02-01-2012

Bonjour. @monsieur Olivier M. J'ai cessé de voter en 1976 car j'en avais assez du "plus ça change et plus c'est pareil" et quoique j'ai effectué un Bacc en droit, je ne suis pas devenu avocat parce que j'ai vu en dernière année d'étude à quel point le système était pipé d'une confrèrie étanche qui appliquait le "you scratch my back and I scratch yours, and if you don't cratch my back, I will scratch your face". Cela n'a pas changé beaucoup depuis, malgré l'arrivée de la Charte Canadienne des droits et libertés en 84. Vous comprendrez que mes appréhension envers le système capitaliste (mené en sauvage) n'est pas d'hier. Je dirais même que "plus ça change et pire c'est". Le système communisme à sa base était excellent, ce sont les imbéciles qui en avaient les guidons qui ont abusé tous ces citoyens et systèmes qui sont à la base de sa disparition. Pensez vous vraiment que le système capitaliste restera comme il est, j'ose espérer que non et crois fermement qu'il entrera dans un mur bientôt. Le mouvement des 99% n'est pas terminé et les millions de diplômés qui doivent leurs chemises pour payer leurs études ne resteront pas éternellement sur le BS, il y a déjà une grogne aux USA ou c'est un véritable bordel. Mais comme citoyens nous avons notre part de responsabilités, c'est nous qui avons le dernier mot sur les gens qui nous représenteront à chaque élection. Mais quand vous avez un peuple qui dort sur le gaz et ne voit pas plus loin que le bout de leur nez, vous obtenez la merde dans laquelle les gouv. banques et entreprises nous ont amené. Ce n'est surement pas la faute des chinois si nous sommes des imbéciles. Lors de la révolution industrielle qui a commencé en Angleterre au début du 19e, les employés (dirait plutôt les citoyens) ont carrément cesser de travailler afin de paraliser le gouvernement, ils ont réussis à se faire respecter et le "union jack" fit son apparition en même temps que le premier syndicat d'ouvrier et du parti "travailliste" qui existe toujours aujourd'hui. Lorqu'ils sont au pouvoir il y a effervesence des prog. sociaux et des droits des travailleurs et lorsque se sont les "conservateurs" c'est le massacre à la scie et la privatisation (vente à rabais des citoyens). C'est la même méthode au Canada entre les conservateurs et les libéraux et aux USA entre les démocrates et les républicains. Tant et aussi longtemps que la merde atteigne pas le coup des gens, il n'y aura pas de changement. Attendez vous donc comme vous le savez très bien aussi, à une débarque monumentale. Si vous ajoutez les récipiendaires d'ass. chômage, les assistés sociaux, les pensionnés qui n'ont que la pension gouv. vous obtiendrez plus de 45% des adultes. Les stat. sur les chômeurs et les prestataires d'assistance sociale sont effectuées sur le nombre de chèques et non le nombre de personnes vivant sous la responsabilité du récipiendaire principale, ie. les enfants et souvent les conjoints. Ne pas oublier non plus les sans-emplois qui ne sont jamais comptabilisés puisqu'ils ne reçoivent plus de prestation et ne rencontrent pas les critères de l'assistance sociale. Deux amis actuaires dans deux compagnies d'assurance m'ont dit qu'il était clair que les critères de risques sont de plus en plus élargis et donc coûteux. Merci et bonne journée.

Rédigé par Olivier M. le 02-01-2012

@ Ybertrand. C'est bien beau de dire que tout ça était prévisible mais quand on voit comment ça tourne, on constate que le carcan idéologique du néolibéralisme et du capitalisme financier est toujours là et a même repris de la vigueur : http://www.lemonde.fr/idees/article/2012/01/02/pourquoi-faut-il-que-les-etats-payent-600-fois-plus-que-les-banques_1624815_3232.html

Rédigé par pbrasseur le 02-01-2012

A surveiller, les chiffres de l'emploi pour le Canada ce vendredi. Si la débâcle des deux derniers mois se poursuit er confirme un tendance alors attachez vos tuques pour 2012 il va y avoir de l'action. Sinon ça ne sera que partie remise parce que les déséquilibres au Canada sont tout simplement trop grands pour croire que nous pouvons éviter une grosse correction. Comme les problèmes sont structurels on est pas sorti du bois.

Rédigé par YBertrand le 02-01-2012

Bonjour. @monsieur incubus. Je ne regarde pas seulement les stats de la SCHL, mais bien les les prises de décisions du ministère des finances et de la Banque du Canada. Il y a longtemps que je fais la différence entre équité et mise de fonds. A écouter plusieurs, TOUT les demandes hypothécaires se transigent avec moins de 10% de mises de fonds. Nombreuses sont les personnes de mon âge dans mon entourage qui ont délaissé leurs maisons pour s'acheter un condo ou une maison plus petite et la presque totalité de ceux-ci l'ont fait "en cash" pas un sous d'hypothèque. D'autres ont mis 75%-80%. Ce ne sont pas des cas uniques. Il y a une différence entre "valeur totale des hypothèques et "valeur totale du parc immobilier dont plus de 50% est entièrement payé. Nous avons d'ailleur vu précédemment que des 655,000 hypothèques qui seraient touchées par une augmentation de 1% du taux d'intérêts, la très grande majorité ont une bonne marge de manoeuvre et pourront s'en tirer sans "écorchures" et qu'il n'y a que 74,000 hypothèques dont les propriétaires n'ont aucune marge de manoeuvre. Je n'ai pas fais de recherche pour retrouver le rapport de 2010 car comme vous tous j'étais plus occupé avec ma famille à fêter. J'y reviendrai. Pour ce qui est de l'enthousiasme il est le résultat de l'ensemble des mesures prises depuis trois années qui a drastiquement changé le cours de la débâcle qui se préparait et qui s'atténue avec le temps. Je l'ai mentionné à plusieurs occasions, nous sommes fort loin de l'hécatombe dont plusieurs blogueurs annonçaient en grande pompe il y a deux et trois ans. A les entendre parler nous nous digirions vers une phase "subprime" comme aux USA. Je répète depuis plus de quatre ans que notre économie se dirige vers un précipice, je ne suis tout de même pas aveugle, mais je le relie pas une possible bulle à l'écrasement de notre économie tel que ce fut le cas avec les USA seul pays d'ailleurs où ce phénomène a créé autant de remous. @monsieur jeuneinvestisseur. Lorsqu'un comptable fait votre bilan personnel, votre maison est représentée par sa valeur au livre (sans dépréciation). Cette valeur au livre correspond à la valeur municipale de la propriété (maison et terrain). N'oubliez pas qu'une propriété qui n'est pas à revenue n'est pas traité, de façon comptable de façon semblable. Nous avons deux maison, une à Québec l'autre à Montréal et elles sont toutes deux représenté comme tel. Si un comptable veut apporter des éléments de plus il doit ajouter en marge que la valeur "au marché" est de "x" seulement si cette valeur a été vérifiée par un évaluateur agréé. En fait elle ne donne aucune plus value à votre bilan. @monsieur Olivier M. L'article que vous proposez est exacte en tout point mais ce n'est pas nouveau, c'est ce qui se prépare depuis 20 ans et a été précipité par la débâcle américaine et la découverte de plusieurs magouilles gouvernementales, bancaires et du marché boursier. Toute personne qui suit l'économie et la géopolitique depuis trente ans savait fort bien depuis 20 ans que cette masquarade ne pouvait que nous amené vers une faillite collective. Ceux qui ont vécu durant la période des années 60 à 80 ont vécu les déboires de la hausse vertigineuse des taux d'intérêts, de la valeur des propriétés et de la récession du début des années 80, premiers signes que le systèmes économique était défaillant. Il s'agissait de rester prudent et informé. Merci et bonne journée.

Rédigé par Réaliste1 le 01-01-2012

Perspectives 2012 selon Garth Turner: http://www.greaterfool.ca/2011/12/31/2012/. J'ai bien aimé lire la section "The condo market will crumble"!!

Rédigé par Olivier M. le 31-12-2011

Le néolibéralisme est le régime du surendettement généralisé : « la mondialisation néolibérale va périr par la dette parce que, à l’encontre de l’idée reçue qui le présente comme la raison économique même, le néolibéralisme est fondamentalement le régime économique du surendettement généralisé. Dette des ménages, dette des institutions financières, dettes des Etats : la dette globale a monstrueusement explosé en vingt ans de mondialisation dans la plupart des pays : de 220 à 500 points de PIB pour le Royaume-Uni entre 1990 et 2010, de 130 à 370 points de PIB pour l’Espagne, de 200 à 350 points de PIB pour la France, de 200 à 280 points de PIB pour les Etats-Unis [2]… La dette des ménages explose parce que seul le crédit leur permet de rester à flot pour leur consommation courante quand leur revenu est sous compression constante, du fait de la concurrence par les coûts du libre-échange et de la pression actionnariale à la rentabilité financière. La dette des institutions financière explose pour mobiliser l’effet levier et propulser les ROE (Return on Equity, rendement des capitaux propres). La dette des Etats explose sous l’effet du choc récessionniste occasionné par la crise financière, expression parfaite des désordres mêmes du néolibéralisme [3], mais surtout, en moyenne période, sous l’effet de la contre-révolution fiscale, un autre de ses produits typiques [4], qui réduit la contribution du capital et des plus fortunés. Vient forcément un moment où cette divergence proportionnelle n’est plus soutenable et où il n’y a plus d’autre solution que des annulations massives – nous en sommes là.» (source : http://blog.mondediplo.net/2011-08-11-Le-commencement-de-la-fin)

Rédigé par Incubus le 31-12-2011

kingkal4, ce n'est pas un rêve, mais une réalité économique. Pour le reste cela est en train de se produire à travers le monde et tout particulièrement dans les états providences. D'ailleur des états ont commencé à piller les fonds de pensions ( lorsqu'ils existent). ( http://www.theregister.co.uk/2011/11/28/george_osborne_infrastructure/ ) , ( http://www.telegraph.co.uk/finance/financialcrisis/8932687/Portugal-raids-pension-funds-to-meet-deficit-targets.html ), ( http://modernsurvivalblog.com/the-economy/u-s-treasury-continues-to-raid-retirment-accounts/) ,etc

Rédigé par pbrasseur le 31-12-2011

@ kingkal4 Ce marché va foirer pour une raison fort simple: il est basé sur un richesse fictive, une montagne de dettes qui doit grandir toujours plus pour le soutenir. Comme la maison esr un investissement non productif, qui ne créé pas de richesse il n'y a aucune chance que ce déséquilibre soit résolu sans une solide corection. Reste juste à connaître l'ampleur, la durée, etc...

Rédigé par jeuneinvestisseurimmobilier le 31-12-2011

C'est vrai que le concept de l'équité est très volatile. Il suffit que de 3 ou 4 transactions vendues dans un quartier pour faire rapidement monter ou descendre la valeur des autres immeubles. Dans mon cas, il a suffit que de 3-4 quadruplex qui se sont vendus à des prix exorbitants pour faire exploser la valeur de mon 4-plex en début d'année. Il ne suffirait donc que de quelques transactions à rabais pour faire rebaisser cette "valeur", donc mon équité.

Rédigé par kingkal4 le 31-12-2011

@Incubus pour que vos reve de crash immobilier arrive, un crash ici peu seulement arriver si toute le reste crash en premier (stocks market, grosse compagnie, deficit gouverment explose, perte des fonds de pensions et explosion des taxes). L'immobilier sera la consequence contrairement au subprime au usa qui etait la cause. Est-ce que les prix sont trop elever par rapport au revenu? oui. Est-ce que ca va se faire par une deflation ou une hyperinflation? Seul le gouverment prendra la decision d'imprimer ou non.

Rédigé par Incubus le 31-12-2011

Je pense savoir pourquoi YBertrand est si enthousiaste avec les statistiques de la SCHL et les supposées mise de fond de 50%. Il confond equité et mise de fond lors de l'achat. L'équité peut correpondre à 50% de la "valeur", sauf qu'il s'agit d'une valeur fictive qui risque de disparaitre aussi rapidement qu'elle est apparue dans le bilan personnel des ménages. Le document suivant, publié en 2008 montre très bien le phénomène de richesse virtuelle(figure 4). Ceux qui ont acheté il y a plusieurs années (2003) se retrouvent avec des équités de 50%, alors que ceux qui achètent maintenant (2007) ont seulement 7%. Etre capable de mettre la main sur un graphique à jour montrerait la même tendance de fond. Soit des mise de fond minimales lors de l'achat. Lorsque la bulle va se dégonfler, ces équités virtuelles seront effacées. ( http://publications.gc.ca/collections/collection_2008/cmhc-schl/hn/nh12-198/NH12-198-2008-11E.pdf )

Rédigé par le 30-12-2011

Lire...après l'avoir recommander.

Rédigé par le 30-12-2011

Le cercle vicieux de l’endettement des gouvernements et particuliers dans une démographie vieillissante. Libre interprétation....(sursis)!..http://www.desjardins.com/fr/a_propos/etudes_economiques/actualites/point_vue_economique/pv100323.pdf.....http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/economie/canada/201112/30/01-4481825-lendettement-des-menages-preoccupe-la-schl.php...[après l'avoir recommender,le gouvernement canadien interdit temporairement l'utilisation de la MIUF ; cette interdiction devient permanente en avril 1981]P.S. les taux ne resteront pas au plancher indéfiniment. Recommandation; si vous ne pouvez survivre plus de six mois sans revenus cherchez-vous un parent..! Bonne après midi , Jeannette Prostate

Rédigé par Réaliste1 le 30-12-2011

@M. YBertrand. Le taux de subprimes aux USA à son plus haut niveau était aux environs de 6% à 7%. J'ai fourni les chiffres et ils sont bons. C'est donc une "sizable minority" qui a fait déraper le marché immobilier aux USA. Concernant la SCHL, les sources du graphique fourni par Incubus (mises de fonds) sont bonnes, soit la SCHL, CREA ainsi que statistiques Canada. Ce graphique est vraiment très révélateur. On peut très bien voir à partir de où se situe le risque: Les 5 dernières années... Ça explique donc pourquoi le bilan de la SCHL a très fortement progressé durant cette période. Enfin, il n'y a rien de banal dans les liens que j'ai proposé. Il n'y a surtout rien de banal à ce qu'autant de particuliers au Canada possèdent une aussi faible marge de manoeuvre financière, surtout durant une période où les taux sont historiquement bas. Il faut justement cesser cette banalisation du surendettement des particuliers et au plus vite.

Rédigé par YBertrand le 30-12-2011

Bonjour. @monsieur réaliste1. Vous comparer des pommes et des patates. Les conditions et les mesures entreprises par le gouv. canadien jusqu'à ce jour a permises de maintenir le nombre de faillites hypothécaires est bien en deçà de celui des USA. Il n'y a pas de comparaison à faire entre les deux systèmes car nous aurions passer un mauvais quart-d'heure bien avant aujourd'hui. De plus je ne connais pas votre degré de compréhension de la langue de Shakespeare mais le mot "challenge" ne veut absolument pas dire que ces gens seront dans le trouble et feront faillites. C'est pour cette raison que l'article poursuivit en disant "Obviously, that average has been pulled higher by some high-income individuals with a lot of spending room,” said Jim Murphy, the association’s president. “The typical family has room for about $300 in extra payments.” About 75,000 have “limited home equity,” making them even more vulnerable if rates change, the report said. Il y a donc que 75,000 des 655,000 hypothèques qui seraient problématique. @monsieur Incubus. Au lieu d'aller chercher l'opinion sur un autre blog allez donc aux sources, i.e. la SCHL et le ministère des finances. @monsieur Incubus. Mes excuses il s'agissait de monsieur codepress. @monsieur Glad. Je regrette de l'erreur c'est la Banque du Canada qui a convenu avec la SCHL et non le contraire. De plus les deux étant des antités gouv. fédérale. C'est le ministère des finances qui compose avec l'économie, tout cela ne se fait pas en vase clos. Pour ce qui est des rapports de la SCHL, rendez vous sur leur site. Un ami avec qui je travaille m'a aussi repris sur le sujet, il ne s'agit pas des prêts des cinq dernières années mais bien de l'ensemble des prêts garantis par la SCHL. Si vous pensez que les personnes âgées qui vendent leurs maison ne se servent pas de cette argent comme mise de fond, il y a un problème, les gens ne sont pas tous débiles vous savez. Pour ce qui est de notre cas personnel, nous en sommes au troisième immeuble dont le premier a été construit il y a 22 ans, le deuxième sera entièrement payé en avril et sommes deux professionels qui n'ont pas "garrocher" notre argent par les fenêtres. Pour ce qui est du procès des dirigeants et des CA de Freddie and Fanny, il ne s'agit pas d'une série mais vous en nentendrez parler durant les prochains mois, la requête en justice viens d'être déposée par le congrès américain. Mon texte à vraiment été mal construit. La question de renouvellement des hypothèques provient du ministère des finances qui y faisait trait avec beaucoup d'à propos. La SCHL de son côté disait qu'elle préconisait les hypothèques initiales de 10 ans pour ne pas se mettre trop à risque, c'est sans doute une raison pour laquelle le nombre de dossiers rejetés a doublé en une année. Je suis sur les listes de courriel de la SCHL, du ministère des finances féd. et prov. Je ferai une petite recherche pour vous donner le lien sur les statistiques du parc immobilier au Canada. Si l'on entend pas parler des personnes qui ont des mises de plus de 20%, est tout simplement parce que ces gens n'ont pas besoin de garantie. Sur un blogue de monsieur Vézina il y a eu toute une dérision sur la SCHL dont je faisais une étude en profondeur et avait demander de l'aide aux autre blogueurs. Les blogeurs ont préférés tergiverser en faisant des comparaison avec les USA, les présumées méthodes des banques, l'économie mondiale etc. J'ai tout de même continuer à obtenir de l'information par l'entremise de la Commission d'accès à l'information et découvert bien des réponses qui ne parviennet pas aux médias, malheureusement. Certains disaient même qu'il n'y aurait pas de reserrement et trois ou quatre mois plus tard, monsieur Flaherty en annoncait trois en avisant qu'il y en aurait d'autres sans préciser quoique se soit. Hors les documents obtenus de ce ministère démontrent que le gouv. féd. considère augmenter la mise de fonds à 20% d'ici 2015 voir 25%. Le Canada a plusieurs carte dans son jeux. Parmis les plus intéressantes, la prolongation des termes de remboursements pour diminuer drastiquement les faillites, méthode purement européenne qui a très bien fonctionné. Avez vous entendu parler de millions de faillites hypothécaires en Europe. Le ménage au sein de la SCHL dont je parlais et dont tous me disaient que j'hallucinais est survenu et est en place présentement, finis les dossiers montés de toutes pièces par les banques, la SCHL, comme ses règlements le stipule, doivent faire leurs propres devoirs afin de s'assurer des données obtenues des banques. Nous en voyons aujourd'hui les résultats, le nombre de refus a doublé en 2010, nous aurons les chiffres en mars prochain pour 2011. Voici aussi quelques données parues dans ce journal http://www.lesaffaires.com/bourse/nouvelles-economiques/hypotheque-les-canadiens-s-endettent-moins/538290. Il semble que l'article de monsieur Provencher en dit long. http://www.lesaffaires.com/blogues/martin-provencher/la-schl-joue-son-role-prudemment-/535574 Merci et bonne journée.

Rédigé par pbrasseur le 30-12-2011

Pour que le marché actuel ne s'effondre pas il faut une chose: Que les canadiens continuent de s'endetter plus vite que croît l'économie alors que leur salaires diminuent (face à l'inflation) et que les taxes augmentent. Y croyez vous?

Rédigé par pbrasseur le 30-12-2011

Les chiffres sont effarants, la dette hypothécaire des Cananiens dépasse 1000 milliards et la dette des ménages s'approche de 100% du PIB. Pendant ce temps l'activité reliée à l'immobilier résidentiel accapare plus de 20% du PIB, un niveau je crois jamais atteint aux É-U. La SCHL aura beau dire que tout ça n'est pas ingérable...foutaises!!!! http://www.ottawacitizen.com/mobile/story.html?id=5924629#ixzz1hzJcR9MW.

Rédigé par Glad le 29-12-2011

@Ybertrand... Tout à fait d'accord avec vous pour ce qui est de la cause de la débandade immobilière au USA. Les prêts octroyés à ceux qui n'avaient pas les moyens, leurs permettaient de payer les intérêts seulement pendant un certain temps ensuite il devait commencer à payer le capital et les intérêts, ce qui signifié le début de la fin. Par contre, que Fannie et Fannie en soit la cause, j'ai des réserves. Qu'ils n'aient pas été vigilant d'accord, de toute façon je ne regarde pas cette série de télé. Pour ce qui est de la SCHL qui A CONVENU avec la Banque du Canada de maintenir les taux bas, laissez moi avoir de sérieux doute la dessus. Je ne crois pas que la SCHL est une influence sur la décision de la Banque du Canada sur sa politique monétaire. Enfin, j'aimerais bien avoir le lien confirmant le rapport de la SCHL qui confirme que "Le rapport de 2010 de la SCHL notait notamment que plus de 70% des prêts des cinq dernières années comportaient une mise de fond de plus de 50%" et que "70% des acheteurs des acheteurs ont des hypothèques de moins de 15 ans" et qu'enfin dans la même foulée ou vous mentionnez la "relation" avec la Banque du Canada dans cette phrase "parce que la SCHL a convenu avec la Banque du Canada de conserver le taux directeur le plus bas possible afin que les cas problématiques puissent avoir le temps de renouveller leurs hypothèques sur un terme de 10 ans" où retrouvons-nous cette déclaration de la SCHL pour le renouvellement sur 10 ans. Pour ce qui est de votre cas personnel, je vous félicite, et ce sans ironie. Il est très rare, selon moi, que les gens avance une mise de fonds de 50% pour un immeuble locatif. Les gens ont plutôt l'habitude de se tourner vers les institutions bancaires pour du financement et une mise de fonds minime pour obtenir un rendement élevé mais à taux de risque élevé.

Rédigé par Réaliste1 le 29-12-2011

@M. YBertrand. Il me semble que la phrase suivante est claire et n'a nul besoin d'être commentée: “There is a sizable minority of about 650,000 [people] who would be challenged by rate rises of less than 1 per cent.” Au moment où les subprimes atteignaient 640 G$, le total des hypothèques aux USA représentaient 10 T$. C'est donc ce maigre 6% de prêts hypothécaires à risque qui a entraîné tout le marché immobilier des USA à la dérive. Aux USA, le choc du surendettement des ménages à 160% en 2006 a créé un effet domino sur la plupart des secteurs économiques, la chute des prix n'étant toujours pas terminée après plus de 5 ans de baisses continues.

Rédigé par Incubus le 29-12-2011

Où est-ce que je mentionne des investissement à court terme? Ensuite tout le monde n'est pas fonctionnare avec un salaire plus fond de pension garantis à vie. Allez faire un tour à la sortie de l'usine d'électrolux pour demander à ceux qui vont perdre leur emploi comment ils vont payer leur hypothèques? Si les revenus ne suffisent pas pour couvrir les dépenses, alors la personne doit vendre sa maison au prix du marché. Elle n'a pas le luxe d'attendre x années son prix. Il suffit d'une perte d'emploi dans un couple pour les faire basculer et les forcer à vendre. Ensuite, depuis 2007 les acheteurs ont une mise de fond autour de 7%, on est loin 50% de mise de fond. ( http://2.bp.blogspot.com/_0YOsyi5WbLY/SmTDnZtunCI/AAAAAAAAAFs/Ry833Eeho_0/s1600-h/Home+Equity+5%25.Bmp )

Rédigé par YBertrand le 29-12-2011

Bonjour. @monsieur Réaliste1. L'article ne parle pas de 650,000 propriétaire mais bien de "About 75,000 have “limited home equity,” making them even more vulnerable if rates change, the report said". et en plus... "The report plays down the significance of the numbers, however, saying that most have fixed mortgages and “by the time their mortgages are due for renewal, their financial capacity will have increased and the amount of mortgage debt will be reduced." Well Well, that is exactly what I have been saying right from the beginning. Thank you, you made my point. Le reste de votre analyse est diamétralement opposée à ce qui se passe sur le terrain. Merci et bonne journée.

Rédigé par Réaliste1 le 29-12-2011

@Incubus. Et au Canada, ce chainon faible s'élargit rapidement et est de plus en plus vulnérable: “There is a sizable minority of about 650,000 [people] who would be challenged by rate rises of less than 1 per cent.” (http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/sizable-minority-of-canadians-at-risk-if-mortgage-risks-rise-report-warns/article2230455/). 1%!! En d'autres mots, ces gens ne possèdent aucune marge de manoeuvre financière et ne peuvent se permettre la moindre diminution de salaire. Les subprimes, à leur plus haut niveau aux USA en 2006, représentaient des hypothèques pour un montant de 640 G$. Toute proportion gardée cela représenterait environ 64 G$ au Canada tandis que le total des prêts hypothécaires au pays est de près de 1 100 G$. Conclusion: la proportion des prêts à risque au Canada présentement commence à ressembler à celle des USA en 2006.

Rédigé par YBertrand le 29-12-2011

Bonjour. @monsieur codepress. Restons sur le sujet s.v.p. Pour ce qui est de Detroit, c'est un cas particulier, le déménagement des trois grands de l'automobile a mise cette ville sur le derrière, sa situation s'est détériorée sur 15 ans de migration de ses grandes entreprises et le déclin de l'emploi ainsi que la migration des travailleurs spécialisés. Rien à voir avec la capacité de payer et bla bla bla. @monsieur incubus. Vous parlez d'investissement "à court terme". Je ne parle pas des spéculateurs mais bien de monsieur tout le monde qui s'achète une maison et y vivra le resant de ses jours. Votre hécatombe annoncée repose sur le fait que les propriétés vont descendre de prix et les propriétaires ne pourront pas payer. Je ne vois pas le lien car cela ne changera pas leurs revenus, selon la valeur de leurs maison. Pour ce qui est de la raison pour laquelle la crise hypothécaire a éclaté n'est pas nécessairement vrai. Des millions de prêts ont été octroyés à des personnes qui "n'avaient pas dès le premier jour la capacité de payer", je vous invite à suivre le procès de Freddie and Fanny pour mieux comprendre "la fraude mur à mur" dont la création pure et simple de faux salaires et de faux bilans personnels pour octroyer des prêts. La question de mise de fonds est la principale cause car elle démontre que les acheteurs achètent ou n'achètent pas selon leurs moyens et qu'ils ont une marge de manoeuvre ou pas. Cette maudite mentalité de renouveller une hypothèque à tous les deux ou trois ans est ridicule et mène directement vers la catastrophe. Comme je le mentionnais avec plus de 50% de mise de fond et une hypothèque sur 10 ans, je me fout bien si l'immeuble en vaut la moitié demain matin, cela ne changera absolument rien aux revenus générés qui resteront les mêmes et suis à l'abris de toutes augmentation de taux. Je ne suis pas le seul puisque 70% des acheteurs des acheteurs ont des hypothèques de moins de 15 ans. Vous voyez des problèmes qui n'existe pas et mettez tout le monde dans le même panier. @monsieur brasseur. Lorsque vous rapporter une phrase d'un texte, vous en changer le sens. Pour mieux comprendre veuillez vous rendre à l'article au complet qui mentionne notamment que "IMF says, Canadian homes are on average 10 per cent overpriced" et "The report stresses that a U.S.-style bust in the housing market is unlikely, but a correction would still weigh on the economy by dampening consumer spending and construction activity and jobs". L'article conclus notamment que "The report stresses that it is not forecasting a severe correction in the housing market, or a significant downturn in Canada's economic performance". Nous pouvons constater que vous ne rapporter que ce qui fait bien votre affaire pour démontrer que votre appréhension est fondée. Voir http://www.ctv.ca/CTVNews/TopStories/20111222/imf-warns-household-debt-housing-prices-111222/ Que les prix augmentent ou diminuent, il y a trop de personnes qui s'embarquent dans le rêve américain de posséder une maison "à n'importe quel prix" c'est pour cette raison que la SCHL a resserrer les critères et devrait continuer de les augmenter. Dans son rapport trimestriel la SCHL démontrait que depuis le début de l'année le taux de refus avait doublé et continue d'augmenter. Finis le party. Merci et bonne journée.

Rédigé par le 29-12-2011

Correction...Comment entrevoyez-vous l'explosion des déficits de caisses de retraite des employés municipaux.

Rédigé par le 29-12-2011

Aucun impact sur l'encaisse car les prix des logements ne baisseront pas, seulement nos taxes.@YBertrand... J'ai bcp de misère à saisir vos propos...pouvez-vous développer ce sujet. Bcp de personnes avait ce raisonnement dans plusieurs villes américaine. Je crois que Détroit a dû rasser des quartiers entier pour ne pas faire augmenter les taxes en explosion sur d'autres ghetto. Comment entrevoyez-vous l'explosion des régimes de retraites des employés municipaux, des infra-structures, etc. sur les budgets de plusieurs villes? Le syndrome risque d'être chronique sur moyen et long terme...une baisse de taxes ! ou l'art de se faire baiser. ;(

Rédigé par le 29-12-2011

Parfaitement en accord avec incubus sur tous les points. Je crois tout de même qu'une résidence pour soit n'est pas un investissement en tant que tel sur court terme, un mode de vie tout au plus. Faudrait peut-être comparer ces marchés dans une valeure constante, m'enfin sur une référence comparable. Le marché des résidences privées US et Canadien ou un investissement en dollar avant impôt versus un dollar après impôt...de quel comparable voulez-vous discuter..!?

Rédigé par Incubus le 29-12-2011

WOW, votre histoire de mise de fond ne tient pas la route. Le marché immobilier se fait sur le chainon le plus faible. Il suffit de quelques ventes dans un quartier pour établir un nouveau prix ( à la hausse comme à la baisse). Ensuite, le prix payé et la mise de fond n'a rien à voir sur le prix futur de la propriété. Dans un marché en baisse, ce sont les acheteurs qui font les prix. Si les acheterus manquent, alors les prix baissent. Il y a plusieurs facteurs qui influencent de beaucoup le prix de l'immobilier, la démographie, les taux d'intérêts et surtout l'emploi. Au USA, ce sont les pertes d'emplois qui sont principalement responsables de la chute de l'immobilier et pas la hausse des taux d'intérêts qui restent au plancher. Pour le moment, l'emploi au Canada se maintient grâce aux soutiens artificiels des gouvernements et leurs cartes de crédits aux frais des contribuables. D'ailleurs, les contribuables eux mêmes sont endettés jusqu'aux oreilles. Tout cela va se terminer mal.

Rédigé par pbrasseur le 29-12-2011

Une dépréciation de 20% serait absolumnent carastrophique pour l'économie Canadienne. Selon les analystes du IMF: " "Staff estimates that a 15 per cent decline in house prices would reduce the ratio of household net worth to disposable income by 45 percentage points, and could trigger a decline in private consumption by over 1.5 per cent," the report states. Consumer spending represents about half of Canada's gross domestic product."

Rédigé par YBertrand le 29-12-2011

Bonjour. La possibilité que certaines maisons baisseront de prix n'aura pas l'impact décrié par plusieurs depuis trois ans. Que nos immeubles à logements soient dépréciés de 20% n'aura aucun impact sur l'encaisse car les prix des logements ne baisseront pas, seulement nos taxes. Cela ne changera pas non plus le prix de notre hypothèque sur le dernier qui est de seulement 10 ans, (nous avions déjà le terrain et plus de 50% de la valeur de l'immeuble). Les deux autres étant payés. Je ne suis pas le seul dans cette position, les plus âgés n'ont pas l'habitude de transiger des hypothèques à courts termes et sont à l'abris pour 10 ans de toute hausse de taux. C'est bien beau de faire la une avec un titre du genre "plus de 20% des personnes ayant une hypothèque paieront jusqu'à 71 ans" mais si vous avez remarquer rien dans l'article n'indiquait quel type de revenus que ces personnes disposent. C'est ce genre de titre à "information tronquée" dont il manque le principal qui fait que les gens voient des débâcles partout. Merci et bonne journée.

Rédigé par YBertrand le 29-12-2011

Bonjur. Le montant des subprimes américaines en valeur réelle moyenne par habitation dépassait celle au Canada. Le % des habitations problématiques ou pouvant le devenir est moins du tiers qu'aux USA, justement parce que la SCHL a convenu avec la Banque du Canada de conserver le taux directeur le plus bas possible afin que les cas problématiques puissent avoir le temps de renouveller leurs hypothèques sur un terme de 10 ans, prévenant ainsi des centaines de milliers de faillites. Le rapport de 2010 de la SCHL notait notamment que plus de 70% des prêts des cinq dernières années comportaient une mise de fond de plus de 50%, dû au fait qu'il s'agissait de l'achat d'une deuxième maison (dont la mise provenait de la vente de la première). Un taux dépassant 35% des hypothèques comportaient une mise de fonds entre 20% et 50%. Du 15% restant, le fait de réduire les paiements, de renouveller à plus long terme depuis déjà cinq ans démontre qu'il ne reste pas beaucoup de délinquants possibles. Nous aurons beau assister à de nombreuses ventes dans les régions de MTL et QC, il s'agit notamment de personnes âgées qui viennent demeurer dans les grandes villes pour se rapprocher des services et ont suffisamment d'argent pour payer en totalité leur achats. Rien à voir avec les Freddie et Fanny dont leur CA et membres de leurs directions sont devant les tribunaux pour fraude. Merci et bonne journée.

Rédigé par Incubus le 28-12-2011

@YBertrand Sur quelles critères mathématiques basez-vous vos hypothèses pour rejeter une débâcle de l'immobilier de la même ampleur que les américain?

Rédigé par YBertrand le 28-12-2011

Bonjour. En effet monsieur pbrasseur, d'une façon comme de l'autre il y a peut être moins de gros perdants mais plus de petits. Hors c'est l'économie en générale qui me fait bien plus peur que la fameuse bulle immobilière. Le malheur veut que les 50 ans d'abus générale prendront 150 ans de dicipline pour corriger la situation quelque soit la stratégie et d'ici là ce sera tout un nouveau monde. Mais y aura t'il une fin. Personne ne veut payer ni pour les services qu'ils recoivent présentement et encore moins pour les dettes accumulées par leur parents et grands parents. Les riches continuent de contrôler les gouvernements et ce n'est pas partit pour changer. La classe moyenne fabriquée de toutes pièces par le crédit facile et accessible à tous plongera t'elle la tête la première sans régimber car elle se dirige vers la classe des pauvres qui comporte les démunies, les plus démunies et bientôt nous devrons trouver un nouveau vocable pour plus pauvre que les plus démunies. J'espère de tout coeur que le mouvement des 99% ne cèssera pas son ardeur et prendra au contraire de plus en plus de place en 2012. Je crois que c'est incontournable, nous verrons. Merci et bonne journée.

Rédigé par pbrasseur le 28-12-2011

Il faut souhaiter qu'il n'y ai pas une débâcle rapide au canada car dans ce cas la SCHL serait en difficulté, donc aussi le contribuable. Par contre un lent déclin implique un désendettement moins rapide des ménages et donc que les déséquilibres structurels persiteront plus longtemps pour l'économie Canadienne. Franchement dans tous les cas nul doute que nous assisterons à un appauvrissement majeur de la classe moyenne au Canada, rien de positif surtout que l'impact du vieillissement se produira en même temps.

Rédigé par Réaliste1 le 28-12-2011

@M. YBertrand. "Même si la Banque du Canada et la SCHL tentent par tous les moyens de réduire le nombre de faillites hypothécaires il n'en demeure pas moins que nous sommes de plus en plus loin de l'hécatombe annoncée par plusieurs qui devait être semblable à la débâcle américaine." Au contraire, plus le temps passe, plus on se rapproche de ce scénario à l'américaine car l'endettement des particuliers continue d'augmenter en flèche: http://www.theglobeandmail.com/report-on-business/economy/2012-the-year-of-borrowing-trouble/article2283379/page1/. Mais effectivement, je ne crois pas qu'Ottawa soit un marché aussi risqué que le marché immobilier des villes de Vancouver, Toronto et Montréal. De joyeuses fêtes en passant.

Rédigé par YBertrand le 28-12-2011

Bonjour. @monsieur pbrasseur. Je ne dis pas le contraire. Même si la Banque du Canada et la SCHL tentent par tous les moyens de réduire le nombre de faillites hypothécaires il n'en demeure pas moins que nous sommes de plus en plus loin de l'hécatombe annoncée par plusieurs qui devait être semblable à la débâcle américaine. Le secteur des unifamiliales ne peut être que durement touché puisqu'il est le secteur où tout est hors de contrôle depuis 10 ans et plusieurs des nouveaux acheteurs semblent pas faire leurs devoirs, voire carrément être aveugle. Je tentais d'avoir une perspective plus large dans mon commentaire précédent et n'émet qu'un scénario. Trois facteurs nous ont conduit vers la décision de construire à Ottawa cet été. Nous avions déjà le terrain, 2) les constructeurs sont beaucoup plus "orientés vers les clients" et proposent de nombreux choix, ce que ne fait pas les constructeurs du Québec qui ont tous le même discours et les mêmes plans, le coût est donc moindre et la main d'oeuvre est mieux qualifiée 3) le marché est bien meilleur. Merci et bonne journée.

Rédigé par pbrasseur le 28-12-2011

Le marché immobilier Canadien est un château de cartes bâti sur une montagne de dettes. Regardez ça comme vous voudrez ça va foirer. En 2012,2013 ou plus tard nul ne le sait mais ça va foirer à coup sûr. Et plus ça prendra de temps pire ça sera. Le pire scénario serait une correction qui coïnciderait avec une baisse dans les ressources, la pression du vieillissement et une pression du marché obligataire sur les finances publiques (hors de contrôle au Québec et en Ontario notamment). Au cas où vous n'auriez pas remarqué c'est ce qui semble se dessiner en ce moment...

Rédigé par YBertrand le 27-12-2011

Bonjour, @monsieur Réaliste1. Le nombre de condos qui sont vides ne sont pas nécessairement entre les mains de spéculateurs mais bien entre les mains des promoteurs qui se sont tous lancés dans le même créneau. Hors c'est pour cette raison que la SCHL inclus depuis janvier 2010 les condos pour location afin d'établir ses taux d'innocupation de "l'observateur du logement au Canada". Les données du recensement de 2011 viendra clarifier avec précision les taux de l'observateur du logement. Il y aurait selon une étude récente (dont j'ai oublié l'auteur) 35% des condos qui sont loués et un potentiel de 15% supplémentaire de condos qui sont à la fois, à vendre et à louer. Pour ce qui est de la dépréciation des immeubles locatifs, j'y croirai lorsqu'elle deviendra une réalité, c'est plutôt selon moi, les maisons unifamiliales mais surtout les condos qui paieront pour leurs bêtises car les taux d'innocupation sont extrêmemnt bas dans les grandes villes du Québec. Plus il y aura de faillites et plus de logements il faudra et avec des taux d'innocupation de moins de 1%, les prix augmenteront abusément mais les condos pourraient se réchapper de leur misère. Il n'y aura pas d'augmentation des taux en 2012, la Banque du Canada ainsi que les banques font tout pour sauver leurs bateaux. M. Carney a mainte fois répété durant 2011 qu'il ne voyait pas d'augmentation du taux directeur avant la fin 2013 afin de pourvoir aux besoins de renouvellement d'emprunts à bas taux. Selon ma compréhension le gouv. fédéral prône depuis deux ans des renouvellement à long terme par le biais de la SCHL. Merci et bonne journée.

Rédigé par YBertrand le 27-12-2011

Bonjour. @monsieur Réaliste1. Monsieur Mortderire a raison lorsqu'il considère le "revenu net disponible". Un de mes fils demeure à Edmonton depuis 5 ans et j'y suis depuis cet été. Il bénéficie d'une déduction de base de 16,000$ alors qu'elle est de 10,000 au Québec et les déductions pour enfants sont aussi meilleurs qu'au Québec. Il n'y a pas de taxe de vente, il empoche donc 8% sur tout achat. Les bénéfices octroyés aux premiers propriétaires (nouvelles constructions) na rien d'égal au Canada. Les services sociaux sont moins dispendieux et le médicare de l'Alberta est le moins restrictif du Canada. J'entend dire souvent que le coût de la vie est plus dispendieux en Alberta, tout dépend de votre mentalité. Nombreuses sont les personnes qui vivent au dessus de leurs moyens, ils feraient 200,000$ et auraient quand même le double en dettes. Mon fils me disait que c'est pire pour les personnes provenant des autres provinces, non habituées aux salaires et qui se lancent dans des dépenses fastes et carrément inutiles. Le prix de l'essence est 15% moins dispendieuse et les maisons sont chauffées au gaz naturel qui n'a pas de compétition au niveau des prix, viens en deuxième place, l'huile à chauffage dont les prix ressemblent à ceux des années 70 au Québec. Ce qui est dispendieux se sont les maisons, baties en forme de château comme au Qc avec un toit de 12 pieds de hauteur, dépense qui représente trois fois le prix d'un toit plat et est semi-chauffé inutilement. Mais la tendance depuis 10 ans est l'achat de roulottes de 72 pieds sur 16 qui ne coûtent que 170,000$ et sont fabriquées en Alberta. Une loi provinciale exige qu'une roulotte dispose d'un terrain d'un minimum de 6000 p.c. et ces terrains sont vendus et non loués, pratique interdite en Alberta depuis quelques années. L'Alberta a mise la hache dans le développement de "parc de roulottes" qui sont stationnées les unes sur les autres. Les roulottes bénéficient d'ailleurs des égouts et de l'eau potable de la ville. Merci et bonne journée.

Rédigé par Réaliste1 le 26-12-2011

@jeuneinvestisseurimmobilier. C'est un peu ce que j'expliquais plus bas concernant les USA. Le taux de propriétaires aux USA est passé de 70% à 65% et continuera de diminuer, ce qui se traduit par une forte demande pour le logement locatif et une pression à la hausse sur les prix. Le seul hic: ce taux de propriétaires aux USA diminue par la force et non par choix (millions de faillites + misère pour plusieurs dû à la précarité de l'emploi). Je me demande si le taux des "bons payeurs de loyers" est demeuré le même aux USA en comparaison avec avant la crise immobilière? Car si ce n'est pas le cas, même si les prix des loyers sont plus élevés, ce n'est pas avantageux pour le propriétaire de logements locatifs (loyers plus élevés mais plus de mauvais payeurs). Le taux de propriétaire est également d'environ 70% au Canada présentement. Au Canada, s'il se produit une diminution de ce taux de propriétaires comme aux USA, ça ferait très mal car j'ai lu récemment que le stock de condos vides au pays (acheté par des spéculateurs) est présentement le plus élevé depuis 1992!!

Rédigé par jeuneinvestisseurimmobilier le 24-12-2011

@Kinkal4 et Réaliste, voir ça, ça parle justement de la pression sur les loyers à la hausse suite au crash aux USA: http://www.jeuneinvestisseurimmobilier.com/2011/11/le-crash-immobilier-aux-usa-est.html

Rédigé par Incubus le 24-12-2011

kingkal4, les loyers sont déjà au maximum de ce que les gens sont capables de payer. Lorsqu''il y a une divergence entre le prix des maisons et les prix des loyers, le rajustement se fait par une baisse de l'immobilier et non pas par une hausse des loyers. Le graphique montre qu'à Montréal on est rendu à 100% d'écart, en terme simple les maisons sont 2 fois trop chers. Pour revenir à la normale il faudrait donc que le prix des maisons baisse d'environ 50%. La vérité se situe quelque part entre les deux puisque les loyers vont augmenter dans le temps.

Rédigé par kingkal4 le 24-12-2011

Faite vos mises! Les jeux sont fait pour 2012! bonne chance et joyeuse fete ;-)

Rédigé par Réaliste1 le 24-12-2011

@kingkal4. "Je vais vous referez a mon premier commentaire... si vous lisez des fois. "Et si vous avez tord qu'il y a de l'inflation enorme a cause de toute ces dette?" Pour cela ait un impact à la hausse sur le prix des loyers, il faudrait que cette inflation se reflète dans les salaires, ce qui n'est vraiment pas le cas au Canada présentement: http://2.bp.blogspot.com/-1nISiQgmEcQ/TueASU1MQZI/AAAAAAAABYE/L40rEN_-XaQ/s1600/Canadian+Year+Over+Year+Growth+Of+Weekly+Wage+And+Household+Credit+1992-2010.jpg. Car vous savez quoi? C'est avec un salaire que l'on paie un loyer!! Et en passant, quand l'on parle de loyer, on parle "très généralement" de la population (30%) la moins bien rémunéré ayant beaucoup de difficultés à obtenir des augmentations de salaires. L'argent ne tombe pas du ciel... Alors, votre analyse se résumait au mot "inflation"?! Joyeuses fêtes en passant.

Rédigé par kingkal4 le 24-12-2011

@Realistement "À mon avis, cela pourrait être possible que s'il se produit une détérioration importante de l'économie" Je vais vous referez a mon premier commentaire... si vous lisez des fois. "Et si vous avez tord qu'il y a de l'inflation enorme a cause de toute ces dette?"

Rédigé par Réaliste1 le 24-12-2011

@kingkal4. Puisque vous tendez la perche, pourriez-vous nous exposer votre savante analyse justifiant que le prix moyen des loyers exploserait dans un avenir rapproché?? À mon avis, cela pourrait être possible que s'il se produit une détérioration importante de l'économie, poussant ainsi des milliers de propriétaires à la faillite. À ce moment seulement, il y aurait une demande importante pour le locatif (c'est se qui se passe aux USA depuis les 5 dernières années où le taux de propriétaire a diminué d'environ 5%). Sinon, le taux de propriétaire au Québec et au Canada est trop élevé et tant que ce taux persistera, il n'y aura pas de demande pour le locatif et surtout pas pour loyers à prix élevés. Donc, d'une façon ou d'une autre, il doit se produire une correction des prix de l'immobilier AVANT que le prix moyen des loyers augmente de façon importante.

Rédigé par kingkal4 le 24-12-2011

@Incubus Est-ce que tu es entrain de dire que le loyer va augmenter (correction) bientot?

Rédigé par Incubus le 24-12-2011

Sans commentaire, ce graphique parle par lui même. On est loin d'une correction pépére de 10% afin de ne pas apeurer les lemmings qui ont acheté de l'immobilier à 2 fois le prix. ( http://www.theeconomicanalyst.com/sites/default/files/u3/price_rent_ratios.jpg )

Rédigé par Réaliste1 le 23-12-2011

@jeuneinvestisseurimmobilier. "Moi ce qui me fait peur, c'est tous ces jeunes couples qui ont acheté des immenses maisons avec 5% de mise de fonds... quand les taux vont monter ça va faire mal." Les statistiques de l'emploi sont également à surveiller de près. Au Québec en 2011, elles ont été atroces. En un an, il s'est perdu 3 300 emplois tandis que la population a augmenté de 66 600 personnes et le taux d'emploi est tombé sous les 60%: http://www40.statcan.ca/l01/cst01/lfss01b-eng.htm. Et c'est la région du Grand Montréal qui semble être la plus touchée récemment. Pourtant, Québec investi encore massivement dans les infrastructures, alors comment expliquer cette dégringolade soudaine depuis un an?? Il est à souhaiter que cette tendance ne se poursuive pas trop longtemps car si c'est le cas, ça pourrait faire mal bien avant que les taux ne remontent.

Rédigé par jeuneinvestisseurimmobilier le 23-12-2011

Je suis aussi d'avis que les taux n'augmenteront pas en 2012. Tous les commentaires des économistes prédisent un début de rehausse des taux vers la mi-2013. L'économie canadienne semblent en danger, je doute que ça monte à court terme. Moi ce qui me fait peur, c'est tous ces jeunes couples qui ont acheté des immenses maisons avec 5% de mise de fonds... quand les taux vont monter ça va faire mal. Pour les immeubles à revenus, ça ne me m'énerve pas trop, à moins d'un cas où quelqu'un prévoit vendre à court terme. De mon côté, on est en processus d'achat d'un 8-plex à Lachine, avec un très bon cashflow positif à tous les mois, un investissement pour 25-30 ans, une fluctuation de la valeur à court terme n'est pas si grave, surtout que ça ne reste qu'une prédiction. Quand l'analyse économique avec la VAN, le TRI et le cashflow positif sont excellents (en utilisant des données conservatrices), il faut arrêter d'avoir peur. Steve de jeuneinvestisseurimmobilier.com

Rédigé par Incubus le 23-12-2011

Monsieur Provencher, il vient d'où le 10% ? pourquoi pas 5% ou bien 15%. J'aimerais bien connaitre les hypothèser pour arriver à une baisse de 10%?

Rédigé par Mortderire le 23-12-2011

@ Realiste... Je suis d'accord avec vous que toute l'économie des années 2000 a carburé à l'endettement sur les marges hypothécaires et que nous arrivons au bout de ce système. Seulement, pour cette raison même, je crois que les taux resteront bas. Tout le monde (gouvernements inclus) a étiré l'élastique. Une hausse importante des taux signifierait une débandade généralisée. Quel pays voudrait ça? Quel intérêt auraient les banques à mettre tous leurs clients en banqueroute ? Pour se ramasser avec des tonnes de faillites et de maisons sur les bras ? La baisse de consommation (par épuisement du crédit) voudra dire ralentissement économique qui voudra dire chômage qui voudra dire taux bas pour restimuler l'emploi et le crédit. C'est la situation dans laquelle nous nous trouvons et rien à l'horizon ne permet de penser que cela est prêt de changer. Nous pourrions très bien nous tenir ainsi sur la corde raide pendant des années et des années, ce qui est une mauvaise nouvelle pour les épargnants qui n'arriveront plus à faire fructifier leurs économies, voire même à battre l'inflation.

Rédigé par Réaliste1 le 23-12-2011

@Mortderire. La partie de mon dernier commentaire qui expliquait pourquoi le ratio d'endettement au Québec est inférieur à celui du Canada est le suivant: "Vrai que le taux d'endettement est inférieur au Québec mais pas pour les meilleures raisons: Par exemple, le taux d'assistés sociaux est supérieur au Québec par rapport à l'Ontario. Il est connu que ceux-ci ne se qualifie pratiquement pas à aucune sources de financement vu leurs revenus précaires, ce qui fait diminuer la moyenne globale du Québec. Également, le taux de "travailleurs" est présentement inférieur à 60% au Québec, inférieur à bien d'autres provinces canadiennes. Sans revenus stables, il est beaucoup plus difficile d'aller se chercher du financement." Le reste de mon dernier commentaire expliquait pourquoi les résidences se vendent plus cher à Toronto et Calgary VS Montréal. Enfin, les mauvaises dettes sont partout à l'heure actuelle car elles sont empilés à même l'hypothèque (refinancements et marge de crédit hypothécaire): "Dans les faits, un nombre croissant de gens plus âgés empruntent sur leur maison pour financer leur train de vie..." (http://www.lesaffaires.com/blogues/rene-vezina/liberte-hypothecaire-71/537913). L'hypothèque ne fait que masquer la dette réelle de consommation et est devenu un véritable guichet automatique pour plusieurs. De mon côté, je considère que c'est principalement cet aspect qui rend le marché immobilier beaucoup plus risqué qu'il ne l'a jamais été antérieurement: les marges de crédit hypothécaires, utilisées à grande échelle présentement, était un produit très peu vu avant les années 2000. L'économie des 10 dernières années a été dopée par l'endettement sur la plus-value résidentielle. Lorsque cela prendra fin, je ne vois vraiment pas d'où proviendra la croissance du Québec et du Canada. Il est là LE RISQUE PRINCIPAL pour l'économie future du Québec et du Canada à ce que les particuliers s'endettent toujours davantage.

Rédigé par Mortderire le 23-12-2011

@ Realiste... Le ratio d'endettement tient déjà compte de tout ce que vous énumérez (c'est le rapport entre la dette et les revenus). Si les salaires sont plus bas au Québec, cela est déjà compris dans le ratio ! Par ailleurs, une étude récente des économistes de l'université de Sherbrooke démontre que le REVENU NET DISPONIBLE de la classe moyenne est plus élevé au Québec qu'ailleurs au Canada grâce à la fiscalité redistributive et aux divers programmes à frais réduits (garderie, université, etc.). Enfin, les statistiques que j'ai consultées sur le ratio entre dette hypothécaire et dette de consommation ne montrent pas que les dettes de consommation (aussi appelées mauvaises dettes) seraient plus élevées au Québec qu'au Canada.

Rédigé par Réaliste1 le 23-12-2011

@Mortderire. "Selon les chiffres de l'année dernière (étude Desjardins), le taux d'endettement des Québécois était inférieur de 19% à celui des Canadiens (le prix plus élevé des maisons à Toronto et Vancouver augmente le niveau d'endettement de ces ménages)." Vrai que le taux d'endettement est inférieur au Québec mais pas pour les meilleures raisons: Par exemple, le taux d'assistés sociaux est supérieur au Québec par rapport à l'Ontario. Il est connu que ceux-ci ne se qualifie pratiquement pas à aucune sources de financement vu leurs revenus précaires, ce qui fait diminuer la moyenne globale du Québec. Également, le taux de "travailleurs" est présentement inférieur à 60% au Québec, inférieur à bien d'autres provinces canadiennes. Sans revenus stables, il est beaucoup plus difficile d'aller se chercher du financement. Autre point, c'est normal que le prix de vente des résidences à Toronto ou Calgary soit supérieur à Montréal. Le revenu moyen avant impôts à Toronto et à Calgary est d'environ 75 000$ tandis que celui de Montréal se situe entre 45 000$ et 50 000$. C'est toute une marge... À 75 000$, disons que l'excédent financier après les dépenses de première nécessité (ex: nourriture) pouvant servir à payer l'hypothèque est largement supérieur à Toronto et Calgary par rapport à Montréal. En plus, globalement, la fiscalité a un moins grand impact sur le revenu net en Ontario et en Alberta par rapport au Québec. Conclusion: toute proportion gardée, le surendettement est à-peu-près le même sur l'ensemble du territoire canadien à l'exception de Vancouver où ces gens croient qu'il est possible de vivre financièrement à long terme avec un taux d'épargne annuel négatif de 5%!! L'heure du désendettement a sonné, il serait dangereux d'empiler davantage de dettes pour les ménages québécois et canadiens.

Rédigé par kingkal4 le 23-12-2011

Et si vous avez tord qu'il y a de l'inflation enorme a cause de toute ces dette? non seulment au canada mais partout. Toute le monde disait de vendre en 2010, 2011. Tout ceux qu'ils l'ont fait regrette. On ne peux pas prevoir l'avenir car ce ne sont pas les fondamentaux qui dirigent l'economie.

Rédigé par Mortderire le 23-12-2011

@ Jayred, il est vrai qu'il y a anticipation des taux par le marché et j'ai pu observer aussi que depuis plusieurs années les banques s'adonnent toujours à augmenter leur taux - ô coïncidence - en plein dans la grosse période d'achat du printemps. À chaque fois, elles invoquent des raisons macroéconomiques, mais c'est évidemment de la poudre aux yeux : observez un graphique des taux hypothécaires depuis 5 ans mettons et vous verrez que le pattern est très net (hausse des taux au printemps ; puis baisse à l'été). Cela dit, je pense que dans un an, l'état de l'économie aura grandement empiré à cause entre autres de la crise européenne et que la morosité sera si grande en 2012 que les banques ne pourront pas hausser leur taux. Si la FED s'est engagée à geler ses taux jusqu'à la mi-2013, ça veut dire qu'en réalité elle pense les geler pour beaucoup plus longtemps. Pensons-y : c'est un geste énorme de la FED de se commettre ainsi à l'avance ; si elle en est arrivé là, c'est parce qu'elle est convaincue que la situation est très négative à long terme. Ainsi, il se pourrait très bien qu'elle gèle ses taux jusqu'en 2015, pourquoi pas ? Le problème du surendettement ne peut pas se régler en quelques mois. C'est comme faire tourner un immense paquebot. Tant que les consommateurs et les gouvernements seront surendettés, les taux ne pourront pas augmenter (ou alors de façon minime, incrémentielle). Or avons-nous des signes d'un deleveraging massif autour de nous? Pas du tout. Tous les signaux que nous recevons, c'est que la situation est précaire comme jamais. Le marché ne peut pas ignorer cela sinon il va simplement provoquer des faillites où il sera lui-même perdant.

Rédigé par Jayred le 23-12-2011

Totalement d'accord avec M.Provencher. Je suis rarement en accord total avec un article. L'effet des taux est très bien évalué. Il ne faut aussi pas oublier que les taux dictés est une chose mais que les taux du marché en est une autre. Les instituion financière ont l'habitude de monter les taux bien avant que le Fédérale décide de le faire, De plus Les investisseur s'ajuste encore plus vite. c'est fini les taux excessivement gratuit ils vont augmenté de 1%-1.5% en un an et demi de Juin 2012 à Janvier 2013. Et là je parle des taux 5 ans sur les hypothèques et non pas le taux directeurs. c'est la la différence . Les gangat seront ceux qui ont gardé leur taux variables...

Rédigé par Mortderire le 23-12-2011

Bonjour M. Provencher. Considérant que la FED a promis de ne pas toucher à ses taux avant la mi-2013 et que tout le monde annonce une récession en 2012 (le double dip), êtes-vous si sûr que ça d'une hausse des taux fin 2012 ? Dans ma boule de cristal, je dirais plutôt fin 2013. Aussi : quel est votre avis sur l'immobilier résidentiel, puisque votre commentaire porte sur le locatif ? Je suis bien d'accord avec vous sur le haut de gamme : la demande dans ce créneau reste très forte. @ Realiste... Selon les chiffres de l'année dernière (étude Desjardins), le taux d'endettement des Québécois était inférieur de 19% à celui des Canadiens (le prix plus élevé des maisons à Toronto et Vancouver augmente le niveau d'endettement de ces ménages). Nous verrons quels sont les nouveaux chiffres, mais si la proportion se maintient, le taux d'endettement des Québécois devrait se situer aujourd'hui autour des 133 % 134 %.

Rédigé par Réaliste1 le 23-12-2011

En résumé, éviter d'acheter en 2012 et vendre si la détention n'est pas à très long terme... Très bon commentaire M. Provencher! Ça fait du bien de constater qu'il y a encore certaines personnes lucides... À RDI cette semaine, j'ai encore vu des agents immobiliers à Toronto dans le déni le plus total et nous ramener le même argument de vente habituel: "Ça fait 10 ans qu'on nous répète que les prix vont baisser et rien ne se passe!". Ils n'ont pas encore compris que l'endettement des particuliers a des limites et que globalement, le système économique ne peut plus absorber davantage d'endettement à 153%-155%... Pendant ce temps, les avertissements pour 2012 pleuvent sur l'immobilier canadien sur les réseaux anglais mais bizarrement, la plupart de ces nouvelles ne se rendent pas jusqu'au Québec...! Encore hier, c'était au tour de la TD: http://business.financialpost.com/2011/12/22/get-ready-for-housing-market-correction-td/

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