Évoluer avec le marché immobilier

@Incubus: rien d'autre à dire que LOL

@jeuneinvestisseurimmobilier Premièrement ce n'est une de tes phrases, mais la mienne. Ce n'est pas un affirmation fausse puisqu'elle vient du site ( http://www.centris.ca/ ). Il suffit de faire une recherche pour les immeubles à revenus sur l'île de Montréal au prix de 799 000 ( valeur minimal et maximal ). Le résultat donne 23 propriétés, dont seulement 4 sont des 8 logements et un seul qui a 4 proprios. Tu peux mettre fin à la discussion, sauf que cela démontre une fuite devant une évidence. flagrante. Je me demande quelle est la probabilité qu'il existe un autre 8 logements à vendre à $799 000 avec 4 proprios?. C'est pour cette raison, que j'ai demandé l'adresse du fameux immeuble afin de prouver son existence. Autrement, je conclus que ce que tu racontes est peu crédible.

@Incubus Voilà justement, tu déformes une de mes phrases. Tu dis: "En ce moment à Montréal il y a quatre 8 logements à vendre à ce prix dont un seul à Lachine." Et il y a une erreur dans ta phrase" Fin de la discussion, ce n'est pas pertinent avec la discussion présente!

@jeuneinvestisseurimmobilier Laquelle, puisque je n'ai rien inventé. Voici 4 affirmations de ta part "L'immeuble choisi (un 8 logements) semblait être en bon état, en plus d'être situé dans un secteur en plein changement, près du canal Lachine. L'immeuble génère des revenus bruts d'un peu plus de 60,000$/année. Le prix de vente demandé: 799 000$. " Puis, la dernière dans un de tes commentaires "Dans ce cas-ci, la raison de la vente est que les 4 propriétaires habitent loin de cet immeuble et sont tannés de faire l'aller-retour pour le gérer. Ils veulent acheter plus près de chez-eux."

YBertrand - Bonjour, Je viens de relire certains passages de ce fil de 2010, non seulement je maintiendrais mes observations, mais puisque depuis ce temps les déséquilibres financiers se sont encore aggravés au Canada et j'en ajouterais encore une couche. Certes la bulle n'a pas éclaté mais ça ne prouve rien, ce genre de choses est notoirement difficile à prédire, même encore aujourd'hui bien que le ralentissement soit commencé à plusieurs endroits au pays il n'est pas exclu qu'une nouvelle vague d'argent facile vienne relancer les choses, j'en doute mais c'est possible et si ça arrive ça ne fera qu'empirer encore les choses. Pour le reste le problème reste le même: le surendettement massif et la mauvaise allocation du capital qui affecte la compétitivité à long terme de l'économie Canadienne. L'immobilier se joue localement mais affecte l'ensemble de l'économie, le phénomène de l'endettement excessif est national. Le Québec subira peut-être un moins grand choc, mais il est aussi plus pauvre et plus fragile que la plupart des autres provinces, bien difficile de prédire qui souffrira le plus.

Bonjour. @monsieur Incubus. Il y a disparité entre les salaires nets entre provinces, j'en conviens, l'Alberta en est une très bonne exemple. Ottawa a un marché plus dispendieux que Toronto, alors que c'est Montréal qui a un marhé plus dispendieux que Québec. Les gens d'Ottawa font les même salaires et ont les mêmes conditions fiscales, c'est la même chose pour Montréal et Québec. Comment pouvez vous expliquer qu'il y a dix ans, les logements 4 Québec étaient inférieure de plus de 35% sur ceux de Montréal. Les taux d'innocupation de Québec ont toujours été en marge du 1% et Québec a le plus bas taux de chômage au Canada depuis 8 ans. A Ottawa, le taux d'innocupaton a une moyenne de 3% depuis 15 ans alors que Toronto a vécu sous 1% durant 10 ans et a augenté depuis rapidement en 2004 mais est re-descendu rapidement à 1.5%. Il est très difficile de circonscrire aux taux puisqu'ils sont représentés pour les RMR. A Québec le RMR est constitué à 55% de forêts et de terres agricoles alors que pour Montréal son RMR n'a que 12% de terres agricoles. Toronto a un RMR 100% urbain alors qu'Ottawa a un RMR à 55% urbain. Depuis que nous avons acheté la maison de Québec tout le monde, que se soit au municipal, à la chambre de commerce, les associations de propriétaires ou les gens, tous parlaient de rattrapage sur Montréal. Si vous n'êtes toujours pas en accord, veuillez consulter le site du Ministère des affaires municipales et consulter leurs archives des dix dernières années, vous constaterez que c'était la même rhétorique partout au Québec. Merci et bonne journée.

Bonjour. Bonjour. @jeuneinvestisseur. Voici un des textes que j’ai produit le 2010.09.23 sur les résultats et statistiques de la SCHL dans un blogue de monsieur Vézina, un an après le blog initial sur les hypothèques qui fut une vèritable dérision. http://www.lesaffaires.com/blogues/rene-vezina/un-autre-mythe-sur-les-baby-boomers-deboulonne/518436/commentaire Le premier étant “Points saillants des résultats financier 2005-2010" effectué en 2009 à l’adresse suivante : http://www.schl.ca/fr/inso/info/raanplen/upload/SCHL_RA2009_RDGPointssaillants2005a2010.pdf D’autres fais saillants sont exprimés à la page http://www.cmhc.ca/fr/clfihaclin/asprhy/enem/enem_010.cfm qui confirment que 90 % des acheteurs étaient déjà propriétaires et 71 % des accédants à la propriété se sont servis de leurs propres ressources financières pour faire une mise de fonds. Depuis qu’ils ont contracté leur prêt hypothécaire, 27 % des acheteurs récents ont soit versé un montant forfaitaire, soit augmenté les paiements réguliers et près de 80 % des emprunteurs ont choisi une période d’amortissement de 25 ans ou moins. Dans les états financiers consolidés, nous pouvons constater qu’une provision de 9$ milliards (2009) proviennent du cumulatifs des exercices précédentes et terme de profits. Malheureusement le 2e lien ne fonctionne plus mais je vais tenter de le retrouver sur le site de la SCHL. Vous pourrez constater que la grande majorité des blogueurs font des analyses apocalyptiques et que tout va s’effondrer, c’était la même chose l’année précédente et ce l’est encore aujourd’hui et l’on prétend à tort que l’ensemble du portefeuille de la SCHL est trufé de mauvaises créances et de garanties qui la mènera en faillite sous peu et persistent à faire des liens avec les "subprime" des USA qui a mené la planète entière en récession qui pourrait facilement tourner en dépression. P.S. mon pseudonyme a été changé par “nanana” nous ne saurons jamais pourquoi parce que j’utilisais le pseudonyme Ybertrand à l’époque, il en fut de peu pour que je perde mes commentaires et les blogs auquels ils sont rattachés. Merci et bonne journée.

@Incubus Relis mon texte correctement, tu fais une bonne erreur dans tes hypothèses! Lis attentivement! Et pour ce qui est des listings exclusifs... ca existe pas mal... J'en ai même profiter sur mon 4-plex à Montréal!

@monsieur YBertrand Ce n'est ce que vous dites : "La hausse cumulée des immeubles au Québec, que se soit à Montréal et encore pire à Québec n'est en grande partie que du rattrapage." "Je crois que cette bulle fera un malheur dans l'Ouest canadien mais que de petites vagues au Québec qui s'adresseront surtout aux spéculateurs." Je ne suis pas d'accord, la notion de rattrapage est illusoire. Du rattrage par rapport à quoi? Toronto, Ottawa, etc. Le marché est 100% locale, on ne peut pas comparer Montréal avec une autre ville. Les prix locaux dépendent des revenus des gens qui vivent dans cette ville or ceux-ci ne suivent pas les prix de l'immobilier de puis l'an 2000. Pleins de graphiques montrent l'écart ( ptutôt le gouffre) qui entre la croissance des prix et le revenu disponible des ménages. Il n'y a pas d'exception Québécoise.

@jeuneinvestisseurimmobilier J'ai plutôt l'impression que tu ris jaune! Sur ton blog, tu indiques plusieurs informations concernant le futur achat par une personne X. 1) le prix demandé par les vendeurs $799 000 2) il s'agit d'un 8 logements, 3) les revenus bruts sont légèrement supérieurs à $60 000, 4) l'immeuble est dans le secteur de lachine, et finalement il y a 4 propriétaires. En ce moment à Montréal il y a quatre 8 logements à vendre à ce prix dont un seul à Lachine. L'immeuble à Lachine satisfait tous les critères. . Donc, je me demande quelles sont les probabilités que je suis à coté de la plaque! Evidement, il y a des listing exclusifs, mais cela est très peu probable puisque que ce n'est vraiment pas à l'avantage des vendeurs. Donc, si ce n'est pas celui là, alors donne l'adresse et on va voir si tu es crédible ou pas.

@Incubus LOL!!! Tu me fais tellement rire!!! Tu sors des trucs complètement farfelues!!!! Surtout la phrase "C'est ça qu'il veut faire acheter à sa conjointe!!!!". Je rie au larme!!!! Go get a dog!!!

Bonjour. @monsieur Incubus. Je n'ai pas dis qu'il n'y avait pas de bulle au Québec, j'ai tout simplement dit que les répercussions seraient beaucoup moins dévatatrice que dans l'Ouest et les grands centres de l'Ontario, principalement Totonto, Ottawa et London. Nous avons deux immeubles à Ottawa et un à Québec ainsi que deux résidences une à Ottawa et l'autre à Québec et je suis le marché depuis font longtemps car je n'aurais pas investit dans l'immobilier depuis 25 ans. Je n'ai jamais voulu touché à Montréal, car le marché de l'Ile de Montréal est tributaire des municipalités du RMR de Montréal, plus spécifiquement, Laval ainsi que les rives nord et sud et depuis 25 ans les pôles d'attractions ont changé à maintes reprises contrairement à Ottawa et Québec où c'est beaucoup plus prévisible. La situation des 10 dernières années à Edmonton et Calgary m'indique que l'étalement urbain, jusqu'à aujourd'hui, est sur le point de prendre l'ampleur de l'étalement urbain du RMR de Montréal dans les années 80-90. L'Alberta devra construire, elle aussi, des autoroutes dans tous les sens mais c'est son problème. @monsieur Réaliste 1. Mes excuses si vous ne faisiez pas partie du débat, j'ai tenté de le retrouver mais le serveur ne conserve pas plus de 15 mois de blogues. J'en ai bien une copie en archive mais il y a plus de 200 commentaires. Hors comme je le précisais récemment, la SCHL et le Ministère des Finances ont préparé des scénarios dont le principal est d'augmenter les mises de fonds à un minimum de 10% et ne dépassera pas 20% ainsi que les termes qu'ils voudraient diminuer à 25 ans. Les mises de fonds, c'est déjà commencé, devront provenir d'épargne et non d'un prêt "on the side" ou tout autre "tartuferies" des banques, finis les effets de levier et ce qui est aussi en branle depuis deux ans, des hypothèques sur 10 ans, finis les railleries de moins de cinq ans. Les banques peuvent l'offrir mais la SCHL refuse déjà de garantir de telles hypothèques, les banques devront frapper ailleurs. Il y avait aussi des dispositions concernant les garanties pour résidence principale qui ne s'appliqueraient pas pour une secondaire, dont l'effet de levier, une mise de fonds de 20% et un maximum de 25 ans. C'est le scénario le plus probable pour le moment. Merci et bonne journée.

@M. YBertrand. "Vous me surprenez en communiquant les reserrements de la SCHL alors que vous étiez parmis ceux qui me traitaient de tous les maux de la planète il y a à peine deux ans dans un blogue de monsieur Vézina." Vous devez certainement vous trompez d'individu. À ce que je sache, je n'ai jamais manqué de respect envers personne ici... Pourriez-vous SVP me fournir ce blogue de M. Vézina où je vous je vous ai traité de tous les maux de la planète?? Concernant les reserrements SCHL indiqués dans l'article de Canoe, je suis effectivement surpris... Je croyais vraiment qu'il ne se passerait rien dutout en 2012 de ce côté. Je suis de ceux qui pensent qu'il faut agir au plus vite concernant le resserrement de ces paramètres de qualification à une hypoyhèque. L'endettement hypothécaire se situe à un niveau beaucoup trop élevé présentement au pays et devient réellement dangereux pour l'économie globale à long terme. Donc, tant mieux s'ils vont de l'avant concernant l'augmentation de la mise de fonds nécessaire à 7.5% dès 2012. J'ai toujours dit que 10% serait encore mieux...

Je pense que c'est ça qu'il veut faire acheter à sa conjointe. L'évaluation de la ville 2012 est de $543000. Notez que l'agent Dominic Brisebois est également en partie propriétaire de l'immeuble. Sur une photo de l'immeuble prise cet automne on constate qu'il y a au moins 2 appartements vacants. Je parie qu'il s'agit d'un flip réno-revente. Dans ce cas, afin de remplir l'immeuble, il n'est pas rare de donner 1 ou 2 mois gratuits pour trouver rapidement des locataires. Évidement, lorsque le temps de renouveler arrive, ces locataires déménagent et on se retrouve avec plusieurs vacants. ( http://www.remax-quebec.com/fr/inscription/M/8648957.rmx? )

@YBertrand le 16-01-2012 Sur quoi vous vous basez pour dire que l'mmobilier n'est pas surévalué au Québec (à part les condos)?

En effet, je me demande qu'est-ce que cela va prendre pour faire péter la bulle. Probablement une pénurie de pigeons. Actuellement n'importe qui peut emprunter 100% du coûts d'achat d'une "maison". ( http://www.bnc.ca/bnc/cda/feeds5/0,2726,divId-2_langId-2_navCode-16891_navCodeExTh-4050,00.html ) L'offre de la banque nationale permet un remise de 5,5% , ce qui supérieur à la mise de fond minimale de 5%!

Bonjour. @monsieur Réaliste 1. Vous me surprenez en communiquant les reserrements de la SCHL alors que vous étiez parmis ceux qui me traitaient de tous les maux de la planète il y a à peine deux ans dans un blogue de monsieur Vézina. Pour ce qui est de la présumée bulle, elle aura des répercussions en Alberta et C. Britannique suivis de certains secteurs en Ontario, précisément dans les grandes villes. La hausse cumulée des immeubles au Québec, que se soit à Montréal et encore pire à Québec n'est en grande partie que du rattrapage. Lorsque nous sommes venus à Québec en 2001, les loyers étaient carrément deux fois moins dispendieux qu'à Ottawa. Ce n'est plus le cas aujourd'hui mais il demeure encore une différence. Je crois que cette bulle fera un malheur dans l'Ouest canadien mais que de petites vagues au Québec qui s'adresseront surtout aux spéculateurs. La seule chose qui est inquétante à Québec est le marché des condos. Nous sommes à Edmonton depuis le mois d'août 2011 et les prix diminuent lentement. Les résidences restent sur le marché durant de nombreux mois. Les banlieux plus ou moins éloignées (30 miles / 45 km) grossissent à vue d'oeil parce que les terrains sont quatre à six fois moins dispendieux qu'à Edmonton. @monsieur jeuneinvestisseurimmobilier. Les conseils que vous indiquez sur votre site sont mal fondés et vous généraliser beaucoup, ce qui est contraire aux critères qui devraient guidés l'achat d'un immeuble à location. Votre exemple d'immeuble dans le quartier du Canal Lachine en est un bon exemple. Si vous aviez consulter le plan d'aménagement de la Ville de Montréal, vous pourriez y constater que ce secteur est largement dédié au secteur industriel et le restera, il y a eu des débats sur ce secteur depuis plus de vingt ans d'ailleur. Si votre précieuse etindispensable courtière immobilière a fait des analyses de comparaison avec les autres édifices elle devrait aller consulter un professionnel de l'évaluation foncière. Les courtiers en immeubles ne regardent que le prix des immeubles (sans tenir compte des particularités de chacun) pour obtenir un prix supérieur afin d'augmenter leurs commissions, rien de plus, rien de moins. Un évaluateur agréé doit exiger une expertise du bâtiment d'un ingénieur qui lui fera rapport, il fera aussi une étude sur le taux d'innocupation et bien d'autres critères avant de statuer sur une valeur. Examiner la jurisprudence sur l'immeuble (par le biais des propriétaires précédents) est aussi incontournable. Il y a aussi le bureau de publicité des droits immobilier qui devrait être consulté afin d'avoir une idée du nombre de transactions au fichier et les noms des anciens propriétaires. Merci et bonne journée.

@pbrasseur Vous résumez bien la situation comme M.Provencher. Seulement je cherche toujours ce qui va faire pêter la bulle. Sûrement pas les taux qui sont plus que plancher mais plutôt sous-sol! À cet effet, je n'aime pas l'offre de la banque de Montréal pour un fixe à 2.99 la semaine passée. Jusqu'où peuvent-ils se rendre? Le crédit n'a pas de limite. Les banques vont faire des pieds et des mains pour se satisfaire mais qu'est-ce qui va bien donner le signal de correction quand les banques ont autant de pouvoir et que le gouvernement socialise les pertes de la SCHL?

Une bulle survient quand les prix se démarquent brusquement et de façon irrationnelle par rapport aux valeurs intrinsèques et aux revenus. Cette démarcation survient le plus souvent quand la demande est alimenté par des facteurs autres que le besoin utile et la croissance économique, par exemple la spéculation ou la manipulation du marché de l'emprunt par politiqes gouvernementales. Or comment dire que la spéculation est absente quand on entend dire qu'elle justifie la grosse majorité des ventes de condos dans les grands centres Canadiens (très souvent on achète avant même la construction sans avoir la moindre l'intention d'occuper les lieux). Quand à la manipulation du marché du crédit et la dénaturation de la notion de risque comment expliquer que toutes les banques Canadiennes prêtent des montant considérables, à des gens sans épargnes et pour des taux AAA dérisoires sans constater que rien de tout cela ne serait possible dans l'intervention massive du gouvernement via la SCHL pour assurer les prêts. Bref l'inflation immobilière des dernières années est due essentiellement à la spéculation (la maison comme investissement, comme fond de retraite), à une application artificielle du risque lié au crédit et à des richesses qui n'existent que sur papier avec un accroissement de l'endettement à un rythme 3 fois plus rapide que la croissance des revenus et l'inflation. Si ça n'est pas une bulle alors je me demande bien ce que c'est. Quand même je prends bonne note (M. Provencher n'est pas le premier) que bien des gens qui trouvaient le marché tout à fait "équilibré" il y a pas si longtemps parlent maintenant d'une correction de 10%.

Dernier commentaire. Lire: "...surtout si le couple pouvait se permettre d'effectuer des versements hypothécaires supérieurs"

@Incubus. Effectivement, cette affirmation ne tient pas compte de la réalité, mais pas dutout! @jeuneinvestisseurimmobilier. Des histoires comme la vôtre sont malheureusement trop fréquentes aujourd'hui. L'argument ne représente pas du conseil mais de la vente pûre et simple, surtout si le couple pouvait se permettre de payer un montant supérieur. Sur 30 ans, il est possible de "booker" une hypothèque pour un montant plus élevé que sur 20 ans ou 25 ans. Pour un courtier ou un conseiller, cela permet d'atteindre les objectifs de vente annuelle plus rapidement... Tirez en vos conclusions! Il ne faut toutefois pas généraliser mais j'entends de plus en plus de ces histoires. De mon côté, 1 couple de mon entourage s'est fait prendre à accepter le maximum offert par l'institution financière (120 000$ de plus qu'ils avaient envisagé au départ). Depuis, les finances sont très difficiles pour ce dernier car accoté jusqu'au cou dans l'endettement. Cette situation risque malheureusement de durer plusieurs années car plus tu es endetté, plus il est difficile de te construire un fond de réserve. Les imprévus les rattrapent malheureusement toujours trop vites avec une aussi faible marge de manoeuvre. Et évidemment, aucune épargne de ce côté. La santé financière à long terme de ce couple repose uniquement sur une résidence. Encore une fois, il ne faut pas généraliser...

@jeuneinvestisseurimmobilier le 15-01-2012 LOL, ton chiasson commence son texte en déconnant royalement. C'est tellemenent gros que Réaliste1 aussi a du bien se marrer en lisant une telle affirmation. Contrairement a chiasson, je peux démonter facilement tous arguments.

@Réaliste Tu as bien raison. Je te raconte une discussion que j'ai eu hier soir avec un ami qui est en processus d'achat d'un condo: sa conseillère financière lui a recommandé de prendre une hypothèque de 30 ans en lui disant: "les taux sont tellement pas, profitez de la vie maintenant, pourquoi vous égorger dès maintenant avec un gros paiement....". Et le pire, ça a marché...il l'a cru!!!! J'aurais eu tendance à faire exactement l'inverse: payer plus vite son condo justement pour profiter de ces petits taux...

Possibles modifications des paramètres de la SCHL, peut-être même avant le dépôt du budget prévu en mars prochain... Il y aurait une augmentation de la mise de fonds minimale de 5% à 7.5% et une réduction de la période d'amortissement maximale de 30 ans à 25 ans: http://argent.canoe.ca/lca/affaires/canada/archives/2012/01/20120113-165341.html. En espérant qu'ils iront de l'avant, il est vrai que les prêts hypothécaires au Canada sont trop facilement accessible. Ces modifications seraient positives pour l'économie à long terme.

@Réaliste. Quand je disais que M. Chiasson est sur la même longueur d'onde, je voulais surtout dire qu'il ne prévoit pas un crash. @Incubus, contrairement à ce que tu dis, je ne finance pas mon train de vie en pigeant dans mes hypothèques. J'ai même aucune dette de consommation (même pas pour une voiture). La seule fois ou j'ai pigé dans on équité, c'est pour financer l'achat d'un 5-plex qui se paye tout seul en plus de me donner 1000$ par mois net. Et pour ce qui est de dire qu'il n'est pas crédible, je trouve que M. Chiasson est beaucoup plus crédible que quelqu'un qui se cache derrière un pseudonyme en attaquant tout ceux qui ne pense pas de la même manière. Steve de jeuneinvestisseurimmobilier.com

"Les conseilleurs ne sont pas les payeurs. " Ensuite, dans son papier il commence par une fausseté en affirmant gratuitement qu'ici les gens ne se sont pas servis le leur maison comme tirelire (toi même tu es un cas flagrant). Finalement, plus loin dans le texte il parle des prix gonflés des plex. Bref pleins de contradictions et évidement aucun chiffres pour appuyer quoique ce soit. Un agent d'immeuble pourrait écrire la même chose. Le type n'est pas crédible.

@jeuneinvestisseurimmobilier. Au contraire, il voit une progression des prix pour les prochaines années au Québec!!: "Cela dit, un recul des prix est toujours possible vu que ceux-ci ont grimpé sensiblement depuis 1998. À mes yeux, recul il pourrait y avoir dans certaines régions du pays (dans l'Ouest et à Toronto), sans plus. Pour le reste, j'estime que les prix continueront de progresser au rythme annuel de l'inflation.". Je ne partage pas dutout ses arguments. Surtout celui où il mentionne que contrairement aux USA, les canadiens n'utilisent pas leur maison comme une tirelire... FOUTAISE!! Il a été démontré que plusieurs (plus jeunes comme plus vieux) financent leur train de vie à l'aide de l'hypothèque: http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/personal-finance/many-older-canadians-say-mortgage-freedom-still-years-away/article2239485/. Ici, au Québec et au Canada, pas besoin d'obtenir une déduction d'impôts pour effectuer un refinancement hypothécaire ou utiliser une marge de crédit hypothécaire... Il suffit seulement de carburer à la surconsommation et de devenir un "junky" du crédit. Il parle du surendettement des américains en 2006-2007 sans parler du surendettement des canadiens... Pourtant, actuellement, les particuliers canadiens sont pratiquement aussi endettés que les particuliers américains l'étaient en 2006-2007 juste avant l'éclatement de leur bulle immobilière. Bref, on repassera! M. Provencher a au moins le mérite de signaler le problème de surendettement actuel des canadiens...

@Incubus M. Claude Chiasson du Devoir semble être du même avis que M. Provencher dans son article de cette semaine: http://www.ledevoir.com/economie/finances-personnelles/340236/vos-placements-immobilier-faut-il-craindre-un-effondrement-du-marche Steve de jeuneinvestisseurimmobilier.com

Il est basé sur quoi le 10%?. Moi, je peux facilement justifier une baisse moyenne de 35%. Pas besoin d'un doctora en mécanique quantique pour le démontrer. Justifier vos arguments, autrement ce ne sont des chiffres qu'une tireuse de carte pourait également donner.