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Un de nos amis désire devenir propriétaire dans la région de Montréal. Il s’avoue totalement découragé par les prix demandés. Mais en même temps il est torturé par l’idée d’attendre, car il craint une poursuite de la hausse des prix des logements.
Voyons si l’on peut raisonner et analyser sa situation. Il loue présentement un appartement pour un montant de 750$ par mois. Un condo d’une superficie similaire (quoique plus récemment rénové) est présentement à vendre à proximité. Prix demandé : 400 000$. Admettons qu’il puisse négocier un prix 10% plus bas, soit 360 000$. Prenons pour hypothèse une mise de fonds de 10%, soit 36 000$.
Il est possible présentement possible d’obtenir un taux fixe de 3.5% sur 5 ans auprès d’un courtier hypothécaire. Les déboursés annuels pour une telle hypothèque (capital et intérêts) sont de 19 658$. Il faut ajouter à cela les taxes municipales et les frais de condo, soit 4500$ annuellement, qu’il faut augmenter au rythme de l’inflation (utilisons 2% d’inflation, la cible de la Banque du Canada).
Maintenant voyons l’aspect « investissement » de la transaction. En ne mettant que 10% de mise de fonds, il profite de l’effet de levier. Et qui dit levier dit risque plus élevé. Une façon d’analyser le risque serait de considérer plusieurs scénarios (pessimiste, réaliste et optimiste) et attribuer des probabilités à chacun. Par soucis de concision, ne considérons que le scénario « réaliste ».
Admettons que la hausse progressive des taux d’intérêts refroidisse les acheteurs, et que les prix ne font que suivre l’inflation pour les 5 prochaines années. Dans notre hypothèse, le condo vaudrait alors 397 469$ dans 5 ans, et après remboursement du solde de l’hypothèque de 279 393$, il s’en tire avec un gain net non imposable de 118 076$.
Maintenant établissons le coût d’opportunité d’une telle manœuvre. S’il était demeuré locataire, notre ami aurait déboursé 750$ par mois, soit 9000$ annuellement. Il est raisonnable de croire que ce coût augmenterait avec l’inflation. Supposons qu’il investisse l’équivalent de sa mise de fonds, ainsi que l’excédent des paiements d’hypothèque, frais et taxes qu’il n’aurait pas à débourser en restant locataire (par exemple, 19 658$ + 4500$ - 9000$ = 15 158$ la première année). Dans l’hypothèse conservatrice où il obtiendrait un rendement de 6% annualisé en bourse sur ladite période de 5 ans, et que son taux marginal d’imposition avoisine 42%, son investissement après impôts (assumant du gain en capital imposé à 50%), vaudrait 128 078$.
L’investissement semble donc un choix judicieux dans le contexte actuel. Ces conclusions peuvent varier en fonction de vos hypothèses personnelles. Nous sommes personnellement beaucoup plus optimistes concernant les perspectives boursières des cinq prochaines années. Et nous sommes plutôt incertains sur la direction des prix de l’immobilier canadien.
