(Photo: LesAffaires.com)
Ce ne sera pas une surprise pour la plupart des lecteurs si nous réitérons que le prix des immeubles au Québec demeure élevé en général.
Une personne que nous connaissons bien possède environ 80 logements, et aimerait bien agrandir son parc immobilier. Toutefois, elle n’aime pas les prix actuels. Comme la baisse graduelle des taux d’intérêt s’est poursuivie sur plusieurs années, elle a dû s’armer de patience. Elle applique tout de même une logique intéressante qui lui permet de considérer parfois l’achat d’un immeuble malgré son prix.
Étant donné les taux ridiculement bas, ce propriétaire estime qu’il existe une façon d’abaisser artificiellement le prix payé d’un immeuble, à condition de faire preuve de discipline. En signant une hypothèque au plus petit taux possible sur la plus longue échéance possible, on peut arriver à économiser des montants assez substantiels. Par exemple, obtenir une hypothèque sur 5 ans à 2% au lieu de 6% ou 7% (norme historique) permettra de sauver l’équivalent d'au moins 16% avant impôts sur le prix de l’immeuble (5 x 4% x 80%). Cet exemple suppose un emprunt dont la mise de fonds correspond à 20%.
Comme la conjoncture économique du Canada s’avère peu reluisante à moyen et long terme, on peut envisager un environnement à bas taux d’intérêt pour un certain temps. En payant un faible coût d’emprunt sur une hypothèque, vous vous retrouvez avec plus d’argent en bout de ligne, ce qui compense partiellement pour un prix payé supérieur aux évaluations historiques.
Le manque de discipline peut coûter cher
Malheureusement, cette façon de considérer les faibles coûts d’emprunt ne serviront pas les intérêts d’un grand nombre de propriétaires, car trop d’entre eux manqueront la discipline nécessaire. En effet, il existe une grande différence entre payer un peu plus cher ou acheter une propriété plus grande que ses moyens le permettent. Vous pouvez être multimillionnaire et acquérir une propriété de 500 000$, en vous disant que vous payez un prix plus élevé que vous le souhaiteriez, mais qu’avec les intérêts économisés, votre coût deviendra raisonnable après quelques années. Vous pourriez également disposer de peu de moyens, et acquérir un immeuble que vous n’auriez jamais pu acheter si les taux avaient été beaucoup plus élevés.
Par conséquent, il serait judicieux de toujours établir les calculs avec des taux nettement plus élevés, afin de vous assurer que peu importe les coûts futurs d’emprunt, vous arriverez à survivre. Ainsi, le faible intérêt payé dans la réalité servira réellement à amortir votre coût, et non à compenser pour une situation financière précaire.
Comme le disait notre propriétaire : «Parfois, on pense bien faire, mais le manque de discipline peut rendre une occasion qui semble bonne en situation encore pire!» Il nous raconta qu’un jour, il aida l’une de ses connaissances à consolider ses dettes. Cette personne croulait sous le poids financier de ses cartes de crédit. Le propriétaire a donc pris le temps d’aller voir la banque avec elle afin de trouver une meilleure solution à long terme. Le résultat semblait excellent, car les prêts sur carte de crédit ont été consolidés en un nouveau prêt et le taux d’intérêt payé a été abaissé de façon importante. Jusque-là, tout fonctionnait bien.
Quelques temps plus tard, voilà que cette même personne se retrouva dans une situation bien pire. N’ayant rien appris de sa situation précédente, elle détenait toujours son nouveau prêt négocié, mais elle s’était à nouveau endettée avec des cartes de crédit!
Penser «rattrapage» plutôt que «enrichissement»
Pour conclure, si vous tenez vraiment à acquérir de l’immobilier malgré les prix élevés, nous suggérons de tenter de trouver un prix raisonnable dans les circonstances. Ensuite, utilisez les faibles coûts d’emprunt pour rembourser l’hypothèque rapidement. Cela peut paraître simple, mais il s’agit ici d’une façon différente de considérer la situation. Plutôt que de penser que l’on rembourse l’hypothèque et que l’on se crée des réserves ou une valeur nette dans l’immeuble (et se sentir riche!), on pense davantage en fonction de «rattrapage» sur le prix élevé payé. Par exemple, vous pourriez vous dire : «Je paie 80 000$ de trop sur cet immeuble, mais considérant les économies d’intérêts, mon prix sera normalisé d’ici 5 ou 6 ans.» Ainsi, le comportement adopté visera à minimiser les coûts afin de corriger un problème temporaire, et viendra donc réduire le risque financier à long terme.
