Vous êtes propriétaire d’un condo en Floride et vous gagnez un revenu de location durant certains mois de l’année? Le fisc (américain et canadien) vous attend de pied ferme.
Parce que vous détenez un bien immobilier situé sur le territoire des États-Unis et que vous recevez des revenus de location de ce bien, vous êtes assujetti à l’impôt américain. Règle générale, une retenue d’impôt de 30 % du montant brut de ce loyer doit être effectuée.
Toutefois, la Loi de l'impôt américaine permet aux non-résidents de faire un choix afin de s’imposer sur leurs revenus de location nets. D’ailleurs, la majorité des propriétaires préfèrent ce choix.
Vous pouvez donc déduire toutes les dépenses admissibles engagées pour gagner un revenu de location (tel que les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les services publics, l’amortissement obligatoire aux États-Unis, et plus), puis être imposé sur le bénéfice net selon les taux progressifs d'impôt américains, plutôt qu'à un taux forfaitaire de 30% sur les revenus bruts.
En conséquence, vous devrez payer votre impôt sur votre revenu net de location auprès de l’Internal Revenue Service (IRS), même si vous n’êtes pas un résident américain. Quant au Canada, les résidents canadiens sont tenus de déclarer tous leurs revenus de source mondiale.
Mais n’ayez crainte, vous ne paierez pas l’impôt en double. Un mécanisme fiscal évite cette double imposition par le biais de la Convention fiscale entre le Canada et les États-Unis. Subséquemment, vous pourrez récupérer l’impôt payé aux États-Unis par le biais du crédit d’impôt étranger. La somme récupérée correspondra au moindre de l’impôt payé aux États-Unis et au Canada.
Bien entendu, vos dépenses sont limitées au prorata des mois où vous avez reçu des revenus locatifs. Si votre condo est demeuré vacant pendant certains mois, les dépenses attribuables à ces périodes ne sont pas admissibles.
Pour un condo situé en Floride une taxe de 6 % sera prélevée sur le montant du loyer pour autant que vous louez ce condo moins de six mois par année.
Donc, avant le 15 juin pour chaque année visée, vous devez produire une déclaration de revenus américaine (formulaire 1040NR) en plus de vos déclarations canadienne et québécoise, à titre de résident du Canada, avant le 30 avril, dans ces derniers cas. Cette obligation fiscale demeure même si vos revenus nets de location sont négatifs.
Formulaire T1135
Tout Canadien se doit de déclarer ses biens à l’étranger si le coût à un moment quelconque durant l’année excède 100 000 $. Bien qu’un bien détenu à usage personnel n’est pas considéré dans la liste des biens étrangers déterminés sur ce formulaire, vous devez tout de même y inclure le coût de votre condo en Floride s’il est loué principalement (plus de 50 %) durant l’année dans une expectative de profit. Sachez que les locations à des personnes apparentées pour leur usage personnel permettent de conserver le statut d’usage personnel à votre condo.
Le formulaire T1135 doit être produit au plus tard à la date d'échéance de production de votre déclaration de revenus. La pénalité pour défaut de produire ce formulaire est de 25 $ par jour jusqu’à concurrence de 100 jours (maximum 2 500 $), par année.
Soyez également avisés que votre responsabilité s’élargit lors de la vente éventuelle de ce bien ou lors d’un décès.
