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Pour notre première entrée sur ce blogue, nous nous attaquons à une question que tous se posent dans le marché immobilier: sommes-nous en présence d’une bulle immobilière au Québec?
Depuis quelques années, plusieurs s’inquiètent d’une possible bulle immobilière. Après la crise qu’ont vécue les Américains, les Canadiens ont réalisé qu’ils pouvaient également connaître un tel revers de situation. Qu’en est-il donc de la situation québécoise? Le marché est-il réellement surévalué?
Au Québec, on observe depuis 1990 une augmentation de 62,7% des prix en dollars constants*. Souvenons-nous qu’en 1990, le marché avait atteint un sommet avant de subir par la suite une correction: cette hausse des prix est donc d’autant plus importante. Le prix réel a diminué au début des années 1990, puis la hausse est repartie de plus belle à la fin de cette décennie.
Néanmoins, un ralentissement de la croissance est observé depuis environ cinq ans. Si l’on se fie seulement à la croissance réelle des prix des résidences, le marché semble surévalué. La question est donc de savoir si cette croissance est le fruit d’une bulle immobilière ou le reflet de facteurs économiques réels.
Plusieurs éléments peuvent influencer les prix sur le marché immobilier et justifier leur hausse. Nous nous attardons ici sur un phénomène particulier pouvant l’expliquer, du moins en partie.
Les faibles taux d’intérêt
Quelle est la donnée la plus importante pour déterminer si l’on est en mesure d’acquérir une nouvelle propriété? Le prix, bien sûr, mais plus précisément le paiement hypothécaire. Lors de l’achat d’une maison financée, les acquéreurs calculent principalement dans leur budget le montant qu’ils veulent (et surtout peuvent) allouer au paiement hypothécaire.
Ce paiement est influencé par le prix des résidences, mais également par les taux d’intérêt. Or, ceux-ci ont grandement diminué depuis 1990. En mai 1990, le taux d’intérêt fixe sur cinq ans était de 14,2%, tandis qu’en juin 2013, il était de seulement de 4% selon les données de la Banque du Canada. Malgré la hausse des prix, en 2013, une résidence au prix médian** coûtait 22% moins cher en termes de paiement hypothécaire qu’en 1990. Néanmoins, le paiement hypothécaire de 2013 était le huitième plus élevé depuis 1990.
Bref, la baisse des taux d’intérêt a permis aux gens d’acquérir des résidences plus chères pour un même paiement hypothécaire, ce qui a poussé les prix des résidences à la hausse.
Le marché est-il donc surévalué?
Si on se fie au prix des résidences, le marché semble avoir atteint un sommet inquiétant. Toutefois, en considérant les taux d’intérêt, la situation paraît beaucoup moins dramatique.
Le marché demeure néanmoins très vulnérable à une possible hausse de taux, car les prix sont élevés: une augmentation des taux d’intérêt pourrait faire monter les paiements hypothécaires à des niveaux difficilement soutenables pour les ménages. Pour l’instant, le marché est possiblement surévalué, mais il ne semble pas indiqué de parler de bulle, puisqu’une bonne partie de la hausse des prix s’explique par la baisse des taux d’intérêt.
L’année 2014 semble montrer des signes de ralentissement et une légère baisse des prix en termes réels est probable pour plusieurs secteurs. Ainsi, une tendance à la baisse semble se dessiner. Il ne faudrait toutefois pas être alarmiste et conclure qu’il s’agit du début d’une forte correction suivant une bulle.
*Les dollars constants permettent d’observer la variation réelle d’un prix en l’ajustant pour enlever l’effet de l’inflation.
**Le prix médian est calculé à partir de la base de données de JLR, qui compile toutes les transactions enregistrées au registre foncier.
