Portrait immobilier de Côte-des-Neiges et de Villeray

Publié le 19/09/2017 à 12:12

Portrait immobilier de Côte-des-Neiges et de Villeray

Publié le 19/09/2017 à 12:12

[123RF]

Avec le 375e anniversaire de Montréal, les projecteurs sont sur la ville cette année. Ce territoire n’est toutefois pas homogène. Chaque arrondissement possède ses propres caractéristiques et cela s’affiche également dans l’immobilier.


Aujourd’hui, je vous présente un court portrait de l’immobilier résidentiel de Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce et de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension. Les deux arrondissements les plus populeux de la ville de Montréal.


Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce


Avec 166 520 citoyens, selon le recensement de 2016, Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce est l’arrondissement le plus populeux de l’agglomération de Montréal. Ce nombre représente une hausse de près de 1% de la population relativement à 2011.


Environ 45% du parc immobilier résidentiel de cet arrondissement est constitué de plex, ce qui implique qu’une part importante de la population est locataire. La demande d’appartements locatifs est soutenue, entre autres, par les nombreux étudiants qui fréquentent l’Université de Montréal (les personnes âgées de 20 à 24 ans représentent 9,1% de la population), et par l’immigration.


L’arrondissement attire beaucoup de nouveaux arrivants. En date de 2011, le tiers des immigrants sur le territoire avait obtenu leur citoyenneté depuis 5 ans ou moins, ce qui représentait un total de 24 955 personnes selon le profil démographique publié par la Ville de Montréal.


L’immobilier se porte bien dans cet arrondissement où la majorité des propriétés vendues en 2017 ont été acquises à un montant supérieur à la valeur selon l’évaluation municipale. Ainsi, pour la période de janvier à août 2017, le ratio moyen prix/valeur au rôle foncier était de 103 pour les copropriétés, 106 pour les petits multiplex de 2 à 5 logements et de 111 pour les unifamiliales.


Les prix tendent à croître plus rapidement pour les unifamiliales et les petits plex puisque l’offre augmente très peu, voire diminue, alors que les constructions de copropriétés sont nombreuses. Donc, la hausse de l’offre de copropriétés permet d’absorber la croissance de la demande, et donc, de limiter l’augmentation de prix.


Le prix médian au cours des 12 derniers mois se situait à 674 000$ pour une résidence unifamiliale, à 322 000$ pour une copropriété et à 579 835$ pour les propriétés de 2 à 5 logements. Ces prix sont tous supérieurs à ceux observés dans l’ensemble de la ville de Montréal.


Villeray-Saint-Michel/Parc-Extension


Cet arrondissement comporte plusieurs caractéristiques similaires à celui de Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce. Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension est le deuxième arrondissement le plus populeux avec 142 243 habitants en 2016.


Encore là, un grand nombre d’immigrants y réside, particulièrement à Parc-Extension. En 2011, 47% de la population de l’arrondissement avaient le statut de résidents non permanents ou d’immigrants selon le profil de recensement publié par la Ville de Montréal. Les nombreux nouveaux arrivants stimulent grandement la demande de logements locatifs. Ainsi, environ le trois-quart des ménages sont locataires dans l’arrondissement.


Au total, 78% du marché immobilier résidentiel est composé de propriétés multirésidentielles selon les données du Registre foncier du Québec colligées par JLR. On retrouve également quelques copropriétés (environ un sixième du parc immobilier), pour la plupart construites après l’an 2000.


Le secteur résidentiel se porte bien dans l’arrondissement. Le ratio moyen prix de vente/valeur au rôle foncier atteignait, pour les sept premiers mois de 2017, 102 pour les copropriétés, 106 pour les immeubles de 2 à 5 logements et 109 pour les unifamiliales.


Tout comme dans l’arrondissement de Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce, la croissance des prix dans le marché de la copropriété est limitée par la hausse de l’offre plus forte dans ce secteur que dans les autres. Considérant que l’évaluation municipale pour 2017-2019 indique la valeur d’une résidence en juillet 2015, un ratio de 102 pour les copropriétés implique une croissance des prix assez faible et similaire à l’inflation sur 2 ans.


Au cours des 12 derniers mois, le prix médian payé pour acquérir une unifamiliale dans cet arrondissement était de 340 000$. Pour les copropriétés, ce prix était de 270 000$ ; pour les immeubles de 2 à 5 logements, il était de 455 000$. Ces montants sont inférieurs à ceux observés dans l’ensemble de la ville.


L’arrivée d’immigrants au cours des prochaines années devrait continuer à stimuler la demande de logements surtout locatifs dans les 2 arrondissements présentés. Ainsi, le secteur des plex devrait rester dynamique pour Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension et Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce au cours de la prochaine année.


Des portraits immobiliers par arrondissement ont été effectués par JLR afin de souligner le 375e anniversaire de Montréal. Si d’autres arrondissements vous intéressent, plusieurs sont déjà disponibles sur le site de JLR et d’autres suivront dans les prochains mois.


 


Pour une perspective historique de la ville et de courts profils de certains arrondissements, n’hésitez pas à lire les 4 articles de la série L’héritage immobilier :


Habiter l’île de Montréal, de la copropriété à l’unifamiliale


Les quartiers du début du 20e siècle


Quand le neuf et le vieux se marient


La « jeune » banlieue de l’île


 


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À propos de ce blogue

Économiste chez JLR Solutions foncières, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier et ses différentes composantes. Titulaire d’une maîtrise en économie, elle réalise des études statistiques à partir de la base de données de JLR comptant plus de 6,5 millions de transactions, en plus des rôles d’évaluation municipale, des permis de construction et des recensements de Statistique Canada. JLR est la seule entreprise au Québec à disposer de l’historique de toutes les transactions immobilières réalisées depuis 1986.www.jlr.ca

Joanie Fontaine

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