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Les nouvelles concernant le marché immobilier abondent, principalement en ce qui a trait aux unifamiliales et à la copropriété. Mais qu’en est-il du marché de l’immeuble à revenu au Québec? Contrairement aux unifamiliales, les multiplex servent à créer des revenus pour l’acquéreur. Par conséquent, les variations du nombre de ventes ou des prix peuvent être différentes sur ce marché en comparaison aux autres.
Le multiplex par rapport à l’unifamiliale et à la copropriété
La base de données de JLR nous permet aujourd’hui d’analyser le marché du multiplex. La diminution du nombre de ventes de 2010 à 2013 fut importante : le secteur des 4 à 11 logements a connu une baisse de 27,9 % et celui des 12 à 30 logements, de 25,6%. Cet affaiblissement fut moins prononcé pour les condominiums et les unifamiliales, qui ont respectivement vécu un ralentissement des ventes de 3,8 % et de 14,9 % durant la même période.
Le prix médian par porte
Les immeubles de 12 à 30 logements ont vu leur prix médian par porte grimper de 24,2 % de 2010 à 2013, alors que la hausse a été de 15,1 % pour les copropriétés et de 8,8 % pour les unifamiliales. Quant au prix médian par porte des immeubles de 4 à 11 logements, celui-ci a augmenté de 13,6 %, ce qui demeure tout de même plus élevé que la hausse du prix médian des unifamiliales.
Il est intéressant de noter que le prix par porte est significativement plus élevé pour les 4 à 11 logements que pour les 12 à 30 logements, en raison des économies d’échelle. Ainsi, en 2013, le prix médian par porte était de 90 571 $ pour les petits multiplex et de 80 461 $ pour les grands.
Est-ce la faute des copropriétés?
La diminution du nombre de ventes et l’augmentation des prix pourraient s’expliquer par la réduction de la taille du marché des multiplex. Une hypothèse similaire a d’ailleurs été avancée par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) afin d’expliquer la diminution des ventes de 2 à 5 logements . En fait, ces dernières années, malgré certaines restrictions, plusieurs immeubles à logements ont été convertis en copropriétés. De plus, la construction de multiplex semble avoir été délaissée au profit de la construction de copropriétés. Ainsi, toutes choses étant égales par ailleurs, une réduction de l’offre de multiplex entraîne une diminution du nombre de ventes et fait grimper les prix. Il s’agit néanmoins d’une hypothèse difficilement vérifiable, étant donné le peu de données disponibles sur le sujet.
Les immeubles à revenu de la région métropolitaine de Montréal
La région de Montréal revêt une importance particulière dans le marché du multiplex, puisque plus de 50 % des transactions de ce marché y sont effectuées. La baisse des ventes dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal a été particulièrement importante. On y note en effet une diminution de 35,5 % des ventes pour les 4 à 11 logements et de 32,8 % pour 12 logements et plus.
De 2010 à 2013, les prix médians par porte se sont élevés de 15,9 % pour les 4 à 11 logements et de 21,7 % pour les 12 logements et plus. Il s’agit d’une évolution relativement constante, avec une augmentation légèrement plus élevée entre 2010 et 2011. Bref, dans la RMR de Montréal et durant la période analysée, les ventes de multiplex ont diminué et les prix ont crû, une tendance relativement similaire à celle observée sur le marché résidentiel, quoiqu’un peu amplifiée.
Qu’en est-il de cette année?
Pour 2014, les résultats préliminaires au Québec semblent indiquer que le nombre total de ventes sera similaire à celui de 2013, tant pour les 4 à 11 logements que pour les 12 logements et plus. Sur le plan des prix, ceux-ci semblent augmenter davantage que les prix des unifamiliales et des copropriétés qui, eux, tendent à se stabiliser.
(1) FCIQ, Mot de l’économiste, Marché de la revente de plex, rétrospective des dix dernières années et prix moyens « à la porte » dans les principaux quartiers, mai 2014.
