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Lorsqu’on aborde le sujet des mauvaises créances immobilières, les types d’actes généralement considérés sont les préavis d’exercice et les délaissements. On passe souvent sous silence les hypothèques légales.
Celles-ci peuvent être émises suite à non-paiement ou dans un but de protection d’une créance avant même un retard de paiement comme c’est le cas des hypothèques légales de construction. Grâce à la publication de cet acte (dans le cas d’un non-paiement), le créancier pourra éventuellement émettre un préavis de droit d’exercice, puis instituer un recours pour permettre, par exemple, la vente sous contrôle de justice ou une prise en paiement.
Il existe 4 types d’hypothèques légales distinctes au Québec.
1) Hypothèque légale de l’État: Les différents paliers de gouvernement ou personnes morales de droit public en émettent pour des sommes dues en vertu des lois fiscales.
2) Hypothèque légale de construction: Les personnes qui ont participé à la construction d’un immeuble peuvent en publier à la fin des travaux afin de s’assurer qu’ils soient payés.
3) Hypothèque légale du syndicat des copropriétaires: Émis principalement lorsqu’un copropriétaire est en retard, pendant plus de 30 jours, sur ses paiements des frais communs et des contributions au fonds de prévoyance.
4) Hypothèque légale qui résulte d’un jugement: Elle peut être émise à la suite d’un jugement d'un tribunal portant condamnation à verser une somme d’argent.
Pour plus de détails sur les différents types d’hypothèques légales, vous pouvez consulter le Code civil du Québec annoté.
L’évolution des hypothèques légales selon le type
En 2016, 10 078 hypothèques légales de toutes sortes ont été publiées au Registre foncier selon les données colligées par JLR. Ce chiffre a diminué de 3% relativement à l’année précédente.
Le nombre d’hypothèques légales de construction a, pour sa part, connu un recul marqué avec une variation de -14% par rapport à l’année dernière. Il s’agit d’une deuxième année consécutive où ce type de transactions diminue, et ce, malgré une reprise de la construction en 2016. Ce secteur représente 22% de l’ensemble des hypothèques légales.
Le nombre d’hypothèques légales du syndicat des copropriétés, quant à lui, a fléchi de 9% en 2016. Il s’agit d’une première baisse depuis 2013. Les hausses précédentes provenaient entre autres de l’augmentation du nombre de copropriétés au Québec. Cette fois, le recul peut s’expliquer par un rythme plus faible de croissance du bassin de copropriétés combiné à un marché de l’emploi qui s’est considérablement amélioré. Seulement 6% des hypothèques légales sont émises par les syndicats de copropriété.
Des créances chez Revenu Québec
Les plus grands émetteurs d’hypothèques légales sont les différents paliers de gouvernement afin de faire de la récupération fiscale.
Revenu Québec a inscrit, à lui seul, 3 620 hypothèques légales en 2016 sur des biens immobiliers au Québec ce qui représente 36 % de l’ensemble des publications de ce type de document. Le nombre d’actes émis par le gouvernement est en baisse depuis 2 ans. Cette année, la diminution atteignait 5%.
En 2016, la valeur totale des créances pour lesquelles Revenu Québec a publié des hypothèques légales était de 169 millions de dollars et la valeur médiane de 22 772$. En 2015, la somme à recouvrir atteignait 230 millions de dollars.
Pour plus d’informations sur les créances reliées aux hypothèques légales, vous pouvez consulter l’étude «Les hypothèques légales» de JLR.
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