Financement hypothécaire: pourquoi les petits prêteurs perdent du terrain

Publié le 26/02/2018 à 15:50, mis à jour le 27/02/2018 à 15:20

Financement hypothécaire: pourquoi les petits prêteurs perdent du terrain

Publié le 26/02/2018 à 15:50, mis à jour le 27/02/2018 à 15:20

Photo: 123rf.com

Chaque année, JLR réalise une analyse du marché hypothécaire québécois à partir des actes publiés au Registre foncier du Québec. En 2017, le portrait a changé et les principales institutions ont repris partiellement les parts de marché qu’elles avaient perdues au cours des dernières années.


Un total de 229000 nouvelles hypothèques ont été publiées au Registre foncier du Québec en 2017, ce qui représente un recul de 4% relativement à l’année précédente. Cette diminution s’explique par la baisse des publications des renouvellements hypothécaires qui est attribuable à la popularité croissante des hypothèques dites «parapluie ».


En fait, les emprunteurs se voient de plus en plus fréquemment octroyer ce type de crédit qui permet souvent de refinancer sans devoir retourner chez le notaire. Donc, les emprunteurs refinancent possiblement autant que par le passé (voire même plus étant donné la facilité de l’accès au crédit), mais aucune publication n’apparaît au Registre foncier du Québec.


Les hypothèques obtenues pour l’acquisition d’une propriété représentaient 57% (98000 actes) de l’ensemble des nouvelles hypothèques en 2017. Puisque les renouvellements hypothécaires ne sont pas systématiquement publiés au Registre foncier du Québec, l’analyse des parts de marché s’effectue seulement sur les hypothèques associées à l’achat d’une propriété.


Perte de vitesse pour les prêteurs alternatifs


Les 7 grandes banques canadiennes [1] et le Mouvement Desjardins ont signé 88% des hypothèques reliées à l’acquisition d’une propriété. Entre 2012 et 2016, les principales institutions financières de la province ont perdu des parts de marché au profit des petits acteurs dont l’offre de financement hypothécaire explosait.


Cette année fait exception à la tendance. Les principaux prêteurs ont repris 0,5 point de pourcentage en termes de parts de marché. La proportion des hypothèques octroyées par les gros joueurs demeure toutefois inférieure à celles qui ont été enregistrées entre 2012 et 2015.


Parmi les autres prêteurs (12% du financement hypothécaire en 2017 pour l’achat d’une propriété), on retrouve, entre autres, des sociétés de financement hypothécaire, des compagnies d’assurance et des prêteurs privés.


Source : JLR

Les avancées technologiques et certaines politiques publiques ont contribué à la croissance des parts de marché des petites institutions, toutefois la réglementation entrée en vigueur à l’automne 2016 a changé la donne.


Depuis cette période, afin de pouvoir être assuré, un prêt hypothécaire doit réussir un test de résistance en utilisant le taux d’intérêt correspondant au plus élevé des taux suivants: celui prévu par leur contrat hypothécaire ou celui des prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans affiché par la Banque du Canada. Cette règle s’applique peu importe le terme du prêt et le ratio prêt valeur.


Or, la part des prêts émis entre le 4e trimestre 2015 et le 3e trimestre 2016 qui n’aurait pas pu être assurée en vertu des nouvelles règles est significativement plus élevée pour les sociétés de financement hypothécaire que pour les principales institutions selon un rapport de Coletti, Gosselin et MacDonald (2016). Ainsi, les changements législatifs ont touché plus fortement les petits prêteurs ce qui peut expliquer la diminution de leur part de marché en 2017.


Une tendance qui se poursuivra?


Il se pourrait bien que la tendance s’inverse en 2018 et que les petits prêteurs reviennent prendre des parts de marché aux principales institutions.


Depuis le 1er janvier 2018, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a changé les règles pour les créanciers qu’il chapeaute. Ainsi, un prêt hypothécaire non assuré émis par une des entités réglementées doit maintenant réussir un test de simulation des crises de taux d’intérêt. À noter que le Mouvement Desjardins n’est pas chapeauté par le BSIF, mais qu’il a tout de même décidé d’exercer ces nouveaux tests.


Ce changement est susceptible de déplacer une partie de la clientèle qui n’est plus éligible à un prêt par les plus grandes institutions vers des prêteurs privés qui ne sont pas assujettis à la nouvelle réglementation. Par conséquent, la part de marché de ce type de créancier pourrait croître en 2018.


Des résultats préliminaires supportent cette théorie, puisqu’en janvier 2018, la part de marché des prêteurs autres que les huit principales institutions était plus élevée qu’en 2017. Par contre, peu d’hypothèques ont été publiées en janvier donc il faudra attendre encore quelques mois avant de confirmer la tendance.


Pour plus d’informations sur le marché hypothécaire québécois en 2017, vous pouvez consulter l’étude complète de JLR.


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[1] Banque de Montréal, Banque Toronto-Dominium, Banque Nationale, Banque Laurentienne, Banque Scotia, Banque CIBC et la Banque Royale

À propos de ce blogue

Économiste chez JLR Solutions foncières, Joanie Fontaine analyse le marché immobilier et ses différentes composantes. Titulaire d’une maîtrise en économie, elle réalise des études statistiques à partir de la base de données de JLR comptant plus de 6,5 millions de transactions, en plus des rôles d’évaluation municipale, des permis de construction et des recensements de Statistique Canada. JLR est la seule entreprise au Québec à disposer de l’historique de toutes les transactions immobilières réalisées depuis 1986.www.jlr.ca

Joanie Fontaine

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