La face cachée du marché hypothécaire

Publié le 08/05/2018 à 11:42

La face cachée du marché hypothécaire

Publié le 08/05/2018 à 11:42

L’activité sur le marché immobilier est à son paroxysme en ce moment. L’idée que la vente de maisons reprend au printemps est loin d’être un mythe, c’est la haute saison de l’industrie, comme à la pépinière.


C’est particulièrement intense dans le secteur hypothécaire. Il y a non seulement les nouvelles transactions à financer, mais aussi toutes ces hypothèques qui arrivent à échéance et qui doivent être renouvelées.


Si vous faites partie de ces propriétaires ou de ces acheteurs qui sont à la recherche d’une hypothèque, je ne vous expliquerai pas la démarche pour trouver le prêt aux meilleures conditions pour vous. Vous pourrez lire des conseils dans notre journal la semaine prochaine.


Qu'importe, les chances sont bonnes que vous fassiez affaire avec une grande institution bien connue. Nous ne sommes pas très aventureux au moment de magasiner un prêt hypothécaire. On cogne le plus souvent à la porte de sa banque.


Chaque année, la firme JLR, qui se spécialise dans l’analyse du marché immobilier, publie un rapport sur le secteur hypothécaire du Québec. Ses données se limitent toutefois aux nouvelles transactions, ce qui représentait 57% des hypothèques signées l’année dernière, sûrement davantage si on convertissait les chiffres en volumes prêtés.


De ce 57%, Desjardins accaparait 41%! La Banque Nationale était loin derrière, à 12%, suivis de RBC (10%), BMO (7%), TD (7%), CIBC (5%), Scotia (4%) et Laurentienne (2%).


Les grandes institutions occupent donc 88 % du marché hypothécaire si on exclut les renouvellements, et sans doute toujours la part lion si on en tient compte. Ça n’a rien d’étonnant. Elles s’appuient sur un réseau de distribution établi et profitent d’une grande notoriété. Bien qu’on ne manque pas de raisons de les détester parfois, elles ont notre confiance, au sens où on n’a pas peur qu’elles disparaissent demain matin.


J’aimerais attirer votre attention sur les 12% restants. On y trouve bien sûr les prêteurs dits «alternatifs» qui ouvrent leurs bras aux dossiers de crédit écorchés moyennant des intérêts plus élevés. Il y a aussi une flopée de prêteurs méconnus, sinon parfaitement inconnus, qui offrent des produits hypothécaires sans flafla ni marge, ni assurance.


On trouve aussi dans le lot des institutions notoires, actives sur le marché hypothécaire sans qu’on le sache. Parmi elles, il y a quelques assureurs, notamment Manuvie, Industrielle Alliance et La Capitale. Ils distribuent leurs produits de financement par leurs représentants, mais aussi à travers les réseaux de courtiers hypothécaires. Les assureurs sont reconnus pour ne prêter qu’aux clients les moins risqués.


Mcap est un de ces «petits» prêteurs obscurs. Qui d’entre vous en a déjà entendu parler? J’ignorais moi-même l’existence de cette société jusqu’à ce qu’une connaissance me demande ce que j’en pensais après qu’un courtier lui ait proposé un de ses produits. On trouve pourtant derrière elle nulle autre que la Caisse de dépôt et placement du Québec.


J’ai compris dans la question de mon contact: «Mcap, est-ce que c’est fiable?» Que faut-il craindre ? Emprunter de l’argent à une institution financière, ce n’est pas comme lui confier ses économies. Quand une entreprise consent un prêt, le risque pèse sur elle. Elle ne manque pas d’ailleurs d’en donner la mesure avec le taux d’intérêt qu’elle accorde.


Qu’y a-t-il d’autres? Les habitués des réseaux de courtage hypothécaire ont pour la plupart déjà entendu parler de First National, une société cotée à la Bourse de Toronto. Dans la pointe de tarte qui n’appartient pas aux grands prêteurs conventionnels, First National occupe une place importante. L’institution se distingue des banques traditionnelles par des produits hypothécaires simples. Ses taux affichés sont systématiquement moins élevés que celui des prêteurs qui dominent le marché, ce qui ne veut pas dire que vous y obtiendrez à coup sûr de meilleures conditions. Toutefois, les pénalités lors d’un remboursement anticipé sur un prêt à taux fixe y sont beaucoup moins élevées.


C’est le cas de la plupart des prêteurs virtuels dont les produits ne sont accessibles que par les réseaux de courtage. On trouvera aussi des noms comme SimpliciT et Merix, des marques derrière lesquelles se profile parfois une banque qui joue sur les deux tableaux.


Par exemple, à la fin 2016, la Banque Nationale a retiré des réseaux de courtage ses produits hypothécaires maison. Elle n’a pas tourné le dos aux courtiers pour autant. Elle a confié à un tiers, Paradigm Quest, la responsabilité de concocter et de gérer pour elle des hypothèques dont la distribution est réalisée exclusivement par les courtiers. On parle ici des produits Merix, SimpliciT et Lendwise.


Il est intéressant de noter que Paradigm Quest est un important sous-traitant sur le marché. Cette entreprise gère plusieurs produits hypothécaires sous des marques obscures au bénéfice d’institutions bien connues, au Québec comme ailleurs au Canada.


S’agit-il de la même offre hypothécaire déclinée sous plusieurs marques? Chacun a sa petite spécialité visant un segment de marché particulier. Pensons au travailleur autonome, au propriétaire occupant de plex, ou encore à celui qui désire s’établir dans une région en particulier.


Les prêteurs sont disposés à prêter à la plupart des acheteurs, mais les conditions que ces derniers vont se voir offrir peuvent varier d’une institution à l’autre. Les termes seront plus avantageux pour l’emprunteur dont le profil correspond au créneau privilégié par le prêteur.


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À propos de ce blogue

Les finances personnelles, ça consiste à gérer son argent au jour le jour en fonction d’objectifs plus ou moins éloignés. En regardant du bon angle, on constate qu’il s’agit d’un instrument pour réaliser ses ambitions et ses rêves. C’est avec humanité et une pointe d’humour que Daniel Germain compte aborder les finances personnelles dans ce blogue, dont l’objectif est de vous informer et de vous faire réagir. Daniel Germain assume la direction du magazine de finances personnelles Les Affaires Plus depuis 2002 et a développé de vastes connaissances sur le sujet.

Daniel Germain

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