Pourquoi une mise de fonds de 20% peut ne pas en valoir la peine. C’est ainsi que le chroniqueur de finances personnelles Rob Carrick titrait son texte jeudi dernier. À moins d’être un lecteur régulier du Globe & Mail, vous ne l’avez sans doute pas vu passer.
Parlons-en un peu. À première vue, acheter une maison à l’aide d’une hypothèque moins élevée qui ne nécessite pas de coûteuse assurance de la SCHL, c’est le plan idéal. Et pourtant…
Dans sa chronique, Carrick nous rappelle que les premiers acheteurs ne sont souvent pas récompensés pour avoir accumulé la mise de fonds de 20% nécessaire pour éviter l’assurance hypothécaire. Un tel effort est considérable, particulièrement dans les marchés où les prix de l’immobilier sont au zénith, comme à Vancouver et à Toronto. Et loin derrière, à Montréal.
Cet effort libère l’acheteur de l’obligation d’assurer son prêt auprès de la SCHL (ou Genworth et Canada Guaranty), donc de payer une prime qui se situe entre 2,8% et 4% du prêt hypothécaire. Toutefois, comme les hypothèques assurées sont moins risquées pour les prêteurs que les hypothèques conventionnelles (non assurées), ces dernières sont systématiquement accompagnées d’un taux plus élevé.
Dans la région de Toronto, la différence de taux se situerait autour 45 points de pourcentage. Dans un marché où les hypothèques de 400 000 dollars et plus sont la norme chez les premiers acheteurs, cet écart peut représenter une somme considérable. En faisant leurs calculs, de premiers acheteurs de Toronto pourraient réaliser qu’il vaut mieux réduire leur mise de fonds et payer la prime d’assurance hypothécaire pour épargner des intérêts.
Au Québec, un marché moins risqué, l’écart de taux entre un prêt conventionnel et un prêt assuré est moins important, à 20 points de pourcentage. Ici, il demeure avantageux d’éviter la prime d’assurance hypothécaire. Mais on doit retenir qu’une fois considérés les intérêts supplémentaires à payer, si on présume qu’ils s’appliquent durant toute la période d’amortissement (25 ans), cet avantage financier est négligeable.
Aussi curieux que cela puisse paraître, il faut également tenir compte du fait que les premiers acheteurs qui ne versent pas la mise de fonds de 20% disposent d’une marge de manoeuvre plus grande que ceux qui l’avancent, pour des raisons que j’ai expliquées il y a deux semaines: dans le cas d’un prêt assuré, le test de résistance du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) est moins exigeant.
Pour qu’un acheteur obtienne un prêt hypothécaire, ses obligations financières mensuelles, qui comprennent le remboursement de l’hypothèque (capital et intérêt), les taxes foncières, les frais de chauffage, 50% des frais de copropriété et les autres dettes (prêt personnel, prêt-auto, carte de crédit), ne devront pas dépasser 44% de son revenu mensuel. Dans le jargon, ce pourcentage exprime ce qu’on appelle le «rapport d’amortissement total de la dette» (ATD).
Le test de résistance consiste à appliquer dans cette formule un taux d’intérêt plus élevé sur l’hypothèque que celui accordé par le prêteur (je radote ici au bénéfice des nouveaux lecteurs). Pour un prêt assuré, le taux d’intérêt utilisé sera 4,89%, et non le taux cinq ans fixe offert en ce moment, soit 3,04%. Pour un prêt non assuré, c’est le plus élevé entre ces deux taux: 4,89% ou le taux consenti auquel sont ajoutés 2%. Le taux d’intérêt sur une hypothèque conventionnelle étant plus élevé de 20 points de pourcentage, cela nous amène donc à un taux d’intérêt de 3,24% pour une hypothèque de cinq ans. Un premier acheteur qui verse une mise de fonds de 20% devra se qualifier avec un taux théorique de 5,24% (3,24 plus 2), contre 4,89% pour celui qui débourse moins d’argent. Vous voyez la contradiction.
Celui qui se qualifie sans problème fait face à un dilemme facile à trancher: s’il en a les moyens, il versera 20% de sa mise de fonds pour éviter de payer l’assurance.
Le ménage qui se qualifie plus difficilement, bien qu’il dispose de ressources suffisantes pour couvrir une mise de fonds de 20%, pourrait envisager la chose autrement: allouer l’argent ailleurs qu’à la mise de fonds, au remboursement des dettes personnelles qui handicapent son dossier par exemple, serait la meilleure option.
Dans leurs calculs du ratio d’endettement (ATD), les prêteurs tiennent compte des versements mensuels dédiés au remboursement des dettes, rappelle Denis Doucet, de Multi-Prêts. «Dans le cas d’un couple qui disposerait de 75 000 dollars pour l’achat d’une maison de 375 000 dollars (20%), explique-t-il, ils auront plus de facilité à se qualifier en utilisant leur argent au remboursement du prêt-auto et de la marge de crédit qu’en le mettant dans la mise de fonds.»
Que faut-il en conclure? D’abord, que la recherche d’un prêt est passablement compliquée par le prix de l’immobilier et les nouvelles règles qui régissent le marché hypothécaire.
Et qu’éviter la prime d’assurance de la SCHL, ce n’est plus l’option la plus évidente.
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