Garantie-citron pour condo-citron!

Publié le 09/06/2017 à 08:00

Garantie-citron pour condo-citron!

Publié le 09/06/2017 à 08:00

Cette tour de L’Île-des-Soeurs minée par les vices de construction dont je vous ai parlé en début de semaine, eh bien elle n’est pas si pire que ça finalement.


Non, le syndicat ne m’a pas appelé pour rectifier les faits. Ce sont plutôt des copropriétaires d’autres immeubles qui m’ont contacté. J’ai cru comprendre qu’ils y emménageraient volontiers si c’était le prix à payer pour les extirper d’une situation bien pire encore. En fait non… ils sont tout simplement écoeurés.


«On vient de payer 2,8 millions de dollars pour réparer un toit mal fait et un autre est à refaire bientôt pour 250 000 dollars…», m’écrit un lecteur. Il énumère une liste de travaux urgents qui donne des sueurs : des cheminées non conformes au Code du bâtiment (0,5 M$), des murs extérieurs (0,8 M$), des unités (15 K$ ), des espaces communs… Il termine par «etc. etc.» Grosse facture pour 210 copropriétaires.


Un entrepreneur dans le secteur des ascenseurs m’a passé un coup de fil. Ce qu’il m’a raconté n’est pas rassurant. Même les ascenseurs installés dans les constructions neuves ne sont souvent pas inspectés, affirme-t-il, entre autres.


Une autre personne provenant de l’industrie m’a écrit ceci: «Les inspecteurs sont inexistants sur les chantiers. Et lorsqu'on les appelle, ils ne veulent pas se déplacer avant deux mois pour être sûrs que tout soit camouflé.» (J’ai reformulé un peu).


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Mais que fait la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) pendant ce temps?


Elle délègue. 


L'un des leviers importants pour assurer la qualité de la construction, c'est la garantie sur les maisons neuves. Jusqu’en 2015, l’administration des programmes de garantie était confiée aux associations de constructeurs.


À la fin des années 2000, vous vous en souviendrez peut-être, des propriétaires de la région de la Mauricie ont vécu un cauchemar. Contaminée par la pyrrhotite, la fondation de leur maison, pourtant neuve, gonflait et craquait de partout. Ce n’était pas joli! Cet épisode nous a éveillés aux effets sur le béton de cette espèce minérale peu connue jusqu’alors. Il a aussi inspiré beaucoup de joueurs de Scrabble.


Mais surtout, il a révélé la piètre gestion du plan de Garantie des Maisons Neuves de l’APCHQ, incapable d’honorer ses engagements envers des propriétaires du coin de Trois-Rivières aux prises avec la pyrrhotite. Le programme a dû être mis sous tutelle. Faut-il s’en surprendre, les administrateurs ont par la suite été pointés du doigt pour leur complaisance à l’égard des constructeurs, aux dépens des propriétaires.


Bref, il a fallu du temps, mais la RBQ a dû reconnaître que ce n’était pas l’idée du siècle de confier cette responsabilité aux entrepreneurs de construction. Alors le programme de garantie obligatoire incombe depuis deux ans et demi à un organisme indépendant, Garantie Construction Résidentielle (GCR).


Son PDG, Daniel Laplante, explique que le mandat de GCR n’est pas seulement de gérer le plan de garantie des maisons neuves, mais aussi d’améliorer la qualité de la construction au Québec. L’organisme compte sur une poignée d’inspecteurs de chantiers. Ceux-ci ont mené 4300 inspections l’année dernière et ont pu constater plus de 11 000 « non-conformités ». Durant la dernière période mesurée, ce nombre aurait diminué de 30% par rapport à l’année précédente, affirme Daniel Laplante.


«Il y a un nouveau shérif en ville, dit-il. Et ç’a son effet.»


Alors, les citoyens peuvent-ils dormir tranquilles? C’est mieux de garder un oeil ouvert, tout de même.


GCR attribue une cote aux entrepreneurs en fonction de leur solidité financière et de la qualité de leur construction (établie à partir d’inspections). Plus un entrepreneur affiche une cote élevée, moins il paiera de primes pour garnir les coffres du plan de garantie et moins il recevra de visites d’inspecteurs (consultez le régisitre des entrepreneurs ici. Ces derniers s'inscrivent au registre sur une base volontaire).


Vous l’aurez compris, si GCR rend les entrepreneurs un peu plus nerveux, les inspections de chantiers ne sont pas pour autant systématiques. Loin de là. 


Autre problème: la garantie sur les vices de conception et de construction n’est valide que cinq ans. Les symptômes d’un défaut de structure ou d’un travail bâclé se manifestent souvent au-delà de cette période.


Mais le principal handicap du nouveau shérif n’est pas tant son incapacité à être partout à la fois que sa juridiction très limitée. Il faut savoir ici que tous les immeubles de plus quatre unités superposées lui échappent (ainsi que les maisons fabriquées en «auto-construction»). Autrement dit, le plan de garantie obligatoire ne s’applique pas aux immeubles résidentiels en hauteur.


Si seulement ils étaient l’exception, mais au contraire, c’est la tendance en ce moment. Selon des données de l’APCHQ, 20 % des copropriétés étaient construites dans une tour de sept étages et plus en 2010. En 2016, c’était 39%. À l’inverse, les immeubles de trois étages et moins représentaient 63% des nouvelles copropriétés en 2010. Ce segment a fondu, n’occupant plus que 34% du marché en 2016.


Évidemment, cette tendance en construction se reflète directement dans la proportion d’unités garanties en vertu du plan obligatoire. Au cours des années 2015 et 2016, les unités (tous types d’habitations confondus) enregistrées au plan de garantie ont été à leur plus bas: 31% et 36 %. Vous avez bien lu, un tiers seulement des nouvelles habitations sont couvertes.


C'est à se demander maintenant si acheter un condo est un investissement. Ou un acte de foi ?


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À propos de ce blogue

Les finances personnelles, ça consiste à gérer son argent au jour le jour en fonction d’objectifs plus ou moins éloignés. En regardant du bon angle, on constate qu’il s’agit d’un instrument pour réaliser ses ambitions et ses rêves. C’est avec humanité et une pointe d’humour que Daniel Germain compte aborder les finances personnelles dans ce blogue, dont l’objectif est de vous informer et de vous faire réagir. Daniel Germain assume la direction du magazine de finances personnelles Les Affaires Plus depuis 2002 et a développé de vastes connaissances sur le sujet.

Daniel Germain

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