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Il y a longtemps que je n’ai pas regardé les prix immobiliers canadiens. En parlant avec des gens d’affaires, mon impression était que le marché s’était calmé et que les prix avaient commencé à baisser en 2013.
Toutefois, la nouvelle selon laquelle le grand gestionnaire obligataire Pimco avait réduit sa pondération en titres canadiens en raison des risques associés à l’immobilier m’a poussé à regarder ce dossier de plus près. Et notre marché immobilier demeure nettement surévalué, n’ayant pour ainsi pas encore du tout baissé.
En fait, selon l’Association canadienne des courtiers immobiliers, en moyenne, il a fallu payer 389 119$ pour s’acheter une maison en décembre 2013 au Canada. C’est 10,4% de plus qu’en décembre 2012. C’est loin d’un marché qui se calme!
Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le prix moyen MLS a progressé de 5,3% en 2013 à 382 543$. Peu importe la statistique que vous préférez, c’est loin du prix médian américain qui se situe à seulement 198 000$US. Même si le marché américain a rebondi (au point où certains parlent à nouveau de bulle…), les prix canadiens restent sur leur propre planète.
Et cela inquiète bien des investisseurs étrangers. Pimco craint par exemple qu’une baisse des prix provoque un éclatement comme ce fut le cas dans plusieurs pays comme les États-Unis et l’Irlande.
«Il y a longtemps que j’en parle avec les clients et que j’écris à ce sujet, a mentionné Ed Devlin, représentant de Pimco au Canada. Le changement, c’est que je crois que la baisse des prix immobiliers s’amorcera cette année.»
Morningstar mentionnait il y a un mois dans le cadre de sa couverture des banques canadiennes qu’elle s’inquiétait de la situation du marché immobilier canadien. «Les prix ne peuvent pas continuer de s’apprécier et une baisse est de plus en plus probable dans les prochaines années», souligne la firme de recherche indépendante.
Selon Morningstar, le plus épineux problème, outre les prix trop élevés, est le ratio de la valeur des prêts par rapport à la valeur des maisons (PV). En moyenne, ce ratio, pour les prêts assurés par la SCHL est d’environ 55%, ce qui semble raisonnable. Par contre, ce qui fait peur c’est que presque 24% de tous les prêts assurés ont des ratios de plus de 80%. Morningstar rappelle que tout juste avant l’écroulement du marché immobilier aux États-Unis, 22% des hypothèques avaient des ratios supérieurs à 80%.
Pour les banques canadiennes, le secteur immobilier demeure critique. Les cinq plus grandes banques ont plus de 55% de leurs prêts dans des hypothèques résidentielles. Selon Morningstar, les Banque Nationale et CIBC seraient les plus frappées par un recul immobilier.
En terminant, il me semble qu’on ne parle pas assez de cette menace qui demeure réelle. À mon avis, la question n’est pas de savoir si les prix sont trop élevés, mais de savoir comment se déroulera la dégringolade et quels seront les impacts sur l’économie canadienne.
Ça risque de ne pas être beau.
Bernard Mooney
