Vous êtes résolu à devenir propriétaire d'une résidence aux États-Unis ? N'ayez pas peur de la paperasse !
Le rêve. Avoir son propre chez-soi au bord de la mer sur une plage de Miami, sur un golf en Californie, ou sous le chaud soleil de l'Arizona.... Attention, acheter une propriété de l'autre côté de la frontière comporte de nombreux inconvénients.
Si vous devenez propriétaire, votre succession sera assujettie aux droits successoraux américains à votre décès. Cela implique un impôt supplémentaire potentiel oscillant entre 18 et 40 % de la valeur de votre bien américain si la valeur nette de votre succession mondiale excède l'exemption (actuellement de 5,34 M$ US). Et ne sous-estimez pas la valeur nette de votre succession mondiale, qui comprend tout produit d'assurance vie sur votre tête et la valeur des actions de votre société si vous êtes un propriétaire d'entreprise. Il est donc préférable de consulter avant d'acheter et de choisir le mode de détention optimal selon votre situation.
Généralement, il est préférable d'acheter soit conjointement, soit en fiducie. L'achat par l'intermédiaire d'une société n'est intéressant que si la propriété achetée est destinée à la location, car si vous détenez une propriété pour votre usage personnel dans une société, c'est le fisc canadien qui vous pourchassera. Le dossier sur la vie en Floride, plus loin dans ce numéro, traite de cette question en détail.
Si vous louez votre résidence américaine, en plus de l'impôt canadien sur le revenu net de location, un impôt américain de 30 % s'appliquera sur le produit brut de location. Et cet impôt, qu'on appelle la non-resident withholding tax, n'est pas visé par la Convention fiscale entre le Canada et les États-Unis. Pour le récupérer, vous devrez donc produire annuellement des déclarations fiscales américaines avant le 15 juin de l'année suivante et choisir de payer vos impôts sur le revenu net de location (et non pas brut, comme le suggère la loi si vous ne faites rien). Si vous faites ce choix, vous devrez fournir à vos locataires un formulaire (Form 4224) afin d'éviter la retenue d'impôt à la source de 30 % sur le paiement de leur loyer. Et n'oubliez pas que les revenus de location seront aussi imposables au Canada. L'accès à un crédit d'impôt permet généralement d'éviter la double imposition.
Lors de la vente de votre nid américain, un impôt à la source de 10 % du produit de la vente sera retenu, à moins que la valeur de la propriété soit de 300 000 dollars ou moins, ou que l'acheteur en fasse son principal lieu de résidence où il souhaite passer plus de 50 % de son temps dans les 12 mois qui suivent la vente. Il est possible de demander un certificat d'exemption de cette retenue à la source auprès du fisc américain en remplissant un formulaire à cet effet. Vous devrez aussi fournir un numéro ITIN (Individual Tax Identification Number) lors de la vente. Vous devez prévoir un délai d'environ six semaines pour l'obtenir.
Seule l'analyse de votre situation financière et familiale peut vous dicter la meilleure façon d'investir et d'acheter un bien aux États-Unis. Pour éviter de tomber dans les nombreux pièges fiscaux américains, il vaut mieux discuter de votre projet avec un fiscaliste avant de vous lancer.
LES ÉTATS-UNIS, POUR LES CANADIENS
- La Floride, l'Arizona, la Californie, Hawaï et le Texas sont les destinations privilégiées des Canadiens.
- Il vaut mieux piger dans ses économies pour acheter. Hypothéquer une résidence aux États-Unis n'est pas chose facile pour un Canadien. Une marge de crédit canadienne ou un refinancement de votre résidence ici est sans doute une meilleure option.
- L'achat de votre propriété dans une fiducie dite irrévocable permet aussi de la protéger contre des créanciers américains.
- La détention de votre propriété dans une société américaine ou dans une société de personnes est aussi possible. Vous pouvez demander l'exemption pour résidence principale sur votre propriété aux États-Unis.
- Informez-vous, certains États facturent des taxes plus élevées aux non-résidents !
- Ne partez pas sans une protection d'assurance voyage suffisante.
