Hypothèque: comment rendre les intérêts déductibles

Offert par Les affaires plus


Édition de Juin 2014

Hypothèque: comment rendre les intérêts déductibles

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Édition de Juin 2014

Certaines manoeuvres peuvent vous permettre de déduire de vos revenus imposables les intérêts sur votre prêt hypothécaire. Mais il y a certaines conditions.


Emprunter pour acquérir un bien est monnaie courante. Il ne faut toutefois pas sous-estimer à quel point l'intérêt sur l'emprunt vient gonfler le coût d'achat de notre bien. Une hypothèque de 100 000 dollars amortie sur 25 ans à un taux de 5 % aura coûté en intérêt près de 23 500 dollars après cinq ans, et la dette restante sera de 88 500 dollars. Si les intérêts sur l'emprunt étaient déductibles d'impôt, le coût de l'emprunt serait réduit de 11 700 dollars en considérant le taux marginal maximum d'imposition. De quoi faire rêver !


Un rêve réalisable pour les travailleurs autonomes, les professionnels non incorporés, les propriétaires d'immeubles locatifs et les associés de sociétés en nom collectif. Lorsque ces personnes empruntent dans le cours normal de leurs affaires et que l'argent emprunté les aide à gagner, soit un revenu d'entreprise, soit un revenu net de location, les intérêts de l'emprunt sont alors déductibles d'impôt.


Ceci dit, le simple fait de structurer adéquatement leurs emprunts rendra les intérêts de tous leurs emprunts, y compris ceux de leur hypothèque résidentielle personnelle, déductibles d'impôt, ce qui n'est pas permis normalement.


La technique de la mise à part de l'argent


Cette technique de restructuration des dettes s'appelle la «mise à part de l'argent». Pour y arriver, il faut être méthodique et discipliné. La première étape est d'ouvrir un nouveau compte bancaire. Ensuite, il faut ouvrir une marge de crédit qui servira à payer toutes les dépenses d'affaires ou les dépenses de l'immeuble locatif. Ainsi, l'utilisation des fonds empruntés sur la marge de crédit sera faite à des fins admissibles à la déductibilité, et les intérêts payés sur la marge de crédit seront déductibles d'impôt. De l'autre côté, on déposera à part, dans le nouveau compte bancaire, tous les revenus d'affaires ou de location. L'argent accumulé dans ce compte doit servir à payer les prêts existants qui n'étaient pas admissibles à la déductibilité.


Autrement dit, les revenus servent à payer plus rapidement les emprunts existants et la nouvelle marge est utilisée pour payer toutes les dépenses d'affaires ou les dépenses relatives à l'immeuble. C'est simplement en mettant à part les revenus des dépenses d'affaires qu'au fil des ans, les emprunts pour lesquels les intérêts n'étaient pas déductibles le deviennent. La manoeuvre sera terminée lorsque les intérêts de tous les emprunts seront déductibles d'impôt.


Malheureusement, les salariés ou les retraités ne peuvent pas se prévaloir de cette stratégie. Toutefois, si vous avez des placements et des dettes, pour rendre vos intérêts déductibles (même ceux de votre hypothèque résidentielle), vous pouvez payer vos prêts existants en rachetant vos placements et en empruntant de nouveau pour investir. Cette manipulation de votre actif et de vos dettes rendra au fil des ans les intérêts de vos emprunts déductibles d'impôt.


Attention à la contamination!


L'intérêt sur un emprunt n'est pas déductible si les fonds empruntés servent à gagner un revenu d'emploi ou à réaliser un gain en capital, ou s'ils sont utilisés à des fins personnelles.


Si vous mettez en place une stratégie qui rend vos intérêts déductibles, assurez-vous de ne pas contaminer votre prêt en utilisant les fonds à une fin non admissible.


Ce n'est pas ce que vous donnez en garantie qui justifie que les intérêts soient déductibles ou non, mais plutôt l'utilisation des fonds empruntés. Bref, donner un immeuble locatif en garantie d'un prêt pour contribuer à son REER, ça ne fonctionne pas, et les intérêts payés ne seront pas déductibles d'impôt.


Ne vous aventurez pas seul dans la mise en place d'une telle stratégie. Ça marche, à condition de ne pas faire de faux pas...

À propos de ce blogue

Annie Boivin, fiscaliste et planificatrice financière de formation, compte plus de 25 années d’expérience dans le domaine des services financiers. Elle est Directrice Principale Planification Fiscale et Successorale chez Gestion du patrimoine TD. Co-auteur du livre Tomber à la retraite, elle signe une chronique régulière dans le magazine Les Affaires Plus.

Annie Boivin

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