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Comment déduire les dépenses relatives à un immeuble?

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Les coûts reliés à l'aménagement d'un escalier peuvent être déduits. Photo: Bloomberg.

Les dépenses relatives à un immeuble locatif ou à un immeuble servant à l’exploitation d’une entreprise peuvent être déduites, selon le cas, dans le calcul du revenu (à titre de dépenses courantes) ou donner lieu à une déduction pour amortissement (à titre de dépense en capital).

Quand un immeuble est utilisé en partie à des fins personnelles, comme un duplex, on doit exclure des dépenses déductibles celles qui se rapportent à l’espace que l’on habite. Par ailleurs, la répartition des dépenses doit être raisonnable en prenant par exemple comme référence la superficie ou le nombre de pièces occupées.

Que signifie «dépenses courantes»?
Les dépenses courantes sont entièrement déductibles des revenus de location bruts, dans l’année où elles ont été engagées. Il en est ainsi des
• intérêts sur un emprunt hypothécaire
• impôts fonciers
• primes d’assurance habitation
• coûts de chauffage et d’électricité
• travaux d’aménagement paysager
• dépenses relatives à des travaux d’entretien et de réparation dans le but de maintenir la valeur de l’immeuble ou à le remettre dans son état initial
• publicités pour annoncer un espace à louer
• frais de gestion, d’administration et de bureau
• frais d’utilisation d’un véhicule à moteur, sous certaines conditions

À titre indicatif, les frais engagés pour repeindre les murs intérieurs ou un revêtement extérieur en bois sont entièrement déductibles, ainsi que les frais de remplacement de certains bien intégrés à l’immeuble comme les tapis.

Que signifie «dépenses en capital»?
Lorsque les travaux visent la rénovation ou l’agrandissement de l’immeuble et ont pour résultat d’améliorer de façon significative l’immeuble au-delà de son état initial, il s’agit d’une dépense en capital. Il en va ainsi du remplacement d’un escalier en bois par un escalier de ciment ou le remplacement d’un revêtement de bois par un revêtement de meilleure qualité et plus durable.

Sont également considérées comme dépenses en capital les réparations effectuées en prévision de la vente d’un immeuble ou comme condition de vente d’un immeuble.

Il faut souligner que les dépenses en capital doivent généralement être ajoutées au coût de l’immeuble aux fins de la déduction pour amortissement, qui est calculée selon le taux annuel prévu par les lois fiscales.

Si l’on a acquis également d’autres biens de nature capitale destinés à une activité de location ou d’entreprise, comme du mobilier ou de l’équipement, on peut déduire annuellement l’amortissement selon les taux en vigueur. On ne peut toutefois créer ou augmenter une perte nette de location avec la déduction pour amortissement.

Enfin, on peut exceptionnellement rénover un bâtiment existant utilisé pour produire un revenu locatif ou d’entreprise, en vue de l’adapter aux besoins de personnes handicapées. Il est permis de déduire (et non de capitaliser) les dépenses payées dans l’année pour opérer notamment les transformations suivantes :
• installer des dispositifs d’ouverture de portes à commande manuelle
• installer des lampes intérieures et extérieures
• modifier une salle de bain, un ascenseur ou une porte pour en faciliter l’utilisation par une personne en fauteuil roulant.

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