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L'hypothèque de 40 ans?

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Les prêts à long terme peuvent constituer une solution intéressante dans plusieurs cas. Photo: Lesaffaires.tv

Pièges ou instruments offrant plus de flexibilité ? Les avis sont partagés à l'égard des prêts hypothécaires dont l'amortissement se prolonge au-delà de 25 ans.

Il reste que malgré le risque qu'ils comportent, ces prêts à long terme peuvent constituer une solution intéressante dans plusieurs cas : si vous êtes dans la vingtaine ou la jeune trentaine, si vous avez des enfants ou si vous avez de bonnes chances d'augmenter vos revenus à l'avenir.

D'abord une question d'accessibilité

Pour ceux qui accèdent à la propriété, l'hypothèque de 40 ans est souvent la seule façon de s'offrir une résidence, puisque le prix médian d'une maison atteint 230 000 $ dans la région de Montréal.

L'emprunteur doit avoir un revenu annuel de 82 000 $ pour que le prêteur lui consente un prêt hypothécaire de 250 000 $ amorti sur 25 ans (hypothèses : taux d'intérêt de 6,5 %, taxes foncières de 4 000 $, frais de chauffage de 2 000 $).

Par contre, si l'acheteur accepte plutôt de rembourser son prêt sur 40 ans, il pourra obtenir le même prêt si son revenu annuel est supérieur à 72 000 $.

Un faux sentiment de sécurité

Des groupes de défense des intérêts des consommateurs y voient toutefois un piège.

"L'hypothèque à amortissement prolongé crée un faux sentiment de la capacité de payer des gens, dit Michel Arnold, directeur général d'Option Consommateurs. En cas de coup dur ou de réparation imprévue, les gens ne sont pas capables de payer."

Il est vrai que payer une maison pendant 40 ans coûte cher. Dans notre exemple, le propriétaire qui amortit son emprunt sur 40 ans paiera des intérêts de 445 177 $. C'est près de 200 000 $ de plus que le propriétaire qui rembourse son prêt en 25 ans.

Mais ce sont des dollars courants. Si on tient compte de la dépréciation de l'argent à cause de l'inflation, la facture est nettement moins élevée. Toutefois, ce raisonnement ne tient pas compte du rendement qu'on pourrait obtenir sur l'argent ne servant pas à payer l'hypothèque.

Un outil flexible

"L'hypothèque de 40 ans est un outil flexible, qui permet de faire quelque chose de plus utile avec son argent que de payer des intérêts à 4, 5 ou 6 %", dit Éric Brassard, auteur d'ouvrages sur les finances personnelles.

Ainsi, le versement mensuel du débiteur d'une hypothèque à amortissement prolongé est moindre que celui d'une hypothèque de 25 ans (dans notre exemple, 1 448 $ par rapport à 1 675 $). Par exemple, l'empunteur peut placer jusqu'à 226 $ par mois dans un régime enregistré d'épargne-retraite pendant 25 ans.

En fait, le choix d'une hypothèque à amortissement prolongé constitue un risque supplémentaire que prend l'acheteur : risque que les taux grimpent, que la valeur des maisons baisse, etc.

Danielle Coutlée, directrice, stratégie de ventes et soutien, de RBC Banque Royale, suggère à ses clients de rembourser l'hypothèque de façon anticipée en se servant d'options comme le double paiement ou le versement de capital une fois l'an.

Précisons que contracter un prêt hypothécaire de 40 ans ne signifie pas qu'on doive le rembourser pendant 40 ans.

Un succès immédiat

L'hypothèque à amortissement prolongé a connu un succès immédiat dès son lancement au Canada, à la fin de 2006.

Plus du quart des acheteurs de maisons choisissent maintenant l'amortissement prolongé, dit Anthony De Almeida, chef de la direction du prêteur Canadian Equity Group.

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