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Un marché locatif en dents de scie

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Le marché des immeubles locatifs favorise les propriétaires dans une vingtaine de régions du Québec.

Certaines régions-ressources, la banlieue éloignée de Montréal et la région de la capitale provinciale enregistrent un taux d'inoccupation des logements sous la barre des 2 %, indique l'Enquête sur les logements locatifs réalisée chaque année par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) en octobre et publiée ces jours-ci.

Le taux d'inoccupation représente le pourcentage de logements vacants par rapport à l'ensemble des appartements offerts en location.

Un taux inférieur à 3 % traduit un marché à l'avantage des propriétaires. Inversement, un taux supérieur à 3 % illustre un marché de locataires. L'enquête de la SCHL porte sur les logements privés dans les immeubles comptant trois logements et plus. Elle exclut donc les duplex, les logements accessoires (ceux, par exemple, dans des sous-sol de maisons unifamiliales) et les copropriétés offertes en location.

Val-d'Or affiche complet

Vous cherchez un logement à Val-d'Or ? Bonne chance ! La ville affiche complet. " Ceux qui arrivent en ville logent chez la parenté ou dans les sous-sols de bungalows ", dit Serge Pomerleau, 43 ans, propriétaire de 300 des 2 000 logements locatifs de la ville minière.

Ne l'appelez pas inutilement. Quand un logis se libère, il le loue dans la demi-journée. Le boom des ressources a apporté la prospérité en Abitibi. Les propriétaires immobiliers en profitent. Depuis quatre ans, les logements se sont remplis à Val-d'Or, comme à Rouyn et à Amos.

Imaginez : le taux d'inoccupation était de 12 % à Amos, en 2003. Cette année il affiche 1,7 %. Pendant ce temps, un vent favorable souffle sur la Gaspésie : Gaspé et Matane ont toutes deux moins de 2 % de logements vacants. À Matane, le taux d'inoccupation a dégringolé de 9,7 %, en 2003, à 1,9 %, en 2007.

Étalement urbain

Les proprios de la banlieue très éloignée de Montréal sont aussi choyés. Saint-Lin-des-Laurentides et Lachute, sur la Rive-Nord, et Saint-Jean-sur-Richelieu et Valleyfield, sur la Rive-Sud, se caractérisent toutes par une rareté de logements à louer et des loyers en croissance.

Selon la SCHL, la hausse estimée des loyers en 2007 a été de 6,4 % à Valleyfield, de 4,7 % à Saint-Charles-Borromée, près de Joliette, et de 4,2 %, à Saint-Jean, soit de deux à trois fois l'inflation.

Le 400e à guichets fermés

Québec s'apprête à fêter ses 400 ans à guichets fermés. La vieille capitale vit le plein emploi. " Une telle performance sur le plan économique a eu un impact sur l'évolution de la migration ", soutient l'organisme fédéral. Entre 2001 et 2006, la région a gagné 18 000 personnes, de quoi remplir plus d'une centaine d'immeubles d'appartements. Les logements se font rares partout dans la région, mais en particulier à Lévis, sur la Rive-Sud, proclamée ville de l'année 2005 par la Fédération des chambres de commerce du Québec en raison de son dynamisme.

La SCHL voit les beaux jours se poursuivre en 2008 pour Québec. Rien pour gâcher les célébrations.

C'est également le beau fixe dans le Bas-du-Fleuve, comme à Rimouski, avec 0,2 % de taux d'inoccupation. " C'est comme ça depuis cinq ans. En 1992, c'était 8 % ", dit Benoît Gagnon, propriétaire de huit logements.

Ce comptable agréé attribue la forte demande de logements au statut de ville reine du Bas- du-Fleuve de cette agglomération. Rimouski (population : 42 000 âmes) est le centre administratif de la région avec son université, ses hôtels, ses services gouvernementaux et ses commerces. " Wal-Mart fait de l'argent comme de l'eau, et Costco s'en vient ", fait-il valoir.

Déboires dans les villes forestières

L'énergie et les mines se portent bien au Québec, mais pas la forêt. Les régions forestières figurent au bas de notre tableau. De nombreux logements vides et des loyers de misère sont le lot des proprios du Haut Lac-Saint-Jean et de la Haute-Mauricie, notamment.

Ce qui se dessine de nouveau dans l'enquête de la SCHL, c'est le choc économique ressenti par les régions centrales du Québec, manufacturières et exportatrices par nature.

Le miracle beauceron a-t-il vécu ?

La Beauce, région peuplée de fiers entrepreneurs, voit son marché du logement dépérir. À Saint-Georges, l'inoccupation frappe 5 % de l'inventaire de logements, l'une des pires performances de la province.

Plus au nord, Sainte-Marie, qui n'avait pratiquement rien à louer en 2003, compte maintenant 4,3 % d'appartements vides.

Il faudra toutefois attendre les chiffres sur le chômage avant de conclure à la fin des haricots pour les résilients Beaucerons.

Ailleurs dans les régions centrales, la situation du logement est stable à Drummondville, alors qu'à Victoriaville, le marché penche clairement du côté des locataires. " Il s'est construit 304 logements locatifs à Victoriaville l'an passé. C'est du stock ", observe Donald Desmarais, qui y possède huit logements.

Conséquence : il demande 537 $ par mois pour un de ses quatre et demi, bâti en 2003. Il n'a pas trouvé preneur en deux mois.

Selon lui, l'économie diversifié de la capitale des Bois-Francs tient le coup. Si les promoteurs pouvaient cesser de bâtir, les logements se rempliraient de nouveau, dit-il.

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