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Un condo en Floride? Attention à la fiscalité

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La résidence principale peut être en Floride... Photo: Bloomberg.

Saviez-vous que vous pourriez avoir à verser 10 % de la valeur d’acquisition de votre condo au gouvernement américain?

Lors de l’acquisition du condo, l’acheteur doit s’informer du statut du vendeur. En effet, si le vendeur est un résident canadien, le notaire doit effectuer une retenue à la source de 10 % du prix d’achat. Cette retenue à la source doit être remise au gouvernement américain dans les 20 jours suivant l’achat.

Mais si le coût de la transaction est de moins de 300 000 $ (en dollars américains) et que l’acheteur atteste que le bien sera sa résidence principale, ce dernier est exempté de la retenue à la source.

Que se passe-t-il à la vente? Doit-on déclarer le gain en capital au Canada, aux États-unis ou dans les deux pays?

Lors de la vente de son condo, le résident canadien sera assujetti à la même retenue de 10 % du prix de vente mentionnée précédemment. Encore une fois, l’exemption relative à l’exemption d’une résidence principale de moins de 300 000 $ s’applique.

Qu’il y ait eu retenue ou non, le résident canadien doit produire une déclaration de revenus fédérale américaine pour déclarer son gain en capital. Ce gain est imposable au taux fixe de 15 % sur la totalité du gain (et non la moitié). Aucun impôt n’est prélevé par l’état de la Floride. Évidemment, l’impôt prélevé à la source lors de la vente, s’il y a lieu, sera réduit du montant à remettre aux autorités américaines.

Au Canada
Le résident québécois doit déclarer son gain en capital au Canada et au Québec. La moitié du gain en capital est imposable ici. Le résident québécois aura normalement droit, dans sa déclaration canadienne ou québécoise, à un crédit pour impôt étranger égal à l’impôt chargé aux états-unis.

Finalement, bien qu’il s’agisse d’un immeuble situé à l’extérieur du Canada, le résident canadien peut désigner celui-ci comme résidence principale pour éviter de payer l’impôt à la vente. Par contre, s’il possède une autre résidence au Canada, des calculs doivent être faits pour s’assurer de la meilleure désignation possible, étant donné qu’on ne peut désigner qu’un seul bien par couple par année, comme résidence principale. De plus, une telle désignation aura un impact sur le crédit pour impôt étranger que le résident peut réclamer.

Que se passe-t-il si vous louez votre condo?
Si le résident canadien loue son condo, les locataires doivent retenir à la source 30 % du loyer payé et remettre cette somme à l’agence de revenu du Canada dans le mois suivant sa perception. Par contre, le propriétaire peut choisir d’être imposé sur son revenu net. Avec un tel choix valide, le locataire n’a pas à effectuer de retenue.

Ces revenus nets de location sont également imposables au Canada et au Québec et l’impôt payé aux États-Unis donne généralement droit à un crédit pour impôt étranger dans la déclaration canadienne ou québécoise.

Enfin, aux fins fiscales américaines, un particulier pourrait être considéré résident américain et assujetti à l’impôt sur ses revenus de toutes provenances, s’il respecte certains critères relatifs à la durée de séjour dans ce pays. Il est donc fortement recommandé de consulter un fiscaliste ou un professionnel qui connaît bien les règles applicables dans de telles situations.

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